Средства пошли на обслуживание
Расходы на содержание коммерческой недвижимости по итогам 2026 года могут вырасти почти на четверть
Содержание коммерческой недвижимости продолжает дорожать вслед за ростом стоимости труда, коммунальных услуг и материалов. Управляющие такими объектами компании пытаются сдерживать затраты за счет оптимизации и модернизации зданий, а часть возросших расходов перекладывают на арендаторов.
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Рост расходов ускоряется
По итогам 2026 года расходы на содержание коммерческой недвижимости могут увеличиться на 8–24%, прогнозируют в Aktivo. Сильнее всего подорожают трудоемкие услуги: охрана, клининг и комплексное техническое обслуживание. На торговых объектах под управлением компании затраты вырастут на 17–25% в регионах и на 10–20% в Москве, в столичных офисах — примерно на 10%.
До нынешнего цикла эксплуатация коммерческой недвижимости обычно дорожала на 5–7% в год, тогда как в 2024–2026 годах прирост составлял уже 10–20%. Пиковым стал 2025 год, когда расходы выросли на 17–20% в зависимости от типа объекта, подсчитали в Nikoliers.
При этом масштаб расходов заметно различается в зависимости от типа и характеристик объекта. Эксплуатация крупного склада площадью от 100 тыс. кв. м обходится примерно в 1 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС, оценивает гендиректор УК CMWP Майя Грехова. Для торгцентров средний показатель составляет около 7 тыс. руб. за 1 кв. м в год, говорит директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова. В качественных московских офисах расходы достигают 9–10 тыс. руб. за 1 кв. м в год, а в объектах Prime в центре Москвы — 15–20 тыс. руб., подсчитали в West Wind Group.
В среднем операционные расходы качественных офисов составляют 15–25% от арендной ставки.
В отдельных случаях разница в стоимости эксплуатации объектов разных классов может составлять от 20% до 200%: максимальные значения характерны для высотных зданий класса Prime, оценивают в Nikoliers. На расходы также влияют площадь и география. Чем меньше здание, тем выше удельная стоимость персонала, управления и обслуживания инженерных систем. Москва и Санкт-Петербург выделяются более высоким фондом оплаты труда, а в отдельных регионах затраты увеличивает необходимость привлекать специалистов из других городов.
Для отдельных сегментов к обычным эксплуатационным затратам добавляются новые статьи расходов. В складской недвижимости в этом году таким фактором стала защита от атак беспилотников. Владельцам приходится предусматривать средства на непредвиденный ремонт, защитные конструкции и усиление пожарной безопасности, а также больше тратить на страхование, перечисляют в Nikoliers. Дополнительных вложений могут потребовать охрана и технические средства защиты, добавляет Александра Захарова. На рынке уже существуют страховые продукты, покрывающие повреждения зданий в результате подобных атак, однако их стоимость может быть высокой, а условия возмещения требуют отдельной оценки.
Персонал берет свое
Ключевым фактором удорожания эксплуатации остается рост стоимости труда. Затраты на персонал превышают 65% эксплуатационного бюджета, а на отдельных объектах достигают 80%, подсчитали в CMWP. При этом, по их данным, за последние два года зарплатные ожидания специалистов отрасли выросли на 50–80%. Фонд оплаты труда в эксплуатации с 2022 года увеличился на 30–40%, тогда как расходные материалы подорожали лишь на 10–15%, подтверждает руководитель отдела управления недвижимостью CORE.XP Наталия Афанасова.
На рынке сохраняется дефицит квалифицированных инженеров и технического персонала. За ведущих инженеров эксплуатационные компании конкурируют со строительством, логистикой, девелопментом и промышленностью, где зарплаты могут быть на 15–20% выше, отмечает госпожа Афанасова.
Особенно быстро кадровый фактор отражается на клининге и техническом обслуживании. Тарифы на уборку офисов классов A и B+ выросли на 28% год к году, до 235–315 руб. за 1 кв. м в месяц, подсчитали в West Wind Group. На зарплаты сотрудников приходится 70–75% стоимости таких услуг.
Техническое обслуживание за год подорожало примерно на 30%.
Повышать стоимость услуг теми же темпами, которыми растут затраты на персонал, управляющим компаниям не удается. Поэтому им приходится одновременно оптимизировать процессы, внедрять цифровые решения и пересматривать плановые показатели прибыли, отмечают в CMWP.
Материальная составляющая растет более умеренными темпами. Основные ресурсы и материалы для эксплуатации офисной недвижимости за последний год подорожали примерно на 10–15%, оценивают в West Wind Group. Заметную часть эксплуатационного бюджета формируют коммунальные услуги, техническое обслуживание и клининг. На коммунальные услуги в офисной недвижимости приходится около 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м в год, на эксплуатацию и техническое обслуживание — 2,4 тыс. руб., на клининг — 2,3 тыс. руб. Вместе эти статьи формируют около 5,9 тыс. руб. на 1 кв. м ежегодно, подсчитали в компании.
Обслуживание грузоподъемного оборудования и пожарных систем дорожает заметно медленнее — в пределах 10% за год, отмечает заместитель гендиректора Aktivo Константин Земсков. Эксперт связывает это с меньшей зависимостью таких работ от постоянного присутствия специалистов на объекте. Коммунальные расходы при этом в 2025 году выросли в среднем на 13,3%.
Возраст увеличивает счет
Дополнительное давление на бюджет создает и естественное старение недвижимости. Существенно расти затраты на содержание здания начинают примерно после десяти лет эксплуатации, когда инженерные системы чаще выходят из строя и усложняется поиск запасных частей. К 15 годам может потребоваться замена отдельных систем, а к 20–25 годам — лифтов и эскалаторов, отмечают в Nikoliers.
При этом возраст здания сам по себе не означает сопоставимого роста эксплуатационного тарифа. Обслуживание инженерных систем и мелкий ремонт относятся к текущим расходам, тогда как замена фасада, кровли, вентиляционного оборудования и других крупных элементов требует отдельных капитальных вложений, отмечает Александра Захарова.
По мере старения объекта нагрузка постепенно смещается из операционных в капитальные расходы. Затраты на полное обновление отдельных систем могут достигать 50% эксплуатационного бюджета, оценивают в Nikoliers.
Часть этих затрат собственники могут сдерживать за счет модернизации объекта.
Современные инженерные решения позволяют сократить эксплуатационные затраты до 20%.
Комплексное обновление систем при редевелопменте способно уменьшить операционные расходы на 15–30% в первые пять-десять лет после модернизации, оценивают в West Wind Group.
Рост расходов при этом не всегда полностью остается на стороне собственника. В офисах класса A распространена модель «открытой книги», при которой эксплуатационные платежи, налог на имущество и землю оплачивает арендатор отдельно от базовой ставки, отмечает партнер NF Group Станислав Бибик. В торгцентрах механизм зависит от договора: соглашения часто заключаются на пять-десять лет, поэтому возможность индексировать эксплуатационные платежи необходимо предусматривать заранее, добавляет Александра Захарова.
Но даже возможность переложить часть затрат на арендаторов не снимает финансовой нагрузки с управляющих компаний. Дебиторская задолженность на отдельных объектах достигает трех-пяти месяцев, из-за чего УК фактически за собственный счет финансируют зарплаты, закупку материалов и работу подрядчиков, говорит госпожа Афанасова. При высокой стоимости финансирования операторы переходят к частичной предоплате услуг и обязательной индексации договоров: стоимость отвлеченных средств становится сопоставима с маржой самого контракта.