Процесс поставили на повтор

Администрация Уфы пытается взыскать с застройщика СМУ-4 123 млн руб. и обязать его передать в муниципальную собственность 13 квартир в многоэтажном доме за бывшим ТЦ «Июнь» общей площадью около 500 кв. м. Компания обязалась передать квартиры в 2024 году по условиям соглашения с мэрией, но после строительства дома передумала. В январе этого года арбитражный суд Башкирии исковые требования мэрии удовлетворил, но апелляционная инстанция отменила решение: суды по-разному интерпретировали суть договора между мэрией и застройщиком. На прошлой неделе арбитражный суд Уральского округа вернул дело на повторное рассмотрение. Юристы полагают, что у администрации есть шансы на победу.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Арбитражный суд Уральского округа вернул на новое рассмотрение иск администрации Уфы к ООО «Специализированный застройщик "Строительно-монтажное управление-4"» (владелец — Раиль Исламов). В апреле 2025 года мэрия направила в арбитражный суд Башкирии заявление, в котором просила взыскать с застройщика 123 млн руб., а также передать в муниципальную собственность 13 квартир общей площадью 488 кв. м в многоэтажном доме в квартале улиц Комсомольской, Малой Тихорецкой, Николая Ковалева и Вишерской.

Как следует из материалов дела, в июле 2022 года мэрия и СМУ-4 заключили соглашение о реализации инвестиционного проекта стоимостью 1,4 млрд руб. По его условиям, администрация обязалась «оказать содействие» застройщику в строительстве 28-этажного дома с общей площадью квартир 17,5 тыс. кв. м, а он должен был передать в муниципальную собственность 35 квартир с чистовой отделкой общей площадью 1,55 тыс. кв. м в течение двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Судя по данным Единой информационной системы жилищного строительства, речь идет о 31-этажном ЖК Grand Family, в котором 435 квартир общей площадью 19,1 тыс. кв. м.

В иске администрация указала, что исполнила свои обязательства перед СМУ-4: дом был введен в эксплуатацию в декабре 2024 года. Однако, подчеркнул истец, застройщик не передал квартиры муниципалитету. Поэтому мэрия обратилась с иском в суд, но решив часть стоимости квартир забрать деньгами.

СМУ-4 в своем отзыве указало, что соглашение по своей сути является «формой договора возмездного оказания услуг», но в документе не указано, что именно должна была сделать мэрия вне своих прямых обязанностей в обмен на квартиры.

Застройщик также обратил внимание на то, что стоимость квартир, которые просит мэрия, превышает лимит, установленный Гражданским кодексом для подарков муниципалитету (не более 3 тыс. руб.).

В январе арбитражный суд Башкирии удовлетворил иск мэрии. Он пришел к выводу, что стороны заключили договор пожертвования на развитие социальной инфраструктуры Октябрьского района Уфы. При этом, отметил суд, обязанности мэрии «не являются конкретно определенными и сводятся к совершению действий, входящих в ее компетенцию», а застройщик, подписав соглашение, согласился бесплатно передать квартиры администрации.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в мае этого года пришел к противоположным выводам. Он охарактеризовал соглашение «как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и договора подряда». При этом, отметил суд, мэрия «не могла не осознавать, что ответчик не будет иметь в собственности квартиры», которые, согласно договору, застройщик был обязан передать городу: квартиры в Grand Family не совпадали по этажности и площади с жильем, указанным в соглашении.

Арбитражный суд Уральского округа в своем постановлении от 20 августа отметил: «Застройщик обязался безвозмездно передать в муниципальную собственность квартиры без каких-либо вложений от администрации». Таким образом, пояснил он, стороны заключили договор пожертвования. При этом застройщик без уведомления мэрии изменил проект, увеличив этажность дома, а квартиры, указанные в соглашении, продал. Также суд обратил внимание, что аффилированная с ответчиком компания «СтройВысота-инвест» после подачи иска мэрии попыталась обанкротить СМУ-4.

Возвращая дело на повторное рассмотрение в арбитражный суд Башкирии, кассационная инстанция попросила, в частности, «полно и всесторонне исследовать представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи».

Управляющий коллегией адвокатов «Мингазетдинов, Могилевский и партнеры» Аскар Мингазетдинов полагает, что арбитражный суд Уральского округа «дал достаточно ясные указания, какой судебный акт нужно вынести при новом рассмотрении». «Допускаю, что застройщику стоит подумать об обжаловании постановления кассации в Верховный суд России. На мой взгляд, в документе есть признаки того, что кассация переоценила имеющиеся доказательства, а кроме того, дала оценку обстоятельствам, которые возникли после вынесения постановления апелляционного суда»,— добавил господин Мингазетдинов.

Старший юрист адвокатского бюро «Рустам Курмаев и партнеры» Владислав Гейтс согласен с тем, что мэрия Уфы имеет «неплохие шансы на победу в новом круге рассмотрения иска». «С учетом того, что часть квартир уже продана, а застройщик менял проектную документацию в одностороннем порядке, шансы администрации можно оценить как выше среднего, но итог будет зависеть от результатов повторного исследования доказательств», — отметил эксперт.

Булат Баширов