Девелоперы увеличили вложения в землю

В первом квартале 2026 года объем инвестиций в земельные участки под строительство жилья в Петербургской агломерации вырос на 52%. Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первого квартала 2026 года объем инвестиций в земельные участки под строительство жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составил 15,5 млрд рублей, что на 52% превысило показатель аналогичного периода 2025 года.

Станислав Бибик, партнер NF Group, говорит, что совокупная площадь участков, приобретенных в январе — марте 2026 года, достигла 67 га. Потенциал застройки этих территорий превышает 550 тыс. кв. м жилой недвижимости, что формирует заметный задел для дальнейшего пополнения предложения на рынке Санкт-Петербургской агломерации.

Крупнейшей как по стоимости, так и по площади стала сделка по приобретению 53,5 га в поселке Янино краснодарским девелопером ССК у петербургской группы ЦДС. Ее стоимость оценивается в 6–7 млрд рублей. Именно эта сделка существенно повлияла на географическую структуру инвестиций: если в предыдущие периоды в денежном выражении Санкт-Петербург заметно опережал Ленинградскую область, то по итогам первого квартала 2026 года доли практически сравнялись: 52% общего объема инвестиций пришлось на участки в границах Санкт-Петербурга, 48% — на участки в Ленинградской области. При этом географическая структура общей площади сделок осталась на уровне, характерном для 2024–2025 годов: 84% пришлось на Ленобласть и 16% — на Петербург.

Интерес девелоперов к земельным участкам с готовой разрешительной документацией остается стабильным: в первом квартале 2026 года их доля в структуре сделок составила 67%. Среди сделок с РНС — приобретение 2,1 га в Калининском районе новым для региона игроком — девелопером из Москвы Level Group.

Александр Кравцов, совладелец Fizika Development, поясняет: «Рост числа сделок с земельными участками в первом квартале 2026 года по сравнению с началом 2025-го выглядит парадоксальным только на первый взгляд. Девелоперский цикл занимает от четырех лет, и решения о покупке активов принимаются с горизонтом три-пять лет, а не исходя из текущей конъюнктуры продаж. После паузы продаж в феврале уже в марте мы видели оживление спроса на квартиры. И в случае дальнейшего снижения ставки спрос будет постепенно расти. Застройщики сейчас вкладываются в те активы, которые видят привлекательными в горизонте планирования. Отрасль не может остановиться — всем нужно работать. При этом цены на недвижимость растут вместе с инфляцией и отложенный спрос только нарастает. Поэтому участники рынка видят перспективы продаж в будущем».

Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге, согласен с оценкой коллег из NF Group по поводу объема инвестиций в покупку земли под жилье в первом квартала. Он подсчитал, что суммарный объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга составил 22 млрд рублей. По его словам, в первые три месяца 2026 года было заключено 14 сделок против 21 в первом квартале 2025 года.

«В структуре инвестиционного спроса лидирует жилой сегмент: на сделки с земельными участками и проектами под застройку пришлось 72% совокупного объема инвестиций (16 млрд рублей, восемь сделок). Второе место заняли многофункциональные комплексы с объемом около 4 млрд рублей (три сделки). Складская и офисная недвижимость сформировали по 4% инвестиционного объема: в каждом из сегментов была закрыта лишь одна сделка в диапазоне 800–900 млн рублей»,— говорит эксперт.

По его мнению, высокая доля сделок с площадками под жилую застройку во многом обусловлена не столько ростом спроса, сколько перераспределением активов внутри рынка. «Крупные девелоперы оптимизируют портфели, в то время как другие игроки, включая региональных, наращивают земельный банк под будущие проекты. При этом ключевым фактором выбора остаются участки с готовой разрешительной документацией, позволяющей минимизировать сроки запуска и инвестиционные риски»,— говорит господин Владимиров.

Нвер Айрапетян, директор по развитию бизнеса Hansa Group, комментирует: «Hansa Group ведет собственную базу всех значимых сделок по купле-продаже участков и проектов под жилое строительство в границах Санкт-Петербурга. Из 23 сделок за 2024–2026 годы 16 были закрыты с действующим РНС или согласованным проектом на Градостроительной комиссии. Именно эти сделки формируют весь денежный объем рынка. Средняя удельная стоимость участка с РНС — 55–125 тыс. рублей за квадратный метр продаваемой площади в зависимости от класса и локации, соотношение цены площадки к цене продажи квартир — 19–21%. Сделок без разрешительной документации — единицы, и они идут с кратным дисконтом».

Таким образом, делает вывод господин Айрапетян, покупается не земля, а проект с пройденной Градостроительной комиссией или разрешением на строительство. Доля таких сделок в денежном объеме — более 90%. «Сырые» площадки продаются с кратным дисконтом и привлекают единичных покупателей с длинным горизонтом.

«Рынок 2025–2026 годов — это перераспределение активов внутри отрасли. Продавцы фиксируют маржу на подготовленных проектах, покупатели приобретают площадки для быстрого запуска строительства»,— рассуждает он.

В первом квартале на рынок Петербурга впервые за год зашел московский Level Group и продолжила экспансию екатеринбургская «Брусника», говорит господин Айрапетян. Среди тенденций рынка он отмечает, что цены на подготовленные участки продолжают расти. За 2025 год удорожание составило не менее 20–25%. «Дефицит подготовленных площадок при сохраняющемся спросе девелоперов будет поддерживать этот тренд и в 2026 году»,— прогнозирует эксперт.

Игнатий Найда, соучредитель Kronung Group, полагает, что по итогам первого квартала 2026 года рынок земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сохранил деловую активность, но стал более избирательным. «Девелоперы концентрируются на более крупных и подготовленных площадках, предпочитая участки с утвержденной градостроительной документацией и понятными сроками вывода проектов. Основной интерес сосредоточен на проектах комплексного освоения территорий, а также на площадках под среднеэтажное жилье в пригородных локациях. Сегмент точечной застройки в границах города и апартаментные проекты развиваются более сдержанно».

По словам эксперта, среди покупателей усилилась роль крупных федеральных и системных региональных игроков. Именно они формируют основную часть спроса и готовы инвестировать в долгий цикл. «Более мелкие девелоперы чаще занимают выжидательную позицию или рассматривают партнерские модели»,— объясняет господин Найда.

Виталий Голубев, коммерческий директор ЖК «Охтинские высоты», подтверждает слова коллеги: «Если раньше девелоперы могли рассматривать площадки с длинным горизонтом подготовки, то сейчас в приоритете участки с понятным правовым статусом, инженерной обеспеченностью и прогнозируемыми сроками выхода в реализацию. Для девелопера сегодня особенно важны не просто локация и цена входа, а готовность площадки к быстрому запуску. В текущих условиях рынок скорее сместился от агрессивного расширения земельного банка к точечному выбору наиболее подготовленных проектов. Поэтому ключевой тенденцией я бы назвал рост требований к качеству земли и к экономике проекта уже на входе».