Многофункциональные комплексы (МФК) укрупняются. Сегодня это уже не просто здание, поделенное на торговую и офисную или гостиничную части. Теперь МФК действительно комплекс, который стремится занять целый квартал. Но эксперты предупреждают: в любом случае нужна правильная концепция. Она способна вытянуть даже объект с неудачным расположением.
Создание МФК — тенденция последних двух-трех лет. Правда, первый объект, который можно отнести к данной категории, был построен еще в 1996 году, это офисно-жилое здание "Золотая Казанская" на одноименной улице. Из 5,6 тыс. кв. м 3 тыс. кв. м было отведено под офисы, остальное — под апартаменты.
Потом почти на десять лет в этом сегменте наступило затишье, и только в 2004 году открылся очередной МФК, "Чкаловский", где также представлены офисная и жилая функции. Сейчас, по подсчетам Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в Петербурге строится 12 многофункциональных объектов общей площадью около 330 тыс. кв. м. А всего действующих комплексов — около 25.
По мнению Игоря Горского, управляющего партнера АРИНа, рынок все настойчивее будет вынуждать девелоперов сочетать в объектах несколько функций: "В первую очередь это связано с обострением конкуренции. Строительство отдельного торгового или офисного центра уже не гарантирует получения прибыли. А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость. Совмещая несколько функций, собственник или девелопер диверсифицирует риски и сокращает сроки реализации проекта". Директор департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков дополняет: "Для инвесторов, конечно, проще реализовывать однофункциональные объекты, но сегодня на рынок приходят европейские традиции организации бизнеса. Западные бизнесмены уже давно сделали вывод: несколько функций, выполняемых одним объектом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу". Эксперт также отмечает, что реализация проектов МФК позволяет максимально эффективно использовать земельный участок под застройку, экономить ресурсы, преобразовывать заброшенные помещения в новые центры застройки смешанного типа, обеспечивать взаимодополняемость потоков посетителей. Кроме того, вводить объект можно не сразу, а поэтапно, а значит, финансирование последующих очередей обеспечить за счет прибыли от уже построенных.
Специалисты пока не берутся оценивать рентабельность инвестиций в подобные проекты: рынок слишком молод и не насыщен. Этим объясняется и то, что сейчас еще нельзя назвать очевидно неудачные проекты, где девелопер допустил бы ошибки в концепции создания комплекса или в управлении. Однако основные выводы о главных проблемах хозяев МФК эксперты уже сделали. Во-первых, теперь очевидны заблуждения прошлых лет, когда определенные сочетания функций на одном объекте считались неприемлемыми. "Например, предполагалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой, так как постояльцам гостиницы не нравится соседство шумных торговых рядов. Сомнительным казалось и совмещение в рамках одного проекта жилой и коммерческой функций. Однако разрешить эту проблему можно, разведя людские потоки. Скажем, во 'Владимирском пассаже', где основная функция торговая, созданы два отдельных акцентированных входа: для посетителей торгового центра и для постояльцев гостиницы. Аналогичным приемом воспользовались в 'Петербургской недвижимости', у которой в жилом комплексе 'Олимп' соседствуют элитное жилье и офисы, причем на нежилую функцию приходится около 25 процентов полезной площади объекта", — комментирует Игорь Горский.
Консультанты из Becar Commercial Property SPb утверждают: хорошее местоположение может спасти любой проект, даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Основная функция многофункционального комплекса выбирается исходя из местоположения. Там, где большой людской поток, лучше всего идет торговля. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, можно подумать об офисной функции. Но в любом случае нужна правильная концепция комплекса. Она способна вытянуть даже объект с неудачным расположением.
Следующая проблема касается управления. "Трудности заключаются в разности принципов управления. Управление бизнес-центром и торговым центром — это два абсолютно разных направления. Поэтому, чтобы объединить эти два вида управления, нужно грамотно выбирать управляющую компанию", — говорит Игорь Лучков. Генеральный директор "Ай-Би Ритейл" (входит в структуру "Ай-Би групп") Дмитрий Бердиган дополняет: "Универсальных рецептов наиболее актуальных функций, конечно, нет. Слишком много факторов влияет на формирование концепции каждого подобного проекта, начиная от места, размера и конфигурации земельного участка и заканчивая моментом выхода проекта на рынок и сложившейся на данном локальном рынке конкуренцией. В каком-то месте локомотивом идут офисы, а в другом — не обойтись без фитнеса".
Классических троек нет
Общепринятой классификации МФК пока нет. Например, одни специалисты категорически отказываются включать в эту категорию торгово-развлекательные объекты. "У них одна задача — привлечь посетителей, с которыми уже разбираются операторы, работающие в комплексе. МФК должен иметь несколько отдельных функций, друг от друга не зависящих: офисы, гостиница, магазины и, например, музей. Классических МФК, в которых бы сочеталось не менее трех доходных функций, сопоставимых по уровню доходов, в Петербурге нет. Максимум, что имеется на рынке, — офисный центр с парой этажей ритейла или, наоборот, ТРК плюс офисы", — считает господин Бердиган. В качестве примера такого рода "классики" он приводит объект "Толстой сквер", реализуемый его компанией. В нем помимо фэшн-галереи и офисного центра класса А запланировано размещение театра "Лицедеи", галереи современного искусства и арт-клуба.
Другие эксперты (в частности, из компании Becar Commercial Property SPb) относят ТРК к многофункциональным объектам, хотя и с некоторыми оговорками. Они считают, что "этот вариант стоит особняком, являясь одной из форм торговли", но признают, что из всех видов МФК "он наиболее удачен, так как развлекательная функция помогает сформировать привыкаемость посетителей к торговому центру". "На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно прийти с любой целью, будь то шопинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость", — говорят специалисты.
Большинство специалистов сходятся во мнении, что на сегодняшнем этапе развития рынка можно назвать многофункциональным объект, имеющий две независимые друг от друга функции. Вариантов их сочетания несколько: это и торгово-офисные центры (такие, как River House, "Светлановский", "Т4", "Эврика", Regent Hall, "Ресурс", "Румба", "Тауэр", "Измайловский"), и торгово-офисно-складские ("Сампсониевский", "Гулливер", "Квартал"), и офисно-гостиничные ("Нептун", "Прин", "Гайот", ЛДМ, "Голицын", "Наутилус", "Европа-хаус"), и офисно-складские ("Остров", "Старая деревня", "Мега-парк", "Уткина заводь", "Липсанен Инкорпорейтед") и другие (классификация предоставлена Becar Commercial Property SPb).
По наблюдениям Игоря Горского, в основном объекты совмещают торговую и офисную функции. Более двух функциональных назначений имеют лишь несколько комплексов, в частности "Лицедеи" (5,4 тыс. кв. м, девелопер — "Лицедеи Билдинг Корпорейшн"), "Хорс" (25 тыс. кв. м, компания ВМС), "Пальмира" (11,4 тыс. кв. м, компания ДМД), "Командор" (47 тыс. кв. м, компания "Адамант"). Еще 13 объектов общей площадью около 680 тыс. кв. м сейчас находятся в стадии проектирования. Среди них наиболее известны реконструируемые Новая Голландия и Никольские ряды.
Из кварталов в микрорайоны
Не исключено, что через несколько лет для получения "звания" многофункционального комплексу придется представить три, а то и четыре разные составляющие. Уже сейчас реализуется несколько крупных МФК, претендующих на то, чтобы стать ориентирами при стандартизации этого рынка. Общая тенденция квартальной застройки захватила и данный рынок. Особенно актуально квартальное освоение территории в зонах уже сложившейся плотной застройки, таких как центральные районы города. Это прежде всего самый масштабный проект квартальной застройки в историческом центре — "Парадный квартал" (застройщик — строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" осваивает бывшие земли Минобороны). Он займет участок площадью 9,6 га, ограниченный улицами Кирочной, Парадной, Радищева и Виленским переулком. Здесь появится элитный жилой комплекс, офисы класса А, бутики, рестораны, супермаркет, аптека, фитнес-центр и т. д. Многоуровневая система охраны должна будет защитить фонтаны и цветники (обещают, что клумбы будут зеленеть круглый год) — доступ в квартал сделают свободным.
ХК "Кловер групп" строит на Ушаковской набережной (7,8 га) комплекс, в который войдут бизнес-центр класса А, торгово-развлекательные, жилые, гостиничные объекты, многоуровневый паркинг. Раньше здесь была вотчина Ленинградского Северного завода.
Российско-шведская компания "Рюрик Менеджмент" реконструирует квартал на набережной реки Мойки (она переселяет отсюда Военно-транспортный университет), чтобы разместить там гостиницу, магазины, офисы и рестораны.
Еще один квартальный МФК обещает создать компания Setl City (входит в холдинг Setl Group). Это деловой квартал на Малоохтинском проспекте, 65, площадь застройки — около 150 тыс. кв. м. Помимо офисных объектов классов А и В обещается торговая составляющая, оздоровительный центр, двухуровневый паркинг, а также собственный причал.
Холдинг "Балтрос" создает целый малоэтажный микрорайон "Новая Ижора", который будет состоять из односемейных коттеджей эконом-класса. В районе предполагаются магазины, аптеки, детский сад, школа, офисные объекты.
Ну и, наконец, два самых знаменитых петербургских МФК — "Морской фасад" (Васильевский остров) и "Балтийская жемчужина" (Красносельский район), которые обещают построить соответственно УК "Морской фасад" и китайская корпорация девелоперов. Функциональные "начинки" у обоих комплексов схожи: жилье, офисы, развлекательная часть, торговля, гостиницы, социальные объекты.
Раньше большинство многофункциональных объектов тяготели к центру города. Сегодня наблюдается противоположная тенденция. По мнению экспертов, перспективные территории для строительства комплексов смешанного типа — участки вдоль набережных, где находятся промышленные зоны, служащие основным территориальным резервом для застройки. Набережные — это хорошие транспортные артерии, востребованные офисной и торговой функциями, они же обеспечивают и видовые характеристики, необходимые для жилья и гостиниц высокого класса.
"В ближайшей перспективе наиболее активно будет вестись строительство торгово-офисных и офисно-гостиничных центров, а также комплексное освоение целых кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата mixed-use, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта", — прогнозирует Игорь Горский.
ОЛЬГА МЯГЧЕНКО