Сейчас ипотечные кредиты выдаются под 9-10% годовых, но есть способ снизить этот процент — взять кредит с плавающей ставкой, величина которой зависит от состояния межбанковского рынка. Правда, есть риск, что плавающая ставка окажется выше обычной, но, кто не рискует, тот не выигрывает.
Конкуренция на рынке ипотечного кредитования продолжает расти. Банки в поисках новых клиентов снижают ставки по кредитам и осваивают новые валюты. Например, Банк Москвы предложил кредит под 7% годовых в швейцарских франках. В этой же валюте выдает кредиты на жилье и Инвестсбербанк. Альтернативой стандартным программам явилось кредитование с плавающей процентной ставкой. Она в большей степени зависит от темпов инфляции, цен на нефть или международного облигационного рынка, чем от срока кредитования и формы подтверждения дохода.
Плавающая процентная ставка состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки по кредиту и некоего базисного индекса, который будет влиять на итоговую процентную ставку. Если индекс идет вверх, то и суммарный процент возрастает, и заемщику придется платить больше. Если же значение индекса падает, заемщик может сэкономить на выплате процентов. Через определенные промежутки времени (3, 6, 12 месяцев) индекс пересматривается, и каждый раз заемщик выплачивает кредит с учетом его нового значения.
По статистике, на Западе больше половины ипотечных кредитов (55%) оформляется под плавающую процентную ставку. При этом банки, опасаясь банкротства клиентов при резком увеличении базовой ставки, устанавливают черту, выше которой они не поднимут ставки ни при каких условиях. В Англии, например, плавающая процентная ставка привязана к базовой ставке Банка Англии (BBR), которая пересматривается каждый месяц. Кроме того, ставка может быть установлена самим банком. Как правило, она немного выше, чем BBR, но постоянно следует за ее взлетами и падениями. В мае 2006 года самая низкая стандартная ставка составляла 5,45%, а самая высокая — 6,49%.
Также процентная ставка может быть привязана непосредственно к базовому показателю, и необязательно это ставка BBR. Она рассчитывается как базовый показатель плюс/минус фиксированный процент на весь период кредитования. Как правило, надбавка банка не превышает 2%. Иногда ставки включают первоначальный дисконт: например, BBR минус 0,35% в первые шесть месяцев, затем BBR плюс 1,2% за оставшееся время кредита.
Принципиально другой тип плавающих ставок — ставка-скидка. Ее смысл заключается в пониженной процентной ставке на определенный период времени. Скидки рассчитаны на то, что в первое время клиент будет тратиться на переезд и обустройство нового жилища. Банк предоставляет заемщику скидку, которой он может пользоваться от нескольких месяцев до 25 лет. Однако на практике этот срок ограничивается двумя-пятью годами. Как правило, чем короче период кредитования, тем на большую скидку можно рассчитывать. По окончании льготного периода заемщик возвращается к стандартной ставке. Клиент может выбрать и ступенчатый дисконт: например, 3,5% скидки на шесть месяцев, затем 0,5% на два с половиной года. Правда, многие заемщики пытаются выплатить как можно большую часть долга в льготное время.
Российский потребитель пока лишен всего этого разнообразия. Для выдачи кредитов на российском рынке пока используются два индекса: LIBOR для кредитов в валюте и MosPrime — для рублевых. Ставка LIBOR (London Interbank Offered Rate, или Лондонская межбанковская ставка предложения) высчитывается Британской банковской ассоциацией. 16 ведущих банков Лондона предоставляют свои процентные ставки по кредитам на сроки от месяца до года. После этого отсекаются четыре самых низких и четыре самых высоких значения, а из оставшихся получают среднее арифметическое, которое публикуется как LIBOR для соответствующего периода и валюты. MosPrime (MosPrime Rate — Moscow Prime Offered Rate) рассчитывается Национальной валютной ассоциацией на основании котировок, предоставленных восемью российскими банками. Список банков пересматривается не чаще раза в год, при включении банков в указанный список принимается во внимание их репутация, финансовое положение, объем операций и наличие опыта работы на московском денежном рынке.
Не каждый заемщик захочет постоянно отслеживать изменения ставок и переживать, как это может отразиться на кредите. Поэтому в основном плавающей процентной ставкой пользуются финансово подкованные люди, которых не пугает возможное повышение ставок и которые знают, как извлечь выгоду из этого продукта. "Эта программа выгодна для тех клиентов, кто способен прогнозировать основные тенденции экономики и делать из этого выводы, а также для клиентов, планирующих погасить кредит досрочно в короткие сроки",— говорит член правления Райффайзенбанка, руководитель дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. В основном заемщики, которые рассчитывают получить кредит под плавающую процентную ставку, стараются отследить динамику индекса и выбрать максимально низкую отметку. При таких условиях получается довольно выгодный расклад. "В третьем квартале 2007 года данная ставка равнялась 4,75%. Соответственно, индексируемая ставка для кредитов до 15 лет составляла 9,75% годовых в рублях (5% плюс MosPrime 3M 4,75%), что являлось одним из самых привлекательных предложений на рынке ипотеки",— рассказывает директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ Финанс" Елена Журавлева.
На 8 октября ставка MosPrime 3M составляла 7,5%, MosPrime 6M — 7,2%, LIBOR — 5,54%. Надбавка банков для рублевых кредитов колеблется в районе 5-8%, валютных — 5-6%. Таким образом, если клиент будет оформлять долларовый кредит сейчас, то, учитывая значение LIBOR, расплачиваться с банком он будет под общую ставку минимум 10,54%. В условиях, когда можно взять кредит под фиксированную ставку в 9%, плавающая ставка невыгодна. А вот если LIBOR снизится до уровня 2003 года (1,4%), процент по кредиту будет всего 6,4%.
Однако пока отчетливо просматривается тенденция на повышение индексов. И в этих условиях выгода от пользования кредитом с плавающей процентной ставкой сомнительна. Зампред правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский считает, что на сегодняшний день кредитование под плавающую процентную ставку имеет больше недостатков, чем преимуществ: "Кредитный портфель с плавающими ставками может получить более низкий рейтинг, что нежелательно для банка, готовящегося секьюритизировать эти кредиты. Кроме того, кредиты с плавающими ставками для банков более сложны в обслуживании с технической точки зрения".
Если клиент все же решился на плавающий кредит, то лучше выбрать максимально короткий срок кредитования. "Если это 20 лет, то стоит серьезно задуматься, если же это 5-7 лет (а это пока наиболее реальный вариант для большинства заемщиков), то можно смело выбирать плавающую ставку",— говорит начальник управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Сергей Арзянцев. "Если в течение 10 предыдущих лет, например, ставка L?BOR снижалась, то последние 2 года она растет, и предсказать, как она будет себя вести на протяжении срока действия кредита (10-25 лет), не возьмется ни один экономист",— предупреждает вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович.
Некоторые заемщики берут кредит на длительный срок, но с расчетом погасить его досрочно. Если в это время ставка будет приемлемой и даже пойдет на понижение, клиенту удастся значительно сэкономить на процентах. Особенно выгодно досрочное погашение при долларовом кредите. Ведь ставка LIBOR устанавливается на год и в течение этого времени не пересматривается. "Человека, который берет кредит на "короткую дистанцию" (не более года) и понимает, что ему ставку устанавливают на один год, не волнует, как будет вести себя индекс в будущем",— говорит советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина.
Правда, в этом случае заемщику стоит обратить внимание на условия досрочного погашения кредита. В основном банки берут комиссии за досрочное погашение в течение первых шести месяцев пользования кредитом. Но в зависимости от условий кредита этот срок может и возрасти. Например, при покупке готового жилья с помощью рублевого кредита, взятого в банке "КИТ Финанс" с процентной ставкой 5-5,5% плюс MosPrime 3M, ограничение на досрочное погашение будет действовать в течение пяти лет. Поэтому заемщику в этот срок придется платить комиссию в размере 5% суммы досрочного погашения.
Когда заемщики выбирают длительный период кредитования, они рассчитывают за счет этого снизить ежемесячные платежи. Сумма общей переплаты возрастает, но нагрузка на месячный семейный бюджет становится меньше. Если плавающий индекс будет относительно стабильным, растягивание срока кредитования также приведет к уменьшению ежемесячных платежей. Но помимо этого, если индекс начнет понижаться, ежемесячные платежи также будут снижаться. "Взяв кредит с плавающей процентной ставкой, заемщик имеет возможность в дальнейшем уменьшить свои ежемесячные платежи, если индикативная ставка будет снижаться",— говорит руководитель ипотечного центра департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка "Агроимпульс" Юлия Ермакова. Ежемесячный платеж будет перерассчитываться в зависимости от нового значения ставки, остатка задолженности по кредиту на момент пересчета платежа и количества платежей, оставшихся до окончания срока кредита.
Например, если заемщик взял $100 000 в кредит на пять лет под плавающую ставку LIBOR 1Y плюс 5%, при нынешнем индексе общая ставка составит 10,54%, и первый год заемщик будет выплачивать $2137 в месяц. Если на второй год индекс упадет до 3%, ежемесячные платежи заемщика снизятся до $2080,44. И при этом за этот год заемщику удастся сэкономить $673. Если же на третий год индекс возрастет до 9% (как это было в 1989 году), клиенту придется платить $2241 в месяц.
Клиенту, выбравшему плавающую процентную ставку, нужно быть готовым к тому, что индекс будет постоянно лихорадить. "Незначительное повышение ставок в отдельные периоды может компенсироваться их снижением в последующем, что позволит заемщику остаться в выигрыше и сэкономить на процентах",— уверена Елена Журавлева.
Вместе с тем сейчас средняя ставка по обычному кредиту в долларах составляет 9%, в рублях — 12%. Тогда как самая низкая плавающая долларовая ставка составляет 9,1% (LIBOR плюс 4%), рублевая — 12,58% (MosPrime плюс 5%). Значения практически равны, разница лишь в том, что фиксированной ставке не страшны никакие экономические кризисы. Выгода будет очевидна только на фоне заметного понижения кредитного индекса, а вот при критической ситуации клиенту придется поволноваться. "Если при росте переменной части плавающей ставки она становится невыгодной, заемщик всегда может перекредитоваться на устраивающих его условиях",— говорит Алла Цытович. Однако Сергей Арзянцев отмечает: "Все процессы взаимосвязаны, то есть одновременно взлетят и фиксированные ставки банков, так как в целом стоимость денег увеличится, а значит, нет смысла изменять вид кредитования".