Марина Маловик: October Group — девелопер нового поколения

Текущие тренды на рынке недвижимости лучшего всего обозначаются фразой «разнонаправленное движение». Компании, работающие в зависимых от ипотеки сегментах, приостанавливают выход новых проектов на рынок в ожидании снижения ключевой ставки и активизации спроса. В то же время высокобюджетное жилье и офисные площади оказались в дефиците, поэтому спрос и цены на них бьют многолетние рекорды. Сооснователь October Group Марина Маловик рассказала, почему созданная в 2020 году компания изначально делала ставку на диверсифицированный портфель активов, как ИИ-решения позволили сэкономить до 20% коммерческих расходов и какие проекты компания готовится вывести на рынок.

— Мы называем себя девелопером нового поколения, потому что понимаем, что развитие бизнеса требует не только умения отслеживать сиюминутные тенденции, но и способности формировать будущее и создавать проекты, которые останутся актуальными и будут «работать» на протяжении десятилетий. Так что для нас актуальны оба направления.

Запуск нашего нового проекта Kobzon City, или K-City, не означает, что мы отказались от жилого сегмента. Наоборот, я считаю, что у любого девелопера должен быть сбалансированный портфель проектов, в который необходимо включать и коммерческие объекты, и жилые. И в дальнейшем мы намерены сохранять этот баланс.

— Стратегия компании изначально предполагала развитие в сегментах бизнес-плюс и премиум — это наша специализация, и текущие проекты ей отвечают.

Кроме того, эти сегменты меньше зависят от ипотеки, а потому и более устойчивы к рыночным колебаниям. Около половины наших клиентов приобретают жилье за счет собственных средств, примерно 30% приходится на ипотеку, а оставшаяся доля — на различные программы рассрочки. Даже сегодня здесь сохраняется инвестиционный спрос. В мае мы провели исследование совместно с НДВ, по результатам которого выяснилось, что в премиальном сегменте доля инвестиционных сделок составляет в среднем 7,6% — в 3,5 раза выше, чем в комфорт-классе. При этом в наших проектах мы отмечаем даже более высокие показатели. Так, в King & Sons свыше 10% покупок осуществляется с инвестиционными целями, а в Stories на Мосфильмовской эта цифра превышает 20%.

— Да, безусловно. Задача нашей команды — максимизировать сделки со стопроцентной оплатой и ипотекой. Потому что это прямой входящий поток выручки в компанию, в отличие от рассрочек, которые стоит применять только в управляемом режиме.

— Стратегия развития до 2030 года, которую мы разработали в школе управления «Сколково», предполагает, что компания и дальше будет укреплять позиции в высокобюджетном сегменте жилья и коммерческой недвижимости. Сейчас у нас есть ряд проектов, по которым мы разрабатываем градостроительную документацию, и еще часть площадок находится в процессе приобретения. Некоторые из них относятся к премиум-классу, и по формату они будут похожи на клубный дом King & Sons, который сегодня строится в Раменках.

Также в стадии разработки находятся и дома класса бизнес-плюс. Они будут реализованы в формате более масштабной комплексной застройки, которая содержит как жилую часть, так и необходимую коммерческую инфраструктуру, включая деловые пространства. Здесь у покупателей будет возможность жить и работать в одной локации.

— Мы считаем, что правильно балансировать портфель разнообразными локациями и предложением. В том числе потому что зачастую наши клиенты идут за нами, им нравится продукт, который мы делаем.

Например, у нас было несколько сделок, в которых клиенты приобрели квартиру для себя в King & Sons, а потом в Stories на Мосфильмовской для детей. Потом эти же клиенты приходят к нам в проект K-City, чтобы купить офис в центре города возле метро «Бауманская».

На наш взгляд, чем больше у компании локаций и проектов, тем лучше мы можем удовлетворить запросы покупателей, чтобы дать им новые возможности для инвестирования в недвижимость.

— С проектом Kobzon City сложилась необычная для рынка офисной недвижимости ситуация. Согласно совместному исследованию с CORE XP, Басманный входит в тройку деловых районов с самым высоким дефицитом офисов — текущая вакансия здесь составляет 0,9%.

Все консультанты, с которыми мы работали, говорили, с одной стороны, что здесь нет конкуренции, но с другой — из-за длительного отсутствия офисного строительства было сложно просчитать потенциальный спрос и интерес. Потому что район уже перестал считаться кластером деловой активности, каким является, например, Ленинградский деловой коридор.

Но когда мы запустили продажи, то увидели очень серьезный и динамично растущий интерес к проекту со стороны инвесторов и конечных пользователей. На текущий момент в K-City уже реализовано несколько тысяч квадратных метров, причем проектом интересуются компании, которые работают в абсолютно разных сферах бизнеса: как крупные корпорации, так и IT-стартапы, которых притягивает район благодаря соседству с научным кластером Университета имени Баумана.

Думаю, что на востребованности сказались близость к центру (бизнес-центр строится в Центральном административном округе), наличие прямого выезда на Третье транспортное кольцо, пешая доступность двух станций метро и основных вокзалов, а также качество продукта. Мы строим офисы класса А, и именно в этом формате сегодня наблюдается наибольшая нехватка площадей.

То есть команда гибко подошла к планировкам и предложила рынку «офис-конструктор». Благодаря этому мы создаем различные форматы для размещения компаний, в том числе предлагаем возможность объединения и формирования блоков необходимой площади под запрос клиента.

— Офисы будущего — концепт, который разработан специально для Kobzon City. Мы пытались понять, в каких условиях захотят работать люди через несколько лет, и пришли к выводу, что главным требованием станет мультиформатность. И проект отвечает этим требованиям, предлагая коммерческие и культурные функции в рамках одного объема.

То есть K-City — это и качественные пространства для работы, и разнообразная коммерческая инфраструктура, которую мы заложили на первых этажах, включая кафе, рестораны, аптеки, банки, столовые, фитнес и другие услуги.

Он станет гибким пространством, которое сможет трансформироваться под различные культурные мероприятия и цели. Его концепция разработана совместно с японским архитектурным бюро Nikken Sekkei и российским «Метрополис», а также большим количеством консультантов, специализирующихся на культурных объектах. Здесь будут проводиться выставки, концертные и образовательные мероприятия, шоу, а пользоваться пространством в полной мере смогут все резиденты бизнес-центра. Для нашей компании большая честь — реализовать проект в память об Иосифе Кобзоне.

— Нашим партнером по реализации K-City выступает Культурный фонд «Кобзон», и именно он будет отвечать за эксплуатацию арт-хаба. Мы совместно с фондом разрабатывали концепцию проекта и планируем много интересных мероприятий по продвижению проекта.

— В 2025 году October Group запустила отдельное подразделение в компании, которое занимается разработкой и внедрением ИИ-решений. Мы назвали его AI Lab и собрали команду, которая сегодня уже насчитывает десять человек, специализирующихся на развитии технологий на базе искусственного интеллекта.

Мы стремимся интегрировать эти технологии на всех этапах реализации: от проектирования до ввода в эксплуатацию.

Сегодня AI-лаборатория работает с умной системой управления домами, цифровыми сервисами для жителей и пользователей офисных площадей, BIM-технологиями. За счет искусственного интеллекта планируется создать комфортную технологичную среду, которая будет соответствовать запросам современного пользователя.

— Мы внимательно подходим к оценке каждой технологии. Важно не AI ради AI, а создание через внедрение AI добавочной стоимости продукта. Просчитывая бизнес-процессы и расходную часть, которую они несут, мы понимаем, помогает ли та или иная технология оптимизировать часть из них, и принимаем решение о ее использовании.

Если же технология неэффективна и быстрее, дешевле и качественнее использовать существующие ресурсы, тогда, конечно, мы от таких планов отказываемся. Например, в качестве идеи команда рассматривала роботизацию строительных процессов. У нас есть несколько партнеров, с которыми прорабатываем тестирование на объектах использования роботов-гуманоидов. Однако в процессе стало понятно, что на текущий момент они не приносят той эффективности, ради которой можно было бы их внедрить на системной основе. Но если ситуация изменится, идея будет реализована.

Обратный пример — применение при продажах речевой аналитики и динамической системы ценообразования.

Для юридического подразделения мы внедрили чат-бот, выявив, что специалисты тратили значительное количество времени на анализ документации и нормативно-правовых актов, ведение деловой переписки. С помощью AI-лаборатории мы упростили процесс, существенно сэкономив время для более приоритетных задач.

— Крупные компании могут позволить себе большие бюджеты на AI, но не всегда эти затраты подразумевают высокую эффективность. Небольшие же девелоперы более скрупулезно относятся к расходам, и зачастую эффект от инвестиций более выражен.

Кроме того, корпорации, как правило, долго принимают решения, согласование новых технологий требует времени. Небольшие же компании могут отслеживать в режиме онлайн все изменения и быстрее на них реагировать. Это особенно важно в секторе AI, где решения появляются и устаревают достаточно быстро.