При Екатерине II на территории нынешнего Восточного округа Москвы (ВАО), тогда еще в пригороде, в Зимнем саду выращивали ананасы, персики и другие вкусности, которые поставлялись на царский стол. Сегодня этот округ, частично сохранивший парковые зоны, застраивают микрорайонами, где вырастить экзотический фрукт можно с таким же успехом, как и купить квартиру. Если только все в Москве останется по-прежнему — столбик термометра будет расти, а стоимость квадратного метра медленно снижаться.
Не каждый москвич может похвастаться, что возле его дома есть такое количество лесов и водоемов, в которых можно купаться. Лебедянский, Терлецкий, Кусковский пруды хорошо известны жителям даже самых далеких от них районов Москвы. В Восточном округе расположены крупнейшие зеленые массивы: национальный парк "Лосиный остров", музей-усадьба "Кусково", усадьба Шереметевых, парк "Сокольники" и т. д. Если рассмотреть "геометрию" Москвы, то даже по карте видно, как близко от Восточного округа до центра города. С другой стороны — исторически престижные места застройки ближнего Подмосковья: Малаховка, Реутов, город авиации Жуковский. Однако уникальность ВАО состоит еще и в том, что зоны отдыха соседствуют с промышленными предприятиями, а новые микрорайоны — со старой хрущевской застройкой, что, естественно, не может не влиять на стоимость жилья.
Например, в самом дорогом районе ВАО, в Сокольниках, цены в домах, построенных в период с 2000 по 2005 год, колеблются от $4 тыс. до $10 тыс. за кв. м. "Если и повстречаются объекты дороже, это разовое явление, никак не связанное с рынком в целом. Если сравнивать вторичное жилье в старых домах и недавно построенных, то цена за метр будет различаться на $1 тыс.",— говорит заместитель гендиректора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский. Например, в жилом комплексе "Преображенская застава", построенном в 2003 году, предлагаются однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв. м по цене на уровне $5,7-6 тыс. за метр. Такие же квартиры, но в старом фонде будут стоить от $4,5 тыс. за кв. м.
Возраст дома не единственное, что влияет на стоимость покупаемого объекта. За ценовую доступность квартир на востоке Москвы покупатели платят недоступностью транспортной. Как известно, центральные магистрали по этому направлению — Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов — одни из самых загруженных в городе. "В силу сложившейся на сегодня ценовой политики на жилье в Восточном округе сейчас можно найти очень дешевые квартиры. Однокомнатные квартиры в пятиэтажном доме стоят иногда от $95 тыс., а если выбрать в удаленных, но современных районах, как, например, Новокосино, то за $110 тыс. можно найти квартиру даже современной планировки",— говорит руководитель отделения "Зеленый проспект" компании "Инком-недвижимость" Елена Бобкова.
По мнению эксперта по недвижимости бюро недвижимости "Агент 002" Ольги Побединской, рынок реагирует на спрос, предлагая больше "двушек", нежели одно- или трехкомнатных квартир. Например, рядом со станцией метро "Новогиреево" сейчас продается двухкомнатная квартира общей площадью 43,3 кв. м за $155 тыс. Она находится хоть и на первом, но достаточно высоком этаже. Окна выходят во двор, недалеко Терлецкий парк, пруды. Похожую двухкомнатную квартиру (44 кв. м) в 15 минутах ходьбы от станции метро "Перово" "Агент 002" продает за $148 тыс. Двухкомнатная квартира в новом жилом фонде стоит, конечно, дороже. Для сравнения: например, "Инком-недвижимость" 50-метровую "двушку" на 21-м этаже в новом доме рядом со станцией метро "Новогиреево" продает за $190 тыс.
Если вспомнить уровень цен полугодичной давности, то видно, насколько подешевели квартиры в Москве. Если тогда за $150 тыс. можно было купить исключительно однокомнатную квартиру, то сегодня риэлтеры предлагают рассмотреть несколько вариантов двухкомнатных квартир. "Сегодня происходит откат цен в самом востребованном классе жилой недвижимости — 'эконом'. По нашим оценкам, до начала осени цена может опуститься еще на 5% от существующих значений",— уверен Евгений Якубовский. С ним согласна и Елена Бобкова. "После Нового года несколько изменились тенденции рынка недвижимости — он стал не таким ажиотажным, как раньше, и с точки зрения роста цен на квартиры, и с точки зрения скорости продажи квартиры. Рынок стал нормальным, перестали продаваться любые квартиры за любые деньги",— уверена она.
Как рассказывает Елена Бобкова, чтобы сбросить цену, покупатель, как и продавец, должен тонко чувствовать свой диапазон реальной цены — только в нем можно добиться успеха. "Если квартира по средней или чуть ниже средней цене, то имеет смысл начать торги. Многое будет зависеть от ситуации продавца. Во всяком случае, он уже не будет упрямо держать верхнюю планку. Ведь в этот средний диапазон попали те собственники, кто уже прошел путь 'надо попробовать — ничего не получилось', и те, кто сразу трезво оценил ситуацию и стоимость своей квартиры",— рассказывает Елена Бобкова.
В расчете на будущее
В последние годы в ВАО активно ведется реконструкция ряда районов. В 2008 году запланировано возведение домов в Восточном и Северном Измайлове (квартал 35-36 и микрорайоны 47-50 соответственно). А на месте Измайловского рынка построят торговый центр. Реконструкция нескольких кварталов в 2008-2009 годах начнется также в Перове. В районе Зеленого проспекта идет реконструкция и снос пятиэтажных домов, вместо них планируется строить дома новых перспективных серий. В районе Гольяново также реконструируют два микрорайона. В соответствии с разработанным проектом планировки микрорайонов здесь сносу подлежат 37 домов. В следующем году планируется сдать госкомиссии первую очередь жилья, возводимого на месте уже не действующей промзоны "Красный богатырь". На месте люберецких полей аэрации столичные власти планируют построить более 5 млн кв. м жилья — по примеру бывших люблинских полей, где теперь стоит микрорайон Марьинский парк.
Самой большой проблемой Восточного округа считается транспортная загруженность его магистралей. Для ее решения правительством Москвы запланировано строительство четвертого транспортного кольца. На территории ВАО уже начались работы по расчистке территории вдоль Кольцевой железной дороги для строительства первого участка трассы, соединяющей Щелковское шоссе и шоссе Энтузиастов. Это важно еще и потому, что округ разделен на две части Измайловским парком. В планах властей также строительство новой рокадной дороги — так называемого Восточного полукольца, которое станет продолжением новой скоростной трассы Москва--Ногинск. В 2009 году планируется ввод первой развязки этой трассы на МКАД в районе Выхино.
Также в следующем году на пересечении 7-го километра МКАД, Новоухтомского шоссе и Большой Косинской улицы планируется построить многофункциональный комплекс городского значения. Объект будет включать торговый комплекс "Ашан" с кинотеатром и детской игровой площадкой с аттракционами, спортивный комплекс с бассейном, трассу картинга, комплекс ГИБДД для проведения экзаменов, технического осмотра и регистрации автомототранспортных средств. Сегодня действует программа вывода промышленных зон за пределы МКАД, что создаст возможности для нового строительства и улучшения экологической среды в округе.
Возможно, все эти изменения улучшат не только имидж Восточного округа, но и инвестиционный климат, вследствие чего строительных площадок в ВАО станет больше. Ведь хотя это самый большой округ — он занимает более 14% всей территории Москвы,— новое жилье здесь появляется небольшими объемами. Проблема заключается в высоких издержках, связанных с расселением ветхого фонда, которого в округе достаточно много, и перебазированием промзон, занимающих значительную часть округа. Однако и сегодня людям, которые решили купить не готовую квартиру, а участвовать в строительстве нового жилого комплекса или дома, есть из чего выбрать. "Именно в Восточном округе сегодня реально найти интересные и в то же время адекватные по цене предложения",— говорит Ольга Побединская. Речь идет в первую очередь о новостройках, расположенных около станций метро "Первомайская" и "Щелковская". Здесь тихие районы стандартных пятиэтажек потихоньку застраиваются новыми сериями панельных домов.
Как замечает маркетолог компании "Инком-недвижимость" Ирина Егорова, спрос на новостройки ВАО в последние два года значительно вырос. Не в последнюю очередь это связано с реализацией квартир в районе массовой застройки Кожухово. "Покупатель жилья экономкласса, для которого определяющим фактором является стоимость квадратного метра, нашел компромисс между ценой и качеством как раз в этом районе",— говорит Ирина Егорова. Кожухово отличается благоприятной экологией и уникальным природным ландшафтом: район с двух сторон окаймлен зеленым массивом Салтыковского лесопарка и соседствует с Белым, Черным и Святым озерами. Строительство микрорайона Кожухово на востоке Москвы планируется завершить в 2008 году. Стоимость квадратного метра в панельных домах в этом районе начинается от $2,6 тыс.
Если говорить о новостройках в целом, а не только о тех, которым повезло с парками, то разброс цен здесь настолько широк, насколько богат выбор домов, возводимых в округе. Действительно, строящееся панельное жилье экономкласса стоит $2850-4000 за кв. м. Жилье бизнес-класса сегодня предлагают по $4000-8150 за кв. м (см. таблицу). При этом самые дорогие квартиры в новостройках перестают дорожать. "На них нет спроса — найти приличное жилье по $7 тыс. за кв. м не представляется сегодня сложной задачей. Причем большинство вариантов будут находиться в других, более престижных округах",— рассказывает Ольга Побединская.
Серьезной альтернативой для покупателя квартиры на первичном рынке выглядят новостройки за МКАД, расположенные в ближайших к Москве городах Московской области. По типу и классу объекты не уступают столичным новостройкам, а иногда и превосходят их, но по цене существенно ниже. К примеру, для потенциальных покупателей экономжилья в ВАО альтернативой может выступить проект "Солнцеград", расположенный в Балашихе по Горьковскому шоссе. Два километра от МКАД, где строится "Солнцеград", существенно снижают стоимость квартир — до $1,7-2 тыс. за кв. м. Покупателям в сегменте бизнес-класса вполне может подойти жилой комплекс "Семь звезд". Это малоэтажный жилой комплекс усадебного типа в 20 минутах езды от Москвы, между Горьковским и Носовихинским шоссе. Цена зависит не только от вида, который открывается из окон (озеро с лесом или дорога), но и от сроков сдачи дома. Стоимость квадратного метра в первой очереди, которая сдается в конце этого--начале следующего года, в среднем составляет $2 тыс., во второй (окончание строительства — 2009 год) — $1,6 тыс.
Восток в аренду
Средняя планка цен на аренду однокомнатных квартир в ВАО сейчас установилась на уровне $700 в месяц. Хотя можно найти предложения и порядка $600 в месяц. За эти деньги получится снять однокомнатную квартиру на окраине. Например, в старом панельном доме в получасе ходьбы от станции метро "Перово" или на последнем этаже кирпичной хрущевки у станции метро "Улица Подбельского". "Квартиры в диапазоне $700-900 в месяц — это в основном квартиры в пятиэтажных домах, панельных или кирпичных, с маленькими метражами, зачастую без лифтов и мусоропровода, требующие косметического ремонта, в удовлетворительном или плохом состоянии, обставленные мебелью 1970-1990-х годов, или же пустые квартиры в современных панельных домах-новостройках с отделкой от строителей",— рассказывает руководитель направления аренды "МИАН--агентство недвижимости" Наталья Сивко.
В схожих домах можно найти и самые дешевые предложения по аренде двухкомнатных квартир — от $800 в месяц. Например, такую квартиру можно найти в панельной хрущевке у станции метро "Щелковская". За $750 компания "Миэль-аренда" предлагает двухкомнатную квартиру на Русаковской улице (Сокольники). Наборная мебель, телевизор, холодильник, стиральная машина, телефон. Низкая плата объясняется ограниченным сроком сдачи — всего четыре месяца. Если постараться, можно арендовать двухкомнатную квартиру и за $600, однако в ней, скорее всего, будет отсутствовать мебель, да и квартира будет требовать ремонта.
Самые дорогие квартиры ВАО расположены в основном в районе Сокольники. Например, однокомнатную квартиру-студию, находящуюся на Русаковской улице, "Миэль-аренда" предлагает снять за $2,3 тыс. в месяц. Квартира создана по авторскому проекту, естественно, в ней есть вся необходимая мебель, бытовая техника, интернет и домофон. Трехкомнатную квартиру площадью 145 км. м в евродоме на улице Сокольническая Слободка "Агент 002" предлагает за $4,5 тыс. в месяц. Еще один пример элитной квартиры — двухуровневые апартаменты в районе улицы Хромова площадью 132 кв. м. Месяц проживания в них обойдется в $3 тыс. За $6 тыс. на Рубцовской набережной "Бест-недвижимость" предлагает четырехкомнатную квартиру площадью 120 кв. м. Два санузла, джакузи, дизайнерский проект комнат и кухни в стиле hi-tech, военизированная охрана дома. Самую же дорогую квартиру нашла компания "Миэль-аренда" на станции метро "Преображенская площадь", улица Зацепа. Это трехкомнатная квартира в евродоме с огороженной охраняемой территорией, машиноместо в паркинге, гарнитурная мебель, встроенная бытовая техника, домофон и консьерж всего за $8 тыс. в месяц.
Новостройки Восточного округа Москвы*
|
*Данные предоставлены компанией "Миэль-недвижимость".
н. д.— нет данных.