Недвижимость не берут в производство
В Московском регионе стало строиться меньше индустриальных парков
Всплеск интереса застройщиков в Москве и Подмосковье к сегменту крупной индустриальной недвижимости, возводимой для создания промышленных производств, продержался недолго, и уже по итогам 2024 года объемы ввода таких объектов (hard industrial) упали почти на треть. Девелоперы следуют за заказчиками подобных объектов: крупные промышленные компании сейчас не стремятся расширять бизнес из-за дорогих кредитов.
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
За весь 2024 год в Москве и Подмосковье введено 70,2 тыс. кв. м объектов hard industrial, что на 30% меньше год к году, следует из совместного исследования консалтинговой NF Group и девелопера такой недвижимости Parametr. Такие объекты строятся под промышленные производства зачастую со сложным технологическим оборудованием. Активность застройщиков в этом сегменте началась три года назад: в 2022–2023 годах, по данным консультантов, было сдано в общей сложности более 170 тыс. кв. м таких площадей, включая индустриальные парки «Алабушево» и «Руднево».
Тогда девелоперы принялись за реализацию таких проектов, поскольку, в частности, мэрия Москвы в обмен на согласование большого объема строительства жилья начала требовать создание объектов мест приложения труда. К тому же стали появляться новые производства, а действующие компании — расширять выпуск, на что требовались новые площадки.
Однако в 2024 году ситуация изменилась в том числе из-за роста ключевой ставки ЦБ, составляющей сейчас 21%.
Это создает дополнительные риски для проектов с длительным циклом реализации, отмечает партнер консалтинговой компании CMWP Диана Мирзоян. В условиях дорогих кредитов крупные компании, которые потенциально могли бы расширить производственные мощности, сфокусировались на развитии существующих площадей или на покупке старых производственных объектов, добавляет эксперт. Хотя, отмечают в Parametr, за последние полтора года потенциальный объем запросов на строительство такой недвижимости приближается к 1 млн кв. м.
По данным директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко, основной спрос на такие площадки формируют компании, специализирующиеся на микроэлектронике, электронной аппаратуре, медицинских технологиях и беспилотных летальных аппаратах. Еще один драйвер роста спроса на новые промышленные площадки — необходимость переноса производств из старых московских районов с плотной жилой застройкой, отмечает управляющий партнер Parametr Александр Манунин.
Помимо высокой ключевой ставки ЦБ, по словам партнера NF Group Константина Фомиченко, на сегмент давит дороговизна строительства из-за необходимости применения сложных технологий и создания специфической инфраструктуры.
Кроме того, подчеркивает госпожа Мирзоян, девелоперы и заказчики промышленных объектов сталкиваются с проблемами, связанными с постоянной перестройкой цепочек поставок оборудования, необходимостью регулярного поиска альтернативных дистрибуторов сырья и оборудования.
Проекты формата hard industrial чаще всего реализуются самостоятельно конечными пользователями с привлечением профильных генподрядчиков, отмечает директор отдела исследований CORE.XP Василий Григорьев. По подсчетам Parametr, по схеме build-to-suit (строительство под требования заказчика) реализуется около 87% построенных объектов этого сегмента. Основной спрос на такую недвижимость формируют госкомпании: например, «Росатом» планирует построить такой объект в Ленинском районе Подмосковья, добавляет управляющий директор XCA (девелопер индустриальных объектов) Александр Никишов.