Покупатели не доезжают до Сочи
Спрос на элитные новостройки на курорте сократился
Высокие продажи элитных жилых новостроек в Сочи сменились серьезным спадом. В первой половине 2024 года число сделок в этом сегменте сократилось на 24% год к году. В то же время в Москве и Санкт-Петербурге сохраняется высокий спрос на дорогую недвижимость. Негативную ситуацию в Сочи консультанты связывают с ограниченным выбором и перегретыми ценами. Средняя стоимость новостроек на черноморском курорте выше, чем в столице, что делает их малоинтересными для инвесторов.
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ
В январе—июне 2024 года на рынке элитных новостроек Сочи заключено 70 сделок, что на 24% меньше год к году, подсчитали в консалтинговой компании NF Group. В денежном выражении объем совокупных продаж снизился на 5%, до 10,5 млрд руб. Руководитель департамента продаж Российского аукционного дома Григорий Начинкин говорит о снижении количества сделок в Сочи на 50%, среднего чека — на 30% год к году по итогам января—июня. Гендиректор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская отмечает, что за последний месяц спрос снизился на 10% год к году.
Негативный тренд в Сочи прослеживается на фоне роста рынков элитной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.
Количество заключенных в этих городах сделок в первом полугодии выросло соответственно на 97%, до 840, и в 2,2 раза, до 245. Партнер NF Group Ольга Широкова связывает снижение активности с недостатком качественного предложения. Формально на рынке элитных новостроек Сочи в июне, по ее оценкам, экспонировалось 398 лотов, на 22% больше, чем в начале года, но многие из них вышли в реализацию в конце второго квартала.
Вторым фактором эксперт называет сохранение высоких цен. Средняя стоимость предложения элитных новостроек в Сочи сейчас 2,08 млн руб. за 1 кв. м, год к году значение выросло на 10%. Для сравнения: в Москве аналогичный показатель — 1,6 млн руб., в Санкт-Петербурге — 670 тыс. руб. за 1 кв. м. Рост год к году на 7% и 22% соответственно.
Директор управления элитной недвижимости «Метриум Премиум» Анна Раджабова констатирует, что за последние пять лет стоимость недвижимости в Сочи выросла в пять—семь раз. Динамика во многом обусловлена высоким спросом в 2020–2022 годах. Коммерческий директор СЗ «Сочи Ойл Строй» Владимир Белобров поясняет, что сохранять активные продажи сейчас во многом удается за счет реализации строящейся недвижимости в рассрочку. Такой подход снижает темпы наполняемости эскроу-счетов, способствуя увеличению стоимости проектного финансирования, а дополнительные издержки закладываются в цену, объясняет он. Эксперт обращает внимание и на общий рост себестоимости строительства.
Андрей Прошунин, мэр Сочи, о развитии города, июль 2024 года:
«Мы продолжаем притягивать как магнитом людей, живущих в других субъектах России».
Григорий Начинкин также констатирует, что, по мнению многих потенциальных покупателей, рынок Сочи перегрет, это снижает его востребованность для инвестиций. На сокращение именно инвестиционной активности указывает и Татьяна Бурлаковская, поясняя, что сделки в основном заключают для собственных нужд. «Жить на курорте не всегда комфортно, а сдавать квартиру, находясь в другом регионе, может быть не слишком прибыльно»,— считает Владимир Белобров.
Сохранение сниженного спроса может привести к сокращению темпов выхода новых проектов, уверен господин Начинкин. По мнению Ольги Широковой, по итогам всего года количество сделок сократится на 10% год к году.
В то же время Анна Раджабова нашла позитивный момент на рынке элитного жилья Сочи, а именно его обеление. «Девелоперы перешли от "джентльменских соглашений" к договоренностям в рамках действующего законодательства»,— уточняет она. Это, по мнению эксперта, увеличивает привлекательность для покупателей. Независимо от спроса на активность застройщиков, по мнению CEO Urban Ольги Хасановой, в среднесрочной перспективе может влиять недостаток участков с надлежащими видовыми характеристиками: прибрежная полоса уже густо застроена.