«Цветы» пошли под застройку

Рассчитывая на высокий спрос и маржинальность, вслед за Москвой и Подмосковьем региональные застройщики активно осваивают Санкт-Петербург и Ленобласть. Краснодарская Dogma за 1 млрд руб. приобрела здесь около 260 га бывшего совхоза «Цветы», инвестиции в застройку которых могут превысить 70 млрд руб. Но спрос на жилье в локации сдержанный, а согласование может затянуться на срок до пяти лет, предупреждают аналитики.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Группа Dogma приобрела на торгах у ВЭБ.РФ за 1 млрд руб. 219,3 га в районе Виллозского городского поселения Ленобласти и смежный участок площадью 38,6 га в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, следует из протокола. Это бывшая территория совхоза «Цветы».

Площадка представляет интерес из-за размера и девелоперского потенциала, пояснили в Dogma. Компания планирует построить здесь жилье, производственные площади формата light industrial, рекреационные и социальные объекты.

Представитель ВЭБ.РФ отметил, что актив был для госкорпорации непрофильным.

Dogma занимает четвертое место по объему строящегося жилья в России с портфелем 1,9 млн кв. м, следует из данных на наш.дом.рф. Компания существует с 2011 года, ее основным владельцем считается Денис Морозов. Девелопер работал преимущественно в Краснодарском крае, но весной 2023 года вышел на рынок Московского региона, купив площадку в Реутове. Зимой 2024-го закрыл первую сделку в Ленинградской области.

В начале июня господин Морозов говорил журналистам о планах вывести Dogma на IPO в ближайшие два-три года. Именно с этим эксперт по девелопменту Андрей Вересов связывает новую сделку: крупный участок позволит застройщику повысить капитализацию. В более качественных локациях города за ту же сумму, по его мнению, можно купить только 1 га. На приобретенной Dogma территории «Цветов» можно построить около 500 тыс. кв. м массового жилья и такой же объем коммерческой недвижимости, считает он. Инвестиции, по мнению господина Вересова, могут превысить 70 млрд руб.

Партнер NF Group Станислав Бибик считает, что на участках в Ленобласти стоимость реализации жилья может составить 143 тыс. руб. за кв. м, в Санкт-Петербурге — 178 тыс. руб. за кв. м.

Но найти покупателей будет непросто: спрос на жилье в локации господин Вересов называет низким. Подготовка и согласование проекта при этом могут занять до пяти лет, предполагает он. Для застройки участков потребуется внесение изменений в градостроительную документацию города и области, объясняет директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.

Dogma не первый региональный застройщик, выходящий в Санкт-Петербург и Ленобласть. В Санкт-Петербурге присутствует казанская G-Group, планы по развитию на местном рынке есть у тюменской «Брусники». В Ленобласти работают сибирская ГК «Расцветай», алтайский «Союз», воронежский девелопер «Развитие». Партнер Rusland SP Андрей Бойков связывает растущий интерес с устойчивым спросом на жилье и более высокой, чем в регионах, маржинальностью проектов.

Согласно Dataflat.ru, в мае в Санкт-Петербурге и Ленобласти было заключено 6,3 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры и апартаменты, год к году показатель вырос на 15%. Такой же рост показала средняя стоимость 1 кв. м, до 227,5 тыс. руб. В Московском регионе количество ДДУ в мае выросло на 21% год к году, до 13,7 тыс., цена реализации — на 12%, до 319,8 тыс. руб. Согласно данным наш.дом.рф., в строящихся объектах Москвы сейчас продано 43% площадей, Санкт-Петербурга — 37%, Краснодарского края — всего 26%. Хотя господин Бибик предупреждает, что из-за высокой конкуренции для выхода в Санкт-Петербург и Ленобласть застройщику понадобятся определенный масштаб, опыт и административный ресурс. Более активной экспансии препятствуют и непредсказуемые результаты согласования проектов, добавляет Антон Орлов.

Константин Куркин, Санкт-Петербург