Метры культуры и отдыха

Не во всех новых жилых комплексах предусмотрены дополнительные площади под парикмахерские и салоны красоты. Чем выше класс жилого проекта, тем меньше в нем может быть коммерческих площадей, потому что жители клубных домов ценят приватность. И наоборот, в сегменте массового жилья под инфраструктурных арендаторов и продавцов различных услуг может быть отведено 10% всех квадратных метров.

По данным консалтинговой компании NF Group, в первом квартале этого года суммарный объем коммерческих площадей в элитных новостройках Москвы, введенных в эксплуатацию за последние десять лет, превысил 80 тыс. кв. м. Это 9% от общей площади квартир и апартаментов. Средняя доля коммерческой инфраструктуры в составе элитных жилых комплексов и комплексов апартаментов в Санкт-Петербурге выше — 11%, и это при том, что коммерческих площадей больше в столице.

В Москве основную долю занимают арендаторы сферы «красота и спорт» (37%), заведения общественного питания (17%) и образовательные центры — детские сады, курсы иностранных языков, частные школы (12%). Как средневзвешенная арендная ставка за 1 кв. м, так и первичная цена предложения 1 кв. м коммерческих помещений первых этажей элитных новостроек на рынке Москвы выше, чем в Санкт-Петербурге более чем в два раза, отмечают в NF Group.

В среднем доля коммерческих площадей в элитных ЖК Москвы находится в диапазоне 7–10%. При этом показатель выше в тех районах, где существует дефицит инфраструктурного ритейла в окружении. В других случаях минимальное количество встроенных площадей на первых этажах жилых и апартаментных комплексов объясняется изобилием качественного районного ритейла в ближайшем окружении. Лидирующим районом по объему коммерческих площадей в элитных жилых комплексах в Москве являются Хамовники, где представлено около трети всего предложения (33%). При этом доля в составе элитных жилых и апартаментных комплексов в Хамовниках ниже средней по городу — 8%. Остальное предложение в основном приходится на Пресненский район (30%), где показатель составляет 13% от общей площади квартир и апартаментов.

В сегменте массового жилья показатели похожие: доля коммерческих помещений в жилых проектах чаще всего варьируется в пределах 5–10%. «Этого количества хватает, чтобы обеспечить собственников квартир всем необходимым: продуктами, товарами, услугами, включая образовательные и спортивные. Как правило, объекты коммерции расположены на первых этажах, их принято делать полностью нежилыми. Это обусловлено не юридическими нормами, а объективными потребностями клиентов»,— разъясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его словам, застройщики не рассчитывают точный коэффициент коммерческих помещений. «Важны не математические модели, а концепции, включающие список всего потенциально необходимого для резидентов в шаговой доступности от квартир»,— уточняет он.

Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина говорит, что чем выше класс комплекса, тем больше коммерческих площадей в нем может быть. «На размер площади инфраструктуры влияет архитектура проекта. Например, в высотных проектах на жилую функцию отводится больше площадей, чем в среднеэтажных домах»,— уточняет она. Так, в строящемся премиальном сверхвысоком небоскребе в «Москва-Сити» инфраструктура в стилобате включает крупноформатный детский досуговый центр площадью 1,5 тыс. кв. м, офисы суммарной площадью 870 кв. м, а также ресторан, кофейни, daily-маркет, аптеку, спортивную студию и салон красоты. Кроме того, на первых этажах башни могут появиться приемный пункт химчистки, банкоматы, постаматы и другие сервисы. Вместе с тем исключение из правила «чем выше класс, тем больше в комплексе инфраструктуры» составляют делюкс-проекты клубного формата. Это камерные дома, рассчитанные на 10–20 собственников, не заинтересованных во внешнем трафике, нарушающем их приватность. Поэтому инфраструктура таких проектов обычно ограничена фитнес-залом, лаундж-зоной, кофе-поинтом, коворкингом для резидентов в ведении управляющей компании. «То есть у разных категорий клиентов отличаются представления о комфорте. Одни заинтересованы жить в "городе в городе" со всем необходимым в шаговой доступности, у других в приоритете — абсолютная приватность»,— резюмирует госпожа Бардина.