Вторичка теряет покупателей

Несмотря на снижение активности покупателей вторичной недвижимости на 20–40% за год и 3% за месяц, средние цены на нее продолжают медленно расти. На крупнейших региональных рынках за последний месяц они увеличились в среднем на 0,2%, значительнее всего — в Воронеже. Аналитики не исключают роста спроса на вторичку в дальнейшем из-за перетока покупателей из сегмента новостроек, но расходятся в ценовых прогнозах.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в мае составила 143,7 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,2% к апрелю, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Темпы роста немного снизились: в предыдущие два 30-дневных отрезка показатель увеличивался на 0,4–0,5%. В России в целом, согласно подсчетам «Этажей», вторичка в мае подорожала на 0,4%, до 122,9 тыс. руб. за кв. м. В «Яндекс Недвижимости» считают, что месячный рост средней стоимости жилья в городах-миллионниках — 0,7%.

Наиболее выраженный рост цен за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» зафиксировали в Воронеже, где средняя стоимость предложения выросла на 1%, до 101,9 тыс. руб. за кв. м. В Ростове-на-Дону рост на 0,8%, до 132,5 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» заметили увеличение на 2% средней цены в Саратове, до 95,5 тыс. руб. за кв. м. Одновременно в Перми значение, по их данным, за месяц снизилось на 1,7%, до 106,7 тыс. руб. за кв. м. В Волгограде — на 0,95%, до 93,1 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге показатель не изменился: 214,7 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», вторичное жилье сейчас стоит в среднем 336,9 тыс. руб. за кв. м. За месяц значение выросло на 0,2%, за год — на 7,1%. Самую выраженную динамику в аналитическом центре компании «Инком-Недвижимость» зафиксировали в ЦАО, где средняя цена вторички за месяц выросла на 0,6%, до 493,8 тыс. руб. В ЮВАО показатель, напротив, снизился на 0,1%, до 241,9 тыс. руб. за кв. м. Самая доступная недвижимость столицы, по данным аналитиков, сейчас в Троицком административном округе, где средняя цена 161,9 тыс. руб. за кв. м — за месяц она выросла на 0,4%. Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома называет колебания механическими: они обусловлены вымыванием дешевых объектов.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что спрос на вторичное жилье в России в целом за последний месяц сократился на 3% к началу апреля и на 23% год к году. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров говорит о снижении числа обращений покупателей на 30–40% год к году. В Москве Сергей Шлома заметил сокращение на 20–25%. «Дорогая ипотека не способствует активности во вторичном сегменте»,— констатирует он. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов замечает, что на активности покупателей сказывается и снижение одобряемости кредитов на вторичном рынке. Согласовать, по его словам, удается 53% заявок.

Суммарно на 18 крупнейших региональных рынках, по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», экспонируется 207 тыс. лотов. Это на 2% больше, чем в начале апреля, и на 17% меньше, чем годом ранее.

Средний размер дисконта за месяц, по словам господина Хусаинова, вырос с 3,9% до 4,9%.

Алексей Попов не исключает, что стимулом для вторичного рынка станет переток в него покупателей из сегмента новостроек из-за сокращения льготных программ кредитования. «Ипотека на какое-то время станет почти одинаково недоступной, тогда как на вторичке останутся чуть более привлекательные цены и больше возможностей торговаться»,— рассуждает он. Тренд, по мнению господина Белокурова, может стать актуальным после 1 июля. В ближайшие же два месяца покупатели, по его мнению, напротив, будут стремиться закрыть сделки с новостройками, успев попасть под условия льготных программ.

Хотя господин Шлома обращает внимание на то, что новостройки сильно переоценены, что способствует переориентации части покупателей на вторичку уже сейчас. «Среднестатистическая вторичная квартира в "старой" Москве стоит 14,09 млн руб., первичная — 21,54 млн руб.»,— замечает эксперт. Господина Шлома добавляет, что стоимость ДДУ от застройщика в проекте сейчас может быть на 25% выше, чем покупка по переуступке прав физлица. Во втором случае, по его мнению, речь идет как раз о реальной рыночной цене объекта, не подкрепленной льготной ипотекой.

Евгений Белокуров предполагает, что на вторичном рынке дальнейшая коррекция цен будет симметрична динамике в первичном сегменте. Сергей Шлома ждет медленного снижения средних значений — примерно на 1% в месяц. «Продавцы будут нащупывать цены, адекватные и привлекательные для покупателей, которых сейчас ограниченное количество»,— говорит он. Ильдар Хусаинов же не исключает, что за счет дополнительно спроса, цены на вторичку, напротив, начнут расти.