Наскладные расходы
Логистическую недвижимость все хотят дорого продать и мало кто хочет купить
Высокий спрос арендаторов на складскую недвижимость стимулировал собственников чаще стремиться продать объекты. Объем предложения в сегменте за год вырос на 16%, но удорожание объектов и кредитов привело к снижению интереса потенциальных покупателей. Подстегнуть активность инвесторов может снижение ставок по банковским вкладам, считают участники рынка.
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ
Число выставленных на продажу складов по итогам первого квартала 2024 года в России выросло на 16% год к году, посчитали в «Авито Недвижимости». Самую выраженную динамику аналитики зафиксировали в Дагестане, где предложение увеличилось на 72% год к году. В Ленинградской, Брянской, Новосибирской и Московской областях число объявлений выросло на 65%, 59%, 32% и 30% соответственно.
Спрос на покупку складов в целом по России, по оценкам «Авито Недвижимости», по итогам первого квартала сократился на 1% год к году. В Тверской области речь идет о снижении активности на 57% год к году, в Калужской области — на 55%. В Подмосковье и Ленинградской области зафиксирован рост на 2% и 4% соответственно.
Руководитель категории коммерческой недвижимости на «Авито» Олег Изотов полагает, что на динамике спроса сказывается резко возросшая стоимость площадей.
За год заявленная цена предложения складов в России на площадке выросла на 44%, до 13,5 млн руб. за лот в среднем. Старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев считает, что качественные склады сейчас стоят в среднем 70–80 тыс. руб. за квадратный метр, что на 14–17% больше, чем годом ранее. Основными причинами роста цен консультант называет увеличение себестоимости строительства, удорожание земли, заемных средств и высокий спрос покупателей. Партнер NF Group Константин Фомиченко говорит о росте стоимости продажи складов на 25–35% за год.
Управляющий директор 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов отмечает, что стоимость продажи сухого склада за год выросла на 30%, до 75 тыс. руб. за квадратный метр. «В результате немногие компании готовы приобретать складскую недвижимость при нынешней высокой ключевой ставке»,— говорит он. Инвесторы, по словам господина Власова, рассчитывают на снижение в дальнейшем стоимости кредитования. Компании же, приобретающие склады для собственных нужд, предпочитают заключать сделки build-to-suit, указывает он. Хотя директор ПЭК: 3PL Иван Масалов замечает, что некоторые арендовавшие ранее склады игроки сейчас стремятся купить их из-за роста ставок за последние годы.
По данным Антона Алябьева, в первом квартале совокупный объем инвестиций в складскую недвижимость России вырос год к году на 6%, до 15 млрд руб.
Из этой суммы 77% средств было вложены с инвестиционными целями, остальное потратили конечные пользователи. Доходность премиальных складов в Московском регионе господин Алябьев оценивает 10–11% в год.
Доходность коммерческой недвижимости традиционно зависит от арендного потока. По данным «Авито Недвижимости», интерес к аренде складов за первый квартал в России вырос на 11% год к году, объем предложения объектов в аренду сократился на 9%. В IBC Real Estate отмечали, что аренда складских помещений в Московском регионе за последний год подорожала на 66%, до 9,7 тыс. руб. за квадратный метр в год, предупреждая, что дальнейшей потенциал увеличения показателя ограничен. Об этом же говорит господин Фомиченко, прогнозируя, что за 2024 год аренда складов в Москве и Подмосковье подорожает на 6%, до 10 тыс. руб. за квадратный метр в год.
Хотя девелоперы рассчитывают на дальнейшую активность покупателей. Инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова считает, что склады с длинными арендными договорами предполагают стабильный рентный доход и защиту средств от инфляции. На рынке, по ее словам, появляется много новых объектов для инвестирования, тогда как девелоперская активность в других сегментах коммерческой недвижимости остается сниженной. В дальнейшем активность инвесторов может подстегнуть снижение ставок по вкладам, не исключает партнер Skladman USG Александр Хомич.