Коротко

Новости

Подробно

Газета "Коммерсантъ" от

 Рынок недвижимости в Москве


Московская недвижимость продолжает оставаться в цене

       За прошедшие три года стоимость жилья в Москве в валютном исчислении выросла в среднем всемеро. Постоянно растущий дефицит жилья привел к тому, что стоимость столичных объектов недвижимости уже превысила стоимость таковых в столицах большинства стран Запада. По оценкам зарубежных специалистов, Москва занимает пятое место в мире по дороговизне жилья, уступая лишь Токио, Осаке, Нью-Йорку и Рио-де-Жанейро. Эта оценка вряд ли является преувеличением, если принять во внимание плохое качество нашего жилья, низкий уровень коммунального обслуживания и неразвитость инфраструктуры многих районов города. Стоит также отметить, что по уровню жизни Россия занимает лишь 127-е место в мире.
       Все это сделало отечественный рынок недвижимости уникальным полем для спекуляций. Растущее число профессиональных финансовых и инвестиционных институтов рассматривает недвижимость как интересную сферу приложения капитала. Эксперты Ъ решили предложить читателям обзор рынка недвижимости за последние три года (то есть за первые годы его существования). Главная цель такого обзора виделась группе недвижимости в том, чтобы выявить тенденции развития рынка, попытаться прогнозировать его состояние до конца года, а также определить основные факторы, влияющие на конъюнктуру на московском рынке недвижимости.
       
Покупай московскую квартиру летом, а продавай осенью
       Наиболее резкие изменения цен на московском рынке недвижимости в течение последних тех лет происходили в осенне-летний период. Наблюдалась обычная для инвестиционных циклов сезонная закономерность: из года в год в начале лета цены несколько снижались, а с началом осени вновь резко шли вверх. Многие риэлтеры в качестве объяснений ценовых колебаний приводят следующее рассуждение: в начале лета инвестиции значительной части горожан направляются в сферу дачного строительства, кроме того, наступает сезон отпусков, требующий значительных расходов сбережений. Однако с приближением осени и оживлением деловой активности отложенный спрос начинает существенно превышать предложение, что в совокупности с прочими факторами и вызывает новый скачок цен — в среднем в полтора--два раза.
       Проследим эту тенденцию на примере рынка однокомнатных квартир. В июню 1990 года однокомнатные квартиры стоили от $1500 до $3000, к концу весны 1991 года средняя стоимость однокомнатной квартиры составляла $5000. В начале лета цены имели тенденцию к снижению, а к сентябрю поднялись до отметки $8000-12000.
       Затем почти год цены на однокомнатные квартиры оставались практически неизменными. В начале лета 1992 года они снова снизились в среднем на 10-20%. Очередное падение цен связывалось с начавшейся массовой приватизацией жилого фонда Москвы. Эксперты предсказывали, что в дальнейшем цены на московские квартиры будут снижаться, и затем стабилизируются. Этого, однако, не произошло.
       В конце лета--осенью 1992 года несмотря на то что рынок значительно расширился (появилось большое количество приватизированных квартир), произошел очередной скачок цен, и стоимость 1 м2 московской квартиры подскочила почти в два раза. Дело в том, что спрос вырос еще больше и значительно превысил предложение, заставив фирмы-риэлтеры восстановить равновесие очередным повышением цен. Стоимость однокомнатной квартиры достигла $15000-23000 (в зависимости от качества и местоположения жилья) и оставались на этом уровне вплоть до лета 1993 года.
       С началом лета 1993 года цены на жилье снова снизились в среднем на 12-20%. Средняя стоимость московских квартир на сегодня составляет: однокомнатной квартиры — $12000-20000; двухкомнатной квартиры — $ 17000-29000; трехкомнатные квартиры — $ 24000-45000.
       
(см. таблицы 1, 2, 3)
       
       
       
Что привлекает спекулянтов на рынок недвижимости
       Одним из важнейших факторов значительного увеличения в последний год активности спекулянтов на рынке недвижимости стал устойчиво сохраняющийся огромный разрыв между себестоимостью жилья и реальными ценами на квартиры и дома на московском рынке.
       Себестоимость строительства в Москве у государственных и частных строительных фирм (процент последних еще относительно невелик) практически одинакова. Неразвитость материально-технической базы частных фирм компенсируется их высокой производительностью труда. И, наоборот, государственный сектор, несмотря на низкую эффективность производства, выживает благодаря относительно невысокой заработной плате и налаженной материально-технической базе.
       Средняя себестоимость 1 м2 общей площади квартиры сейчас составляет примерно $160. Таким образом, себестоимость новых московских квартир соответственно равна: однокомнатные (общ. пл. 37 м2) — $5840; двухкомнатные (общ. пл. 56 м2) — $8960; трехкомнатные (общ. пл. 75 м2) — $12000.
       Рыночные цены на такие квартиры составляют: однокомнатные — $18000; двухкомнатные — $27000; трехкомнатные — $ 38000.
       Таким образом, рыночная цена на новое жилье более чем в три раза превышает себестоимость его строительства.
       Однако эта разница себестоимости и рыночной цены — только один из факторов сверхвысокой прибыльности операций с недвижимостью. Когда в начале нынешнего года были подведены итоги работы риэлтеров за 1992 год, стало ясно, что в рублевом исчислении стоимость московского жилья за год выросла в 10 раз, в то время как долларовые цены на квартиры увеличились примерно вдвое. В среднем 1000-процентный эффект от операций с недвижимостью в 1992 году обеспечила также и динамика фоновых макроэкономических показателей — рубль стал впятеро слабее по отношению к американскому доллару, а процентные ставки по кредитам за год выросли примерно втрое.
       При всей кажущейся обреченности на успех операций с недвижимостью, эксперты Ъ отмечают, что инвесторам не стоит принимать итоги развития рынка недвижимости в 1992 году как руководство к немедленному действию.
       В условиях неустоявшегося рынка недвижимости операции на нем следует проводить очень быстро, что не позволяет улавливать более стабильные тенденции в динамике ценовой конъюнктуры. Следует отметить, что краткосрочные спекуляции с недвижимостью могут себе позволить только очень крупные финансовые институты и риэлтеры, имеющие возможность быстро оборачивать капитал и оперативно решать юридические проблемы.
       Два предшествующих повышения цен на жилье летом--осенью 1991 года и осенью 1992 года показали, что изменение цен на этом рынке происходит достаточно быстро для такого малоликвидного рынка, каким является рынок недвижимости. Изменения цен происходили в течение одного--двух месяцев, поэтому также быстро может произойти и их падение. При этом низкая ликвидность рынка недвижимости может не позволить сбросить приобретенные до начала падения цен объекты недвижимости.
       
За бесплатное муниципальное жилье расплачиваются покупатели частных квартир
       Для того чтобы четко сформулировать факторы, определяющие развитие рынка недвижимости в Москве, необходимо определить, кто из участников рынка имеет наибольшие возможности для воздействия на ценовую конъюнктуру.
       Сегодня основным застройщиком жилья в Москве по-прежнему остается правительство города, которое продает новое жилье по заведомо завышенным (втрое) ценам. Такая политика позволяет правительству получить средства для строительства бесплатного жилья для очередников — сегодня этот фактор оказывает доминирующее влияние на цены. О кардинальном снижении цен на недвижимость можно будет говорить лишь тогда, когда не останется бесплатного жилья для очередников, провоцирующего чудовищный дисбаланс цен на квартиры в Москве.
       Однако сегодня в Москве армия претендующих на бесплатные квартиры составляет 740 тыс. человек, и эта очередь из года в год растет. Вероятно именно из-за такой огромного количества нуждающихся в жилье москвичей правительство Москвы еще долго будет предоставлять очередникам бесплатные квартиры — в противном случае, это грозило бы крупными социальными потрясениями в городе.
       
Инвестиции в недвижимость с российским акцентом
       Допустим, вы хотите приобрести квартиру и имеете для этого соответствующие денежные ресурсы. Как показывают приведенные выше соображения, оказывается значительно дешевле инвестировать свои деньги в строительство кооперативного дома, чем платить втридорога за приобретение готовой квартиры.
       Приняв такое решение, вы собираете группу нуждающихся в жилье единомышленников и идете в местный исполком с просьбой выделить вашему товариществу участок земли под строительство нового дома. Участок вам выделят бесплатно, но с непременным условием передачи 50% (а то и 70%) жилья после завершения строительства очередникам района. В некоторых случаях можно купить землю и потом продать 50% жилья местному исполкому по себестоимости — однако стоимость земли будет такой, что результаты в обоих случаях будут практически одинаковыми. Итак, еще не приступив к строительству, вы уже можете оценить себестоимость оставшегося в вашем распоряжении жилья в $350 за 1 м2 против теоретических $160 за 1 м2.
       Прибавьте сюда стоимость подключения к городским коммуникациям и затраты на развитие инфраструктуры района, где вы строите дом, плюс прочие накладные расходы (риэлтеры здесь понимающе улыбнутся). И стоимость 1 м2 составит $ 450-500.
       Теперь если вы решили продать излишки построенного жилья, то можете смело прибавить к стоимости оставшихся для продажи квартир около 30% торговой надбавки за потраченные нервы и энергию и получите сегодняшний разброс цен на типовое жилье в спальных районах Москвы: от $585 до $730 за 1 м2.
       Решайте сами что выгоднее: платить рыночную цену или тратить чуть меньше денег, компенсируя торговую наценку за счет своего времени, энергии и нервов. Всегда также остается вероятность того, что построить жилье самостоятельно может оказаться намного дороже, чем купить готовое.
       
Если предложение столь ужасно, то почему есть спрос?
       Как известно, эффективным фактором снижения завышенных цен предложения является отсутствие спроса по чрезмерным ценам продавцов. Однако в нынешней ситуации на рынке недвижимости об отсутствии спроса, в частности, на московские квартиры, говорить пока не приходится.
       Не вызывает никаких сомнений платежеспособность покупателей квартир в Москве: помимо общей тенденции, выражающейся в стекании состоятельных людей из провинции в столицу (благо институт прописки в случае состоятельности стремящегося стать москвичом можно считать полностью себя отжившим) и безусловной привлекательности покупки жилья именно в Москве по сравнению с другими городами, остающейся в силе для подавляющего большинства граждан, стимулирующее воздействие на увеличение инвестиций в сфере недвижимости оказывают и некоторые объективные факторы.
       Например, при сравнении инвестиционной привлекательности производственной сферы, фондового рынка и недвижимости предпочтение последней частными инвесторами можно предсказать с высокой степенью вероятности: вложение средств в развитие производства не гарантирует безусловного успеха и требует значительного времени, прежде чем можно будет рассчитывать на прибыль. Также и стремление миллионов инвесторов стать совладельцами какого-либо приватизированного предприятия, поучаствовав в чековом или денежном аукционе и получив во владение несколько акций этого предприятия, рассчитывая при этом на регулярную отдачу в виде дивидендных выплат, не представляется в подавляющем большинстве случаев сколько-нибудь удачным инвестиционным проектом. Дело в том, что говорить о ликвидном рынке акций приватизированных предприятий в России пока еще не приходится (а это значит, что, купив акцию какого-либо предприятия, вы совершенно не обязательно сможете ее кому-нибудь продать), кроме того, большая часть промышленных предприятий даже и после приватизации еще долгое время не сможет позволить себе платить дивиденды акционерам. Во всяком случае, рентабельность инвестиций в объекты недвижимости проверена временем и не вызывает никаких сомнений у инвесторов.
       Помимо этого, говоря о привлекательности покупки жилья именно в Москве, следует учитывать и еще один немаловажный фактор, приобретающий все большую актуальность с течением времени — по сравнению с прочими российскими городами Москва, кроме столичного положения, имеет репутацию наиболее стабильного в политическом отношении города. Это имеет особое значение как для "наученных опытом" российских граждан, так и для части иностранных инвесторов (другая часть иностранных покупателей выбирает инвестиции в московскую недвижимость просто потому, что Москва — столица). Действительно, по сравнению со многими другими регионами бывшего СССР политическая ситуация в Москве характеризуется относительной стабильностью. Ярким примером того, как политическая обстановка влияет на рынок, могут служить среднеазиатские республики бывшего СССР, из которых бежит русскоязычное население: средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Ташкенте составляет сегодня 800 тыс. руб. (ср. стоимость аналогичной квартиры в Москве — 25 млн руб.). Спасаясь от национальной дискриминации и политического дискомфорта, русские семьи вынуждены покидать свой кров, перебираясь поближе к Кремлю.
       Также следует учитывать, что значительная часть инвестиционного спроса на недвижимость в Москве обеспечивается огромной группой эмигрирующих в столицу жителей бывших республик распавшегося СССР, предлагающих подчас более высокие цены спроса на квартиры в Москве.
       Таким образом, на сегодняшний день все вышеперечисленные факторы отягощают чашу весов спроса на рынке недвижимости в Москве.
       
Что будет
       Накопившийся за многие десятилетия дефицит жилья в Москве (как и в других городах России) еще долгое время будет обеспечивать высокий спрос на вторичном рынке недвижимости.
       По мнению экспертов Ъ, одним из главных факторов, определяющих состояние рынка недвижимости в Москве, в ближайшее время будет оставаться то обстоятельство, что главным застройщиком в городе остается московское правительство (см. выше). В соответствии с прогнозом экспертов Московской центральной буржи недвижимости, во второй половине сентября цены на московские квартиры снова поползут вверх и к концу сентября достигнут своего весеннего уровня. В течение осени следует ожидать дальнейшего роста цен на квартиры в Москве, и к ноябрю цены могут увеличиться на 10-15% по сравнению с нынешними.
       Действительно, за последние полгода стоимость арендной платы на московские квартиры выросла в среднем на 50%. Более того, при существующих темпах увеличения спроса на недвижимость, не сообразующихся с ростом цен, очередная волна подорожания на рынке квартир в Москве может оказаться даже более мощной, нежели того ожидают участники рынка.
       Однако активно разрастающееся коммерческое строительство нового жилья в городе становится все более значительным фактором, и по всей видимости, вскоре это может привести к определенному уменьшению пропасти между спросом и предложением и, соответственно, к некоторому снижению цен. Кроме того, большое значение имеет развитие коттеджного строительства. С развитием городской инфраструктуры многие москвичи отдадут справедливое предпочтение жизни за городом и откажутся от московской квартиры в пользу загородного дома. Таким образом, строительство загородных коттеджных поселков также следует рассматривать как средство снижения квартирного дефицита в Москве. В целом следует ожидать увеличения веса на рынке московской недвижимости частного строительства, которое со временем, безусловно, окажется способным удовлетворить существующий спрос.
       
       МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ
       

Комментарии
Профиль пользователя