Апартаментов от застройщиков в «Москва-Сити» становится все меньше. Число таких лотов за год сократилось на 70%. По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group, в целом на продажу в «Москва-Сити» выставляется 560 апартаментов, из которых около четверти можно отнести к первичному рынку. Остальные — это вторичка. Сколько стоят эти объекты сейчас? И что вообще происходит на столичном рынке апартаментов? Об этом — Андрей Загорский.
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов, Коммерсантъ
Рост предложения апартаментов в «Москва-Сити» ограничен, если можно так выразиться, естественными причинами: зданий на территории делового центра в последние пять лет не строили. Так что в буквальном понимании этого слова, новых лотов там не появляется с 2018 года. Все, что выставлялось с тех пор на продажу как «апартаменты от застройщика», появилось в результате разделения больших по площади лотов на более «скромные». По данным NF Group, средняя цена предложения на первичном и вторичном рынке апартаментов в «Москва-Сити» на конец марта составляла 800 тыс. руб. за квадратный метр — это на 5% меньше, чем конце декабря.
Скорее всего, в обозримом будущем стоимость апартаментов в деловом центре продолжит сокращаться, полагает управляющий партнер компании Yurgeneva Realty Елена Юргенева:
«Лоты площадью более 200 кв. м оказались не сильно востребованными в "Москва-Сити". И впоследствии застройщики переориентировались и начали делать небольшую нарезку — то есть 60-70 кв. м. Безусловно, мы не относим такие квартиры к элитному жилью. Высокоэтажные здания с большим количеством жильцов не могут быть по определению элитными. Это верхний сегмент бизнес-класса. До начала пандемии цены в среднем были ориентировочно 350-500 тыс. руб. за кв. м. И мне кажется, что к этому мы в итоге должны прийти по результатам коррекции, которая сейчас наблюдается на рынке. Потому что средняя цена 800 тыс. руб. за кв. м, конечно, является для "Москва-Сити" завышенной».
Апартаменты — это особые объекты. По сравнению с квартирами у них есть плюсы и минусы. Плюсы, в частности, состоят в том, что обычно они продаются по цене на 10-30% ниже, чем обычные квартиры. В них нет таких жестких ограничений на перепланировку. Главный же минус заключается в том, что апартаменты юридически не считаются жильем, а, следовательно, в них нельзя оформить постоянную прописку. К тому же и коммунальные платежи там выше на 15-30%. Сейчас столичный рынок апартаментов в целом понемногу начинает оживать, но выставленных на продажу объектов на нем, скорее всего, хватит не на один год, рассказал “Ъ FM” член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев:
«В апреле и марте продажи находятся на уровне 500 лотов апартаментов в месяц. Безусловно, это не рекордные показатели, но они не плохие. Очевидно, что этот результат после большого продолжительного спада был достигнут исключительно благодаря тому, что застройщики начали предоставлять значительные скидки на апартаменты. А в настоящее время в продаже в Москве находятся более чем 15 тыс. лотов в разных проектах. Соответственно, для того, чтобы это все распродать, понадобится много лет».
Что же касается цен на апартаменты в столице, то ситуация на первичном и вторичном рынке несколько различается, продолжает Артем Цогоев. По его словам, покупатели таких объектов в основном видят в них объект для инвестиций:
«Апартаменты на вторичном рынке коррелируют с динамикой цен на квартиры, которые практически не падают. Но, безусловно, на некоторые особо неликвидные лоты собственникам приходится давать большие скидки. Что касается сегмента первичной недвижимости, то здесь, безусловно, тяжелое положение на рынке, сложившееся в 2022 году, продолжается.
Поэтому застройщикам приходится давать скидки на апартаменты. Дисконты достигают 15-20% в некоторых проектах. Важно заметить, что уже у покупателей полностью отсутствует надежда на то, что апартаменты станут жилыми помещениями, и там можно будет прописаться. Поэтому апартаменты сейчас приобретаются в качестве инвестиционного инструмента для сдачи в аренду, потому что цена на них все-таки ниже, чем у квартир».
Вопрос о придании апартаментам статуса жилых помещений дискутируется уже давно, но до сих пор не решен. В 2021 году в Госдуму был внесен соответствующий законопроект, но в конечном итоге его сняли с рассмотрения. По данным компании Metrium, в начале 2023 года самые дешевые апартаменты продавались в столице за 2,9 млн руб. Правда, их площадь составляла всего 12,2 квадратных метра. А согласно подсчетам аналитиков VSN Realty, в течение 2022 года средний бюджет предложения по апартаментам в Москве вырос на 20% и достиг отметки 22 млн руб.
Новости в вашем ритме — Telegram-канал "Ъ FM".