В 2022 году регионы Приволжского федерального округа нарастили ввод жилья, основная часть которого пришлась на индивидуальное строительство. Лидерами по всем показателям стали Башкирия и Татарстан, подсчитали в «Дом.РФ». Нижегородская область по основным результатам строительства пока отстает: проекты с долевым участием в регионе сократились на 42%, выдача ипотеки — на 38%. Эксперты связывают такую динамику с дефицитом земельных участков. Большинство из них зарезервировано под проекты комплексного развития территорий, но запустить этот механизм регион пока не может. Кроме того, стоимость жилья на первичном рынке не сопоставима с зарплатами нижегородцев.
Уровень жизни нижегородцев не может догнать стоимость нового жилья
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Уровень жизни нижегородцев не может догнать стоимость нового жилья
Фото: Роман Яровицын, Коммерсантъ
Регионы Приволжского федерального округа в 2022 году ввели 18,5 млн кв. м жилья, из них 11,8 млн кв. м приходятся на индивидуальные дома, подсчитали в «Дом.РФ». Общий результат в округе в годовом выражении вырос на 6,3%, лидерами по вводу жилья стали Башкирия и Татарстан, сдавшие по 3,1 млн кв.м. с ростом на 6,8% и 3,3% соответственно. Нижегородская область вошла в первую тройку приволжских регионов, введя 1,7 млн кв. м, в том числе 1,1 млн кв.м ИЖС. Общий прирост введенного жилья в регионе по итогам года составил более 6% по сравнению с годом. При этом динамика в индивидуальном домостроении сложилась отрицательная, объем ввода сократился на 3%.
В долевом строительстве общее количество новых проектов упало на 42%. При этом в целом по ПФО ввод индивидуальных домов вырос на 11% до 12 млн кв.м. или 83 тыс. домов, считает заместитель руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Екатерина Власова.
По ее мнению, этому росту способствовала выдача льготных ипотечных кредитов. Сейчас на индивидуальные дома в ПФО приходится 64% общего объема ввода жилья, наибольшая доля (67–71%) зафиксирована в Татарстане, Чувашии и Оренбургской области. В Нижегородской области доля частных домов в объеме ввода составляет 65%.
В сегменте многоквартирного жилья в ПФО строится свыше 14,5 млн кв. м, из них 93% с использованием эскроу-счетов. В «Дом.РФ» отмечают более высокие темпы перехода ПФО на проектное финансирование: в среднем в России с использованием эскроу-счетов возводится 90% жилья. Половина из 1,5 тыс. многоквартирных домов на 281 тыс. квартир строится с долевым участием в Уфе, Самаре, Перми, Казани и Ижевске. На Нижегородскую область приходится 1,13 млн кв. м возводимого жилья. В 2022 году застройщики в ПФО начали возводить 882 новых дома, треть всего объема также пришлась на Татарстан и Башкирию, где запущены проекты на 1,4 и 1,1 млн кв. м.
В Нижегородской области по схеме долевого строительства стартовали проекты 43 домов. Это на 42% меньше по сравнению с предыдущим годом.
Снижение общего числа новостроек сопровождалось сокращением объемов ипотечного кредитования в ПФО на 15%, до 855 млрд руб. Средние ставки по ипотеке подросли на 0,02%, до 7,52% годовых. В Нижегородской области выдача ипотеки упала на 38%, за год банки выдали 23 тыс. займов на покупку жилья на 75 млрд руб. В целом половина всей выданной ипотеки в ПФО приходится на Башкирию, Татарстан, Пермский край и Самарскую область. В 2023 году единую ипотечную программу «Дом.РФ» с субсидиями региональных бюджетов планируется запустить в Татарстане, Башкирии, Чувашии, Самарской, Саратовской и Оренбургской областях.
В Нижегородской области идут переговоры о старте ипотеки для многодетных семей и бюджетников. По данным регионального правительства, до 2042 года «Дом.РФ» получит из областного бюджета свыше 3,5 млрд рублей. Эти средства пойдут банкам на компенсацию недополученных доходов, вызванных снижением кредитной ставки. Всего в рамках льготной социальной ипотеки в регионе планируется выдать жилищных займов на 13,1 млрд руб.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева отмечает несоответствие предложения на нижегородском рынке нового жилья спросу на него.
«Предложение в сегменте новостроек невелико: мы давно говорим о том, что у нас отсутствует витрина земельных участков для застройщиков. Дефицит предложения повышает цены, при том что ввод жилья в сравнении с другими регионами невелик, а ценник лишь немногим ниже Казани. Чем больше было бы строительства, чем дешевле доставались бы застройщику земельные участки, тем вероятнее шанс, что цены могли бы для начала стабилизироваться, а затем стать соотносимыми с уровнем жизни», — рассуждает госпожа Романчева.
Она отметила, что льготная ипотека может повысить платежеспособный спрос, однако из-за дефицита участков земля дорого обходится застройщику, и ее стоимость компании закладывают в цену квадратного метра. При этом анонсированные на первый квартал 2023 года торги по комплексному развитию территорий, под которые зарезервирована почти вся свободная земля, вряд ли повлияют на динамику строительства. «Некоторые участки осваивать будет сложно, а согласование документации требует времени», — уверена госпожа Романчева.
В 2022–2024 годах правительство Нижегородской области планирует увеличить строительство многоквартирных домов до 1,8 млн кв. м против 1,4 млн кв. м в предыдущую трехлетку 2019–2021 годов. Однако эксперты усомнились в подобных перспективах, напомнив о бюрократии и жестких строительных нормах, сопровождаемых дефицитом земли.