Дом кубанской терпимости

Ленинский районный суд Краснодара 20 октября 2022 года вынес решение о взыскании с администрации краевой столицы 304 млн руб. Именно за эту сумму мэрия должна выкупить у дочери бывшего вице-губернатора Кубани Луизы Ахеджак земельный участок с расположенными на нем строениями. В пресс-службе администрации краевого центра сообщили, что подали апелляцию на решение райсуда.

История получила огласку после выступления депутата городской Думы Краснодара Александра Сафронова на заседании думы 17 ноября. Депутат обратился к главе города Евгению Наумову с просьбой взять дело под личный контроль, обжаловать решение суда и не дать «увести» из городского бюджета 304 млн руб.

В пресс-службе администрации Краснодара сообщили «Ъ-Кубань», что документы готовили заранее и подали апелляционную жалобу на решение Ленинского районного суда еще 16 ноября. Жалоба в суде была зарегистрирована 18 ноября. На вопрос «Ъ-Кубань», как будут использованы участок и здания Луизы Ахеджак в случае перехода их в собственность города, в пресс-службе мэрии сказали, что планов на данный момент нет, так как муниципалитет приобретать эту недвижимость не собирается.

По мнению управляющего партнера адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Романа Домащенко, пока в бюджет города заложат затраты на проектирование и реконструкцию недвижимости, уйдет год, а то и два.

На официальном сайте Ленинского районного суда Краснодара указано, что 3 декабря 2021 года Луиза Ахеджак обратилась с заявлением к администрации Краснодара о взыскании стоимости за объекты недвижимого имущества. Речь идет о 1,7 га земли (или 170 соток) и расположенных на участке жилых домах площадью 1299,5 кв. м и 306 кв. м, а также административно-бытовом корпусе площадью 296,7 кв. м. Территория примыкает к парку имени 30-летия Победы.

Суть исковых требований заключается в следующем. Прежнему собственнику земельного участка ООО «Инвест-Юг» департаментом архитектуры и градостроительства администрации Краснодара ранее были выданы разрешения на строительство объекта капитального строительства. Учредителем компании был отец бывшего вице-губернатора Краснодара Мурата Ахеджака Казбек Ахеджак. В 2021 году он подарил эту недвижимость внучке. Став собственником, Луиза Ахеджак обратилась в мэрию краевой столицы с просьбой разрешить реконструкцию (достройку) зданий, в чем ей было отказано.

Как поясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Правовой статус» Алексей Иванов, выдавая правообладателю земельного участка разрешение на строительство на нем объектов капитального строительства, орган местного самоуправления не учел ограничения использования земельного участка, но вспомнил о них позже. Это, по мнению юриста, и стало причиной отказа для выдачи разрешения на реконструкцию объекта недвижимости. «Выяснилось, что земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, на которой и вовсе не допускается индивидуальное жилищное строительство»,— уточняет господин Иванов.

Как говорится в решении суда, «земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1046 полностью расположен в границах третьего пояса зоны санитарной охраны Кировского водозабора, частично расположен в границах второго пояса зоны санитарной охраны артезианских скважин, полностью расположен в зоне возможного катастрофического затопления, частично расположен в береговой полосе водных объектов общего пользования, частично расположен в прибрежной защитной полосе реки Кубань (50 м), полностью расположен в водоохранной зоне реки Кубань (200 м)».

Из материалов дела следует, что, по мнению истца, администрация Краснодара не приняла мер для устранения выявленных нарушений при выдаче разрешений на строительство, отказала во внесении изменений и в проведении реконструкции построенных объектов недвижимости. В результате собственники якобы понесли убытки, которые и попросили взыскать с мэрии краевой столицы. Кроме того, по решению суда данный объект недвижимости после полной выплаты его стоимости истцу должен стать собственностью муниципалитета.

По мнению Алексея Иванова, решение суда небесспорно. Эксперт обращает внимание на то, что, удовлетворяя исковые требования, суд, в том числе, указал, что земельные участки общего пользования не могут находиться в собственности юридических и физических лиц, и сослался на ст. 16 ГК РФ, сообщив, что «убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием».

Господин Иванов отмечает, что факт незаконных действий органов местного самоуправления или должностных лиц должен был доказать сам истец, требуя возмещения вреда. «Поэтому, предъявляя требования о взыскании стоимости объектов недвижимости, основанные на незаконных действиях органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, истец должен был доказать факт причинения вреда, его размер, наличие причинной связи между действиями (бездействием) должностных лиц и наступившими неблагоприятными последствиями, а также противоправность таких действий (бездействия)»,— говорит юрист.

«Важно понимать, что при этом «никто не лишал истца использовать земельный участок и объекты капитального строительства, расположенные на нем в существующем виде, в соответствии с их целевым назначением»,— излагается в решении суда мнение представителя ответчика.

Причем реализация конституционного права на возмещение вреда, добавляет Алексей Иванов, возможна лишь при условии оценки законности действий (бездействия) органа государственной власти или должностного лица не только с точки зрения соблюдения пределов предоставленных им законом (т. е. формально определенных) полномочий, но и с точки зрения обоснованности таких действий, т. е. их соответствия конституционным требованиям справедливости, соразмерности и правовой безопасности. «Для правильного разрешения спора это очень важно. А исходя из решения Ленинского районного суда непонятно, какие доказательства суд принял во внимание при установлении этого факта и были ли они предоставлены суду вообще»,— резюмирует адвокат.

Роман Домащенко считает, что изначально предоставление земельного участка было произведено с нарушением закона. «Но скорее всего суды по этому поводу уже прошли, и за истечением сроков исковой давности эти споры выиграны собственником. Если бы ситуация была иной и незаконное предоставление земельного участка в парковой зоне можно было бы обжаловать, администрация Краснодара сделала бы это в обязательном порядке. Теперь же титул собственника земельного участка признать недействительным уже не могут»,— говорит эксперт.

Предположение юриста подтверждается фактами. Недвижимость семьи Ахеджаков с самого начала своего существования привлекала внимание правоохранительных органов. Как сообщал «Ъ-Юг», еще в 2007 году Экспертный межведомственный инвестиционный совет (ЭМИС) края одобрил инвестиционный проект ООО «Инвест-Юг». Заключение подписал председатель совета Александр Ремезков. Проект предусматривал строительство комплекса офисных и административных зданий на участке площадью 1,6 га по Береговой улице, объем инвестиций составил 988 млн руб.

На основании этого заключения в 2008 году краевая администрация представила участок в аренду компании ООО «Инвест-Юг». Затем между департаментом имущественных отношений края в лице Елены Сердюковой и руководством ООО «Инвест-Юг» был заключен договор аренды земли на 49 лет с арендной платой 10,1 млн руб. в год. Однако уже 21 апреля того же года госпожа Сердюкова обратилась в Роснедвижимость с просьбой внести изменения в сведения единого государственного учета земель по участку, изменив вид разрешенного использования участка на индивидуальное жилое строительство (ИЖС), что и было сделано. При этом размер арендных платежей снизился до 30 тыс. руб. в год. В 2010 году Мурат Ахеджак скончался, строительство объекта было заморожено, однако «Инвест-Юг» вскоре приватизировал землю и недостроенные объекты.

В 2010 году Счетная плата России провела проверку департаментов инвестиционного и имущественного блоков края. В акте проверки были отмечены неправомерные действия должностных лиц в ходе реализации проекта ООО «Инвест-Юг». В отзыве на документ СП руководитель департамента заявил, что правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земли. Тем не менее органы дознания и следствия сочли, что действиями Елены Сердюковой были нарушены законные интересы государства на реализацию права аренды участка рыночной стоимостью более 105 млн руб., сумма недополученных выплат в бюджет превысила 20 млн руб.

В отношении госпожи Сердюковой в 2011 году было заведено уголовное дело, получившее широкую огласку в СМИ. Статья об этом деле в «Российской газете» вышла под заголовком «Кубанские власти незаконно предоставляли участки под реализацию крупных проектов». «Находящиеся в государственной собственности участки под частную застройку должны предоставляться на торгах — таково требование закона. На Кубани же придумали способ, как его обойти: участки под реализацию крупных инвестиционных проектов стали предоставлять по решению экспертного межведомственного инвестиционного совета при администрации края (ЭМИС)»,— говорится в публикации. Тем не менее дело было закрыто. В некоторых материалах СМИ говорится, что, возможно потому, что под сомнительными документами стояли подписи губернатора Александра Ткачева и депутата Госдумы Александра Ремезкова.

Эксперты считают, что этот участок городу не нужен, поскольку там, учитывая текущие ограничения, нельзя построить, допустим, детский сад или школу.

Еще один краснодарский юрист, пожелавший сохранить анонимность, рассказал «Ъ-Кубань», что, по его мнению, «у мэрии Краснодара просматриваются две перспективные стратегии в споре с Луизой Ахеджак: побороться за отмену исковых требований и одновременно оспаривать и значительно снижать оценку стоимости спорного объекта. «Не исключено, что если стоимость объекта оценят в 70-100 млн руб., истец сам откажется от своих требований», - говорит собеседник.

По сведениям, размещенным на официальном сайте Ленинского районного суда Краснодара, при рассмотрении дела судом была назначена судебная экспертиза, оценившая земельный участок и объекты недвижимости на сумму 304 млн руб.

По мнению Романа Домащенко, иск от Луизы Ахеджак к мэрии вполне обоснован, так как эксплуатировать участок невозможно. Власти города участок предоставили, разрешение на строительство выдали, а достроить не дают. Адвокат считает, что здесь налицо невозможность использования земельного участка по назначению по вине администрации, что дает право собственнику потребовать выкуп этого объекта.

«Людям предоставлялся участок под многоквартирное строительство, а по новому генплану на нем запроектировали строительство школы, как, например, на улице Старокубанской. Сейчас это дело в арбитраже заходит на новый круг. И город не выдает им разрешение на строительство. А застройщик покупал и вкладывал деньги в проектирование, в экспертизы как для строительства многоквартирного дома. И таких ситуаций много. Люди запроектировали офисное здание или гостиницу, а по новому генплану это участок подлежит изъятию и будет строиться транспортная развязка. И во всех этих ситуациях подаются аналогичные иски»,— рассказывает господин Домащенко.

В то же время он считает, что стоимость недвижимости в случае с домом Ахеджаков завышена. «Ее цена не превышает 100–150 млн руб. Поэтому шансы на успешное обжалование я оцениваю высоко. Администрации нужно просить проведения повторной экспертизы с оценкой по совокупности всех обстоятельств, с учетом ограничений его нормальной эксплуатации, с учетом зоны, в которой находится участок. Если оценщик будет оценивать правильно, то цена уменьшится раза в два-три. А заплатить придется в любом случае»,— утверждает господин Домащенко.

Директор федеральной риэлторской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов, наоборот, считает, что недвижимость Луизы Ахеджак оценена адекватно. «Стоимость сотки в этом районе достигает 1 млн руб., а себестоимость строительства квадратного метра примерно 65 тыс. руб. Соответственно, 170 соток — это 170 млн руб., а площадь недвижимости суммарно составляет 1902 кв. м. В денежном выражении это порядка 123 млн руб. Итого: 293 млн руб.»,— утверждает господин Камалов. По его мнению, продажа объекта через риелтора маловероятна.

Объект еще в 2015 году выставлялся на продажу за 450 млн руб. Риэлтор Алексей, занимавшийся его продажей, сообщал в комментарии к объявлению: «Это уникальное поместье, расположенное на правом берегу реки Кубань в парковой зоне. Уникальность этой усадьбы в том, что несмотря на обособленное место расположения, она находится в 10 минутах езды от всеми любимой исторической части города. Территория усадьбы в 1,65 га позволит воплотить любые самые смелые проекты. Возможен раздел участка на три части». Тем не менее продать «уникальное поместье» не удалось.

«Чтобы перевести природно-парковую зону в общественно-деловую, должна быть чья-то воля. Если воля властей будет, объект достроят. Если туда придет какое-то частное лицо, никто не гарантирует того, что кому-нибудь не помешает этот объект с точки зрения эстетики или экологии»,— утверждает эксперт. Он добавляет, что снос домов обойдется намного дороже, а потому переход недвижимости Луизы Ахеджак в собственность города господин Камалов считает оптимальным решением. «Построить здесь что-то сможет только администрация. Пусть это будет тот же Дом приемов, о котором ходят слухи. Само место оживет, и все будут довольны»,— уверен Вадим Камалов.