Стрит-ритейл в зоне турбулентности

Ставки на аренду площадок в сегменте стрит-ритейла в Новосибирской области замерли, отмечают игроки рынка. Цены в октябре 2022 года в сравнении с аналогичным периодом 2021-го на большинство помещений стагнируют, на менее ликвидные — снизились в пределах 5%.Причина — снижение спроса со стороны бизнеса, уход иностранных компаний и вследствие этого возросшая доля вакантных объектов. Представители отрасли также отмечают, что арендаторы стали скромнее и оптимизируют торговые площади.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В сравнении с торговыми центрами, в которых выросла доля пустых площадей из-за ухода из России международных компаний и брендов, стрит-ритейл в Новосибирской области пострадал в меньшей степени. Впрочем, большого числа сделок в этом сегменте осенью не случилось. Эксперты отмечают: около 2% арендаторов отказались от аренды помещений из-за сложной экономической ситуации. Часть компаний оптимизировали торговые площади, переехав из больших объектов в пространства меньшего размера.

На фоне увеличения доли вакантных помещений, которая возросла к октябрю 2022-го до 4%, ставки на аренду в целом на рынке замерли. «Нельзя сказать обобщенно по всем подтипам стрит-ритейла о стагнации ставок, так как выделяются особо ликвидные форматы и многое зависит от конкретной локации, конструктива и площади. Однако абсолютно точно можно отметить отсутствие роста арендных ставок на стрит-ритейл даже на процент инфляции»,— говорит коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко).

Ставки в состоянии стагнации с 2021 года, отмечают аналитики. На некоторые объекты (менее ликвидные) они снизились в пределах 5% из-за нестабильного и неравномерного спроса. «В частности, могу привести пример одного из собственных активов стрит-ритейла в месте с высоким трафиком: помещение 51 кв. м, расположено на остановке, арендатор — аптека. Площадь суперликвидная, всегда сдается без простоев, но ставка не меняется уже два года из-за все новых и новых экономических вызовов»,— комментирует госпожа Белых (Лысенко). Увеличился и срок экспозиции объектов стрит-ритейла на рынке аренды, отмечает эксперт.

Прайс на аренду помещений в стрит-ритейле не меняется последние лет пять, говорит специалист отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Иван Комаров. «Спрос сейчас, конечно, снизился, но стоимость аренды осталась примерно в том же диапазоне. Если и были какие-то изменения, то они незначительные — нельзя говорить о каких-то глобальных переменах за последнее время. Тренда на значительное снижение или повышение цен в ближайшем будущем тоже не вижу. Возможны просто небольшие колебания»,— отмечает он.

Стоимость объекта в сегменте стрит-ритейла зависит в большей степени от локации, в меньшей — от характеристик, подчеркивает эксперт. «Отмечу, что в сегменте стрит-ритейла сейчас востребованы помещения даже не в самых удачных локациях с точки зрения активности покупателей. Например, такое помещение площадью 45 кв. м арендаторы готовы снимать за 58,5 тыс. руб. в месяц, то есть по 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м»,— рассказывает Иван Комаров и объясняет тренд оптимизацией операционных расходов бизнесом.

Аналитики отмечают, что коммерсанты уходят от привычной модели — закрывают стандартные магазины, где представлен широкий ассортимент товаров и переходят в онлайн-формат. «Но при этом все равно необходима площадка, например, чтобы разместить сотрудников или под шоурум. Такой сегмент рынка развивается все активнее. Все больше арендаторов именно из этого сегмента»,— добавляет Иван Комаров.

Ушли из реальности в онлайн

До 2021 года в стрит-ритейле наибольший объем сделок приходился на торговые розничные сети, как местные, так и федеральные. Сегодня наращиванием точек занимаются в основном крупные федеральные продуктовые ритейлеры, которые расширяют свое присутствие в основном в сегменте дискаунтеров, отмечает Марина Белых (Лысенко). «Из последних — сеть дискаунтеров „Чижик“, принадлежащая X5 Retail Group, которая начинает открывать магазины в Новосибирске и Новосибирской области. Ранее зашедшие в регион дискаунтеры „Маяк“ и „Светофор“ постоянно в поиске локаций. Новые точки открывали в этом году алкогольные сети, однако они предлагают одни из самых жестких и наименее выгодных условий для арендодателей»,— рассказала спикер.

Аптеки, которые ранее наравне с продовольствием и алкоголем были в топе по спросу на стрит-ритейл, в этом году крайне сдержаны в развитии. Заведения общественного питания рассматривают мини-форматы стритфуда, пекарен, небольших кофеен. «Значимых открытий интересных полноформатных ресторанных заведений в этом году не наблюдаем — многие пытаются просто сохранить действующие бизнесы в обстоятельствах новых вызовов. Из крупных проектов, пожалуй, это Гастрокорт на Центральном рынке, который только подтверждает отмеченную тенденцию мини-форматов недорогой еды»,— добавляет госпожа Белых (Лысенко).

Сегмент fashion-индустрии был активен, особенно во II–III кварталах 2022 года, в связи с массовым уходом зарубежных компаний в этой сфере и снижением трафика в крупных ТЦ. Это российские локальные производители, а также продавцы китайских/корейских/турецких марок в среднем и эконом-сегменте.

Представители интернет-магазинов достаточно активно развивались в 2020–2021 годах, открывая десятками пункты выдачи, в 2022-м на фоне предыдущих лет снизили обороты, так как ранее заняли ключевые позиции по городу. «Сейчас проявляют активность лишь в новых сданных ЖК. Но объем сделок с ними уже не такой. Аналогичная ситуация с дарксторами («Самокат», «Яндекс.Лавка»), чей пик активности пришелся на вторую половину 2021 года»,— отмечает Марина Белых (Лысенко).

Расширение сети банковских офисов в Новосибирской области приостановлено, комментирует эксперт. «Крупнейшие банки активно сокращают свои отделения: в этом году закрывают офисы Сбербанк, Альфа-банк, банк „Открытие“. Часть офисов, находящихся у банков в собственности, выставлены на продажу и представляют интересные активы для инвесторов — ранее в таких локациях найти лоты для покупки было крайне сложно. За весь этот год мы получили лишь три заявки на аренду от банков, не самых крупных, при этом не один из них до сих пор не открыл офис в Новосибирске, так как ведут в основном мониторинг рынка»,— отметила Марина Белых (Лысенко).

Год грядущий

В целом проблемы стрит-ритейла сегодня связаны с двумя тенденциями: ростом онлайн-продаж (и как следствие сокращением офлайн-точек), а также с общей экономической ситуацией и потребительским спадом — переходом в режим экономии, считают аналитики.

Предпосылок для повышения арендных ставок в ближайшее время эксперты не видят, как и драйверов для активности на рынке.

По итогам 2022 года в сегменте стрит-ритейла произойдет ротация: часть точек закроется, другие будут перепрофилированы, комментируют опрошенные спикеры. Спрос на помещения при этом будет зависеть от многих параметров, в первую очередь от характеристики и локации самого объекта.

Основатель новосибирской компании «Отелит» (коммерческая недвижимость) Евгений Бурденюк, выступая в сентябре этого года на отраслевом форуме «Future Forum: о будущем коммерческой недвижимости» озвучил прогноз, по которому в 2022 году в отрасли ожидается всплеск банкротств, передел рынка кинотеатров и торговой недвижимости.

Лолита Белова