Находясь в консервации, исторические здания постепенно ветшают без твердой руки хозяина. В Москве, например, по информации портала открытых данных, более 8 тыс. объектов культурного наследия, требующих постоянного финансирования. Половину из отреставрированных за последние десять лет более полутора тысяч исторических зданий восстановил и адаптировал бизнес.
Палаты дипломата Емельяна Украинцева в Хохловском переулке. 1665 год
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Палаты дипломата Емельяна Украинцева в Хохловском переулке. 1665 год
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Унификации реставрации
Такой подход — общемировая тенденция. Во многих странах есть специальные программы поддержки инициатив по улучшению старинных зданий. В Ирландии Королевский институт архитекторов совместно с Министерством культуры выпустил онлайн-руководство по сохранению и повторному использованию исторических зданий «Old House New Home». В Амстердаме заработала программа De Groene. Это набор инструментов для того, чтобы обновить исторические здания и сделать их более устойчивыми. Здесь собраны правила получения субсидий и финансирования для каждого региона, а также даны примеры проектов с расчетами. С 2012 года в Москве действует программа «1 рубль за 1 квадратный метр», разработанная для привлечения частных инвестиций к восстановлению объектов культурного наследия. Смысл в том, что инвестор на свои средства проводит реставрацию исторического здания, а после получает его в аренду на 49 лет по цене 1 рубль за квадратный метр.
Длительные и дорогие проекты сохранения исторических зданий в итоге могут принести большие дивиденды. Для бизнеса это и хорошая инвестиция, и право на компенсацию затрат, в России, например, согласно 122-ФЗ. И конечно, причастность к возрождению исторического центра города, локация и престиж.
Котельная топит за общение
Здания культурного наследия — отдельная уникальная ниша в городском ландшафте. Они воплощают культурные и исторические характеристики, определяющие сообщества. Продление срока их полезного использования имеет много преимуществ, которые выходят за рамки самого проекта и охватывают всю окружающую территорию, способствуя ее экономическому и социальному развитию.
Между Роттердамом и Гаагой, в маленьком голландском городке Делфт трое друзей-архитекторов взяли в аренду старую котельную в студенческом кампусе и превратили ее в коворкинг, офис для своего архитектурного бюро и кафе. Летом 2020 года Wakwerk Architecten открыла свои двери для собственных сотрудников, местных жителей, студентов и творческих личностей. Котельная находилась в полном упадке, когда в 2018 году архитекторы выиграли конкурс на ее восстановление. Все трое владельцев компании переехали в здание сразу же. Пока шли реставрационные работы, они уже устраивали здесь студенческие вечеринки, делая объект привлекательным для района. Позже появилось вегетарианское кафе на 100 гостей, конференц-зал на 55 мест и 100 мест коворкинга, которые сдаются в аренду. Все работы были согласованы с комитетом по памятникам муниципалитета Делфта. Один из трех владельцев Wakwerk Architecten Пол Кетелаарс рассказывает: «В нашем словаре нет слова "проблема". Когда шел процесс смены черепицы на крыше, то нам казалось, что новая, слишком красивая и блестящая, ну никак не соответствует 118-летнему историческому памятнику. Проезжая по окрестностям, я увидел, как на одном из домов меняют черепицу. Она была то, что надо. Еще вполне добротная, но уже довольно старая на вид. В итоге я договорился с хозяевами и забрал ее в обмен на торт с кремом».
Во времена локдаунов Wakwerk Architecten приглашала в коворкинг студентов, которым хотелось выбраться из своих комнат хоть ненадолго. Купив чашку кофе и заплатив дополнительно €5, они могли заниматься там полдня. Теперь в муниципалитете Делфта лежит еще несколько заявок на реконструкцию подобных котельных.
Больше, чем просто реставрация
Рендер Архитектурной мастерской Гинзбург Архитектс
Фото: Предоставлено Гинзбург Архитектс
Рендер Архитектурной мастерской Гинзбург Архитектс
Фото: Предоставлено Гинзбург Архитектс
Сотни исторических зданий во всем мире ежегодно обретают новую коммерческую составляющую: становятся отелями, ресторанами, магазинами и офисами. Но лишь единицы способны привнести нечто более ценное в развитие городов, стать не просто историческим объектом с органично вписанными туда современными удобствами, а частью города на уровне восприятия его духа. Превратиться в такое пространство, без которого город будет не полным. Не статичная функция новых объектов и есть нечто большее, что в конечном итоге станет важным для общества и города.
В Москве, на Ивановской горке, облик которой практически не менялся уже несколько веков, в основном магазины, шоурумы и модные «хипстерские» пространства. Пришедший сюда для реставрации палат Украинцева частный инвестор решил поддержать дух современного искусства и новаторских инициатив. И начал с проведения выставки об этом месте. Фотографии, документы, планы и чертежи, размещенные в палатах Украинцева, рассказывали посетителям об Ивановской горке и людях, которые когда-то жили здесь.
Палаты Украинцева — архитектурный памятник XVII века. В 1665 году дьяк Емельян Украинцев построил себе здесь жилой дом. С тех пор район и стал в народе Хохловкой. Проект реставрации и адаптации к современному использованию палат Украинцева разрабатывает московское бюро «Гинзбург архитектс». К работам привлечен Георгий Евдокимов, известный реставратор и гуру средневековой архитектуры. Здание успело побыть архивом Коллегии иностранных дел и нотопечатней, теперь же оно станет многофункциональным пространством, впрочем, со значительной социальной составляющей.
С приходом частных инвесторов Хохловка из арт-гетто трансформируется во вполне облагороженный арт-квартал. Здесь проходят выставки современных московских художников — Аси Феоктистовой, Марии Суворовой, Анны Бирштейн и других. Отсюда, из арт-квартала Хохловка, по паркам Москвы стартовало зажигательное шоу Федора Елютина и компании «Импресарио» «Пой, танцуй». Театральный режиссер Яков Ломкин придумал арт-бродилку по закоулкам времени «Хохловка LIFE», в рамках которой можно поучаствовать в настоящем театрализованном представлении, по территории проводятся детские экскурсии. Удивительный район со своим мироощущением, с динамичной свободой творчества на наших глазах превращается в мадридскую Маласанью, Амстердам-Норд, римский Пиньето. Инвестиционный проект способствует не только восстановлению зданий, он создает нечто новое, удовлетворяет потребности социального развития сообществ.
Многие современные проекты, несущие новую жизнь историческим строениям,— это практически «эффект Бильбао», изменение города от появления в нем нового здания. После того как Фрэнк Гери спроектировал для неизвестного испанского городка Музей Гуггенхайма, экономика Бильбао пошла в гору. В 2020 году 20-миллионный посетитель вошел в стены известнейшего музея. Одно здание изменило жизнь всего города.
Дело жизни
А иногда строения меняют свое исторически негативное значение на положительное. Так, в голландском Харлеме тюрьма стала многофункциональным объектом. Построенная в 1901 году как купольное здание, она более 100 лет прослужила по своему прямому назначению. В 2017 году муниципалитет продал здание фонду «Паноптикум», который отреставрировал и перепрофилировал его, вложив €23 млн. Теперь это база для сотен студентов, музей игр, кинотеатр на шесть залов, 100 социальных единиц жилья, кафе, ресторан и отель на 70 номеров. Уникальные реставрационные работы превратили 240 узких ячеек купола в учебные зоны, разделив пространство стеклянными перегородками. Бывшая тюрьма по-прежнему сохраняет свою социальную функцию, но теперь в новом позитивном ракурсе.
Восстановление исторических зданий часто становится делом жизни. Церковь XIX века в Утрехте почти век служила по прямому назначению, а в 1940 году здесь открыли сталелитейный завод. Металлический собор, как прозвали его в народе, приобрела частная владелица, продав свой дом в Амстердаме. Теперь здесь жилые и рабочие помещения для ученых и художников, приют для всех, кто хочет реализовать социальную или культурную мечту и нуждается в месте для этого.
Большинство архитектурных гуру сходятся во мнении, что адаптация исторических зданий для использования в новом качестве является важным элементом сохранения и устойчивого развития городов.
Конечно, чтобы оправдать инвестиции, в зданиях придется создать коммерческую составляющую. Однако если бизнес хочет сделать нечто большее, что в конечном итоге станет важным для общества и города, то у таких проектов есть шанс стать яркими звездами этого вида редевелопмента.