Из пушки по недострою

В Ленобласти придумали новый стимул, который должен привлечь инвесторов для завершения долгостроев региона. В качестве компенсационных участков для строительства жилья им предложили территорию бывшего Ржевского полигона, которую власти называют «золотым запасом» и планируют отдать только проверенным крупным компаниям. Комментируя инициативу, эксперты разошлись во мнениях: одни говорят, что локация будет пользоваться спросом у девелоперов благодаря своему зеленому окружению, другие называют это профанацией и «кепкой в подарок».

О планах по освоению земель бывшего Ржевского полигона во Всеволожском районе стало известно на совещании по вопросу стимулирования застройщиков в правительстве региона в минувшую пятницу. Речь идет о площади 370 га. Участок находится в собственности города Всеволожск, а значит, максимальная высотность жилья, которое здесь можно построить, составляет 12 этажей. «Я буду настаивать на 5–6 этажах, но не все зависит от меня»,— сказал “Ъ” глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский.

По информации губернатора Ленобласти Александра Дрозденко, функциональное назначение локации — Р.2. «Зона рекреационно-ландшафтных территорий», поэтому к ее освоению надо «подойти очень бережно». Для строительства жилья здесь необходимо выделить земли, которые не нарушат общую концепцию и станут «стратегическим резервом» для решения проблем обманутых дольщиков, сказал глава региона. «Это будут привлекательные участки, окруженные зеленой зоной. На этот атаманский золотой запас надо привлекать надежных инвесторов: крупные компании, которые реализуют красивые проекты, а не человейники»,— пояснил господин Дрозденко. Компании могут рассчитывать на землю, стоимость которой будет равна вложениям «донора» в достройку проблемных объектов, пояснили в региональном стройблоке. Для рекреационной зоны планируется оставить не меньше 100 га, говорит Андрей Низовский. Изменения в Генплан планируется внести в течение 2021 года, рассчитывает он.

В конце 2015 года право аренды 536 га Ржевского полигона было выставлено на торги. Лот включал 66 объектов недвижимости общей площадью 20,4 тыс. кв. м в военном городке с использованием под нежилые цели, но желающих так и не нашлось. В конце 2016 года Минобороны согласилось передать территорию городу Всеволожску. Зимой 2017 года Александр Дрозденко заявлял, что ее застраивать не собираются: «Все облизываются вокруг Ржевского полигона. Мы землю от Минобороны примем и станем думать, как узаконивать те постройки, которые там есть. Но дальше Ржевский полигон не будет отдан ни под какую застройку»,— говорил тогда он. В 2018 году Градостроительный совет Ленобласти предложил здесь построить новый кампус СПбГУ, но университет выбрал другую площадку.

Один гектар в данной локации при наличии утвержденного проекта планировки территории может стоить от 150 млн рублей, оценивает руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов. При отсутствии инженерной инфраструктуры реализовывать проект станет экономически целесообразно при высотности домов от 8–9 этажей, считает генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева. «Это будет комфортно и для застройщиков, и для области»,— добавила она. Стоимость жилья комфорт-класса здесь будет начинаться от 100–110 тыс. рублей, продолжает господин Орлов. Если под рекреацию отдадут большую часть территории, то проект однозначно будет интересен девелоперам, уверена госпожа Малышева.

Предлагать застройщикам земли на бывшем Ржевском полигоне — это профанация и «кепка в подарок», возражает партнер Rusland SP Дмитрий Лехмус. В локации продается несколько участков стоимостью от 4 до 6 тыс. рублей за метр будущих улучшений, но спросом они не пользуются, отмечает эксперт. Причина — низкая цена продаж, из-за которой проект будет экономически нецелесообразным. Он напомнил про «Группу ЛСР», которая еще в 2014 году купила 175 га на территории бывшего аэропорта Ржевка, расположенные рядом с одноименным полигоном, но до сих пор так и не начала строительство. «В целом за много лет ни один из застройщиков не выказал желания приобрести там актив. А часть тех, кто реализовывал проекты,— банкроты. Эта инициатива выглядит как дембельский аккорд»,— резюмировал он.

Согласно данным Госстройнадзора Ленобласти, в июне текущего года в Едином реестре проблемных объектов (ЕРПО) находится 247 домов, где квартиры приобрели 22,9 тыс. человек. В отношении 81 объекта из 247 принято решение наблюдательным советом фонда защиты прав дольщиков: 56 будет достроено, покупатели жилья в 25 домах получают денежную компенсацию. Еще по 45 домам восстановление прав граждан подтверждено, но наблюдательный совет фонда их еще не рассматривал. В 53 объектах отсутствуют требования граждан, так как там нет договоров долевого участия. Их из ЕРПО планируется исключить.