Логистическая платформа Professional Logistics Technologies (PLT), которую РФПИ развивает в консорциуме с арабской Mubadala и другими фондами, покупает логопарк «Троицкий» в Санкт-Петербурге. В этом городе в сегменте складской недвижимости очень редко проходят инвестиционные сделки.
Фото: Троицкий Логопарк
Фото: Троицкий Логопарк
Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) с партнерами из числа ближневосточных фондов собирается приобрести складской комплекс «Троицкий» в Невском районе на юго-востоке Санкт-Петербурга. О сделке рассказали три собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. Логопарк площадью 89 тыс. кв. м принадлежит фондам Ashmore, Black River и Spinnaker Capital Group. В РФПИ отказались от комментариев, в «Троицком» не ответили на запрос “Ъ”.
Директор департамента логистической недвижимости Accent Capital Антон Комаров оценивает стоимость объекта в 2,7 млрд руб. По мнению директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Андрея Морозова, стоимость объекта выше и достигает 3–3,5 млрд руб. Партнер Colliers International Станислав Бибик называет склад уникальным: он расположен в 50 м от Кольцевой автодороги, в пяти минутах ходьбы от станции метро «Обухово», менее чем в 3 км от железнодорожной станции и примерно в 10 км от аэропорта Пулково.
Из презентации комплекса (есть у “Ъ”) следует, что крупнейшие площади там арендуют ритейлер «Лента» (28,5 тыс. кв. м) и логистические компании Pony Express (5,4 тыс. кв. м) и DPD (4,8 тыс. кв. м). Впрочем, состав арендаторов может стать и минусом объекта, говорит один из собеседников “Ъ”. «Лента» активно рассматривает строительство собственных складов и поэтому может покинуть «Троицкий» вскоре после сделки с РФПИ. В июне складской девелопер «Ориентир» заявил о строительстве для «Ленты» логистического комплекса площадью 70 тыс. кв. м в индустриальном парке «М10» на юге Ленинградской области.
Но в любом случае, с инвестиционной точки зрения «Троицкий» привлекательный объект, считает заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. По его данным, ставка аренды в комплексе составляет около 600 руб. за 1 кв. м в месяц. В Knight Frank добавляют, что других активов в России у фондов нет, комплекс перешел партнерам по залогу от девелопера «Теорема». Долго владеть складом инвесторам не было смысла, в том числе из-за высоких издержек: ради одного комплекса приходилось держать целую команду. Так что выход фондов из актива выглядит логичным, как и PLT в качестве покупателя — консорциум сейчас активно наращивает складской портфель, напоминают в Knight Frank.
PLT сейчас один из наиболее активных складских девелоперов: в конце ноября консорциум договорился с «Ориентиром» приобрести комплекс «Север-1» в Подмосковье. В PLT заявляют, что через один-два года объем складских площадей платформы достигнет 1 млн кв. м, сейчас она владеет около 500 тыс. кв. м. Три собеседника “Ъ” располагают сведениями о том, что РФПИ с партнерами также ведут переговоры о покупке складского комплекса «PNK Park Вешки» на севере Подмосковья. В мае девелопер сообщал, что ритейлер «Вкусвилл» арендовал в логопарке 87 тыс. кв. м, а к 2021 году расширит занимаемые площади до 108 тыс. кв. м. Один из собеседников на рынке недвижимости уточняет, что переговоры с PLT по комплексу пока не завершены.
В CBRE отмечают, что на рынке Санкт-Петербурга, несмотря на то что он занимает второе после Москвы место по объему качественной складской недвижимости, достаточно редко проходят складские инвестиционные сделки. О том, что сделки РФПИ и партнеров могут закрыться в ближайшее время, свидетельствует аналитика Colliers International. По итогам 2019 года объем инвестиций на российском рынке коммерческой недвижимости достигнет $2,32 млрд, хотя за 11 месяцев показатель составил всего $1,3 млрд. Таким образом, консультанты ожидают закрытия сделок на $1 млрд за оставшиеся три недели года.