Инвестиции вернулись на трехлетний максимум

Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за первый квартал 2019 года увеличился на 30% и составил почти $1 млрд. Показатель первых трех месяцев достиг максимума за последние три года.

Денис Кожин

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в первом квартале 2019 года составил $967 млн, что на 30% больше результата за аналогичный период предыдущего года ($742 млн). "Значительное увеличение инвестиций в начале года можно в первую очередь объяснить закрытием нескольких крупных сделок прошлого года. Тем не менее инвесторы по-прежнему осторожны и после неопределенности 2018 года все еще придерживаются выжидательной позиции,— говорит Наталия Тишендорф, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL.— Парадокс заключается в том, что ни ослабление, ни укрепление рубля не приветствуются инвесторами, так как мешают планированию и ценообразованию. Кроме того, сегодня наблюдается нехватка активов, доступных инвесторам для покупки, поэтому даже несмотря на то, что ситуация с экономикой и долговым рынок в России улучшается, а финансирование под залог активов предоставляется под относительно низкие процентные ставки, это не приводит к росту объема сделок в процессе переговоров".

Сектор офисной недвижимости стал лидером в первом квартале 2019 года по объему привлеченных инвестиций, его доля достигла 38% от общего объема. Это было обеспечено продажей офисных площадей классов B и С председателем совета директоров ИГ "Абсолют" Александром Светаковым. На втором месте — сектор жилой недвижимости в формате участков под строительство жилья и строящихся апартаментов в инвестиционных целях, доля которого составила 27%; крупнейшей сделкой в данном сегменте стала покупка жилого проекта "Прайм Парк" компанией А1, инвестиционным подразделением "Альфа-групп". Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижимости (22%); значительную часть вложений в данный сегмент обеспечила покупка компанией PPF Real Estate Russia торгового центра "Невский центр" в Санкт-Петербурге. Доля инвестиций в мультифункциональные комплексы увеличилась до 6%, благодаря продаже проекта по строительству комплекса с люксовой гостиницей, апартаментами и ритейлом на Тверской улице, 10 (сделка закрыта компанией JLL).

Доля Санкт-Петербурга сохранилась на высоком уровне, составив 23% в страновом объеме инвестиций за первый квартал 2019 года против 22% в 2018 году в целом. Knight Frank St. Petersburg долю Петербурга оценивает на 1% ниже — в 21%. Доля Москвы, в свою очередь, по данным JLL, увеличилась с 66% в 2018 году до 77% по итогам первого квартала 2019 года. По результатам первых трех месяцев 2019 года в других регионах (вне Москвы и Петербурга) не было закрыто ни одной публичной сделки.

Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ, комментирует: "Мы оптимистично смотрим на перспективы инвестиционного рынка недвижимости России. Среди позитивных факторов стоит выделить укрепление рубля в первом квартале, снижение инфляционного давления, что может позволить Банку России снизить ключевую ставку уже в этом году. Мы сохраняем прогноз объема инвестиционных транзакций в 2019 году на уровне $3,5 млрд".

По итогам 2018 года общий объем инвестиционных сделок в Петербурге и области, включая земельные участки под девелопмент, составил 54,9 млрд рублей, что на 37% меньше, чем в 2017 году. Доля Петербурга в общем объеме инвестиций России, по данным Knight Frank St. Petersburg, как сообщалось выше, составила 21%.

Несмотря на снижение объема сделок с земельными участками на 21%, по сравнению с 2017 годом, наиболее активным сектором стал жилой рынок (участки под строительство жилья), доля которого составила 65% от общего объема инвестиций. Средний размер сделки составил около 1,2 млрд рублей, при этом тенденция к совершению безденежных или комбинированных сделок на жилом рынке сохраняется.

"В структуре инвестиций доминирующую долю традиционно занимают участки под строительство жилья. В 2017 году девелоперы достаточно активно покупали новые проекты, как и в начале 2018 года, однако после июля прошлого года волна пошла на убыль. Сейчас в связи с законодательными изменениями на рынке сложилась ситуация неопределенности. Как только ситуация стабилизируется, станет понятна доходность проектов с учетом новых правил игры, интерес к покупке участков под жилое строительство вернется на прежний уровень",— комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Сегмент коммерческой недвижимости характеризовался низкой активностью и составил по итогам года 20,8 млрд рублей, что было связано с общей экономической конъюнктурой рынка, санкциями и курсом рубля. Офисный сектор традиционно лидировал в структуре сделок по итогам 2018 года и составил 41% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость. Наилучшие итоговые показатели продемонстрировал сектор складской недвижимости, где было совершено несколько крупных сделок, в результате чего доля сектора достигла 28% в общем объеме инвестиций.

Сдержанная активность рынка дает основания предполагать, что в 2019 году тенденция сохранится. С учетом изменений в законодательстве рынок участков под жилой девелопмент ожидает серьезные изменения, которые значительно повлияют на доходность, на этом фоне инвестиции в коммерческую недвижимость выглядят менее рискованными, прогнозируют в Knight Frank St. Petersburg.