За 2018 год в Петербурге и Ленобласти было реализовано около 40 коттеджей или участков с подрядом в элитных поселках, что в полтора раза ниже уровня сделок за 2017 год. В прошлом году на рынок вышло всего три новых проекта в классе люкс. Эксперты говорят, что спрос покупателей продолжает смещаться в сторону бизнес-сегмента. Там совокупно с элитным сегментом было заключено 150 сделок, что на 11% больше, чем в 2017 году.
Нынешний покупатель уже не готов рассматривать объекты «в чистом поле», все стали ценить наличие окружающей социальной инфраструктуры
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", коттеджные поселки класса "элита" в Петербурге и Ленобласти представлены в формате организованной застройки с предложением готовых или строящихся домовладений 22 проектами, или 0,4 тыс. лотов в предложении (по элитным проектам 56% лотов находятся в открытом предложении от общего кол-ва лотов в поселках). Преимущественно все поселки данного класса сконцентрированы на северном направлении города и области (Курортный, Всеволожский, Выборгский районы). Основной диапазон стоимости в классе "элита" составляет от 20 до 50 млн рублей за домовладение, однако есть предложения, где средняя цена за домовладение превышает 70-100 млн рублей.
Эксперты компании Swiss Appraisal говорят, что в 2018 году на рынок элитной загородной недвижимости вышло три ключевых проекта, в рамках которых на продажу было выставлено более 50 домов, что в целом можно охарактеризовать как небольшое снижение по сравнению с 2017 годом. Проекты коттеджных поселков "Солнечный" и Sun Hill не стали изменять традициям и расположились в популярном Курортном районе, приобрести дома на старте продаж здесь можно от 90 и 70 млн рублей соответственно.
"Самый "объемный" новый проект — "Высокий стиль" от застройщика "Русь: Новые территории" — предлагает своим покупателям дома из клееного бруса площадью более 350 кв. м и участки от 18 до 47 соток на территории общей площадью 13 га с полной инфраструктурой, соответствующей концепции и классу поселка. Цена дома сейчас начинается от 23 млн рублей. Поселок расположен еще в одном популярном районе элитной недвижимости — Всеволожском, где сейчас сосредоточено большинство проектов высококлассной загородной недвижимости Петербурга. Из-за некоторого перенасыщения этого района объектами цены здесь падают сильнее всего",— говорят в компании Swiss Appraisal.
Динамика цен предложения на большинство объектов высоких ценовых сегментов в последние годы относительно стабильна, колебания средних показателей цен фиксируются на фоне указанных далее причин. При оценке изменений рынка учитывается малая выборка поселков, то есть ценообразование каждого поселка оказывает влияние на сводный показатель. Также в некоторых проектах ценообразование зависит от волатильности курсов валют, по которым за 2018 год отмечен значительный прирост по отношению к рублю (доллар +15%, евро +20%).
По данным "Петербургской недвижимости", всего за 2018 год было реализовано около 40 коттеджей или участков с подрядом в элитных поселках, что в полтора раза ниже уровня сделок за 2017 год. Причиной эксперты называют смещение спроса в сторону проектов без обязательного подряда: за 2018 год отмечен прирост сделок на 15-20% на дорогие земельные участки в ценовой группе "300-500 тыс. рублей за сотку" и "от 500 тыс. рублей за сотку".
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", констатирует смещение спроса на поселки бизнес-класса: "Так, драйвером спроса стал новый успешный проект во Всеволожском районе на территории курорта "Охта Парк" — КП "Образ жизни", объем сделок которого составил существенную долю от спроса в бизнес-классе".
Совокупно уровень сделок по домам и участкам с подрядом в поселках бизнес-класса и класса "элита" составил около 150 сделок, что на 11% выше, чем в 2017 году.
Директор компании "Жданов Групп" Евгений Жданов говорит: "Несмотря на то, что еще в 2017 году аналитики прогнозировали рынку премиальной загородной недвижимости рост цен на год вперед, существенного скачка вверх не произошло. Более того, во втором квартале 2018 года загородный сегмент премиум-класса стал дешеветь. Полагаю, это было связано с тем, что большинство имеющихся на рынке объектов данного класса фактически являлось неликвидным, а новых коттеджных поселков рынок практически не предлагал. Сегодня многие считают, что из-за запрета на долевое строительство немалая часть потенциальных покупателей жилья в городе обратит свой взор на коттеджные поселки за его пределами как на единственную альтернативу, а значит, "все карты" в руках у загородных девелоперов".
Александр Беляев, управляющий партнер Engel & Volkers, рассуждает: "На текущий момент считается, что предложение на загородном рынке превышает спрос. Однако если погрузиться в детальное изучение текущего предложения и спроса, будет очевидно, что достойных объектов в продаже крайне мало. Большая часть предложения состоит из уже морально устаревших объектов возведенных 15-20 лет назад, а для загородной недвижимости это действительно критичный возраст, при котором требуется проведение как минимум косметического ремонта, а зачастую и полная замена коммуникаций. Кроме того, нынешний покупатель уже не готов рассматривать объекты "в чистом поле", все стали ценить наличие окружающей социальной инфраструктуры. Учитывая все выше сказанное, рынок наконец обратился к мировому опыту, и мы видим первые проекты, реализуемые в пригородах Петербурга, направленные в первую очередь на создание "точек притяжения", а уже потом на продажу объектов недвижимости".
Из наиболее ярких примеров подобного подхода, по мнению господина Беляева, стоит выделить курорты "Охта Парк" и Mill Creek, где в одном случае первоначальной "точкой притяжения" стал горнолыжный курорт, а во втором гольф-клуб мирового уровня. "Подобные проекты оказывают действительно глобальное влияние на формирование рынка загородной недвижимости и являются будущим в развитии объектов загородной недвижимости. Так, лидерами продаж стали как раз поселки, расположенные в непосредственной близости от "Охта Парка"",— уверен эксперт.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что одним из катализаторов рынка загородной премиальной недвижимости может стать переезд в Петербург "Газпрома", хотя вряд ли серьезные изменения произойдут уже в 2019 году. "Вначале будут закрываться первичные потребности, для чего покупатели скорее рассмотрят городское жилье, нежели загородное. К тому же спроса со стороны представителей газовой монополии вряд ли хватит, чтобы покрыть существующие предложение коттеджных поселков, однако рынок этот переезд может всколыхнуть. Во всеми любимом Курортном направлении у девелоперов есть несколько "пятен" в проработке, которые только и ждут благоприятного момента для вывода. Вопрос в том, насколько 2019 год станет благодатной почвой для их появления. Скорее нет. В текущем году, как и в прошлом, интерес, по нашим прогнозам, будет сконцентрирован на городском рынке жилья. В загородном премиальном сегменте пользоваться спросом будут объекты вторичного рынка, которые позволяют оперативно решить вопрос проживания",— говорит госпожа Конвей.
