«Ижевск задыхается в старой инфраструктуре»

Андрей Осколков в интервью подвел итоги 2018 года и рассказал о новых проектах и перспективах рынка недвижимости. По его мнению, новая схема финансирования жилищного строительства приведет и к изменению рынка. Те компании, которые не смогут наладить отношения с банками, могут прекратить свое существование.

— Как вы оцениваете итоги уходящего года?

— Год, как водится, был непростым. Но в то же время мы сумели добиться нескольких серьезных прорывов, так что грех жаловаться. Как акционер КОМОС ГРУПП, могу гордиться успехами своих коллег из агрохолдинга. Главное достижение в 2018 году, конечно, — приобретение и первая очередь реконструкции Казанского молочного комбината. Татарстан — очень значимый в России регион, а для Удмуртии он всегда был просто недостижимым примером. Поэтому успешное развитие на такой непростой и конкурентной территории, где у нас уже не один актив, лично у меня вызывает чувство гордости. С производственной точки зрения это тоже целый ряд преимуществ — во-первых, Татарстан — один из немногих регионов, где есть избыток молока, во-вторых, здесь налаженная логистика до Москвы. Москва и Московская область потребляют много нашей продукции. Так что это еще один большой шаг в нашем движении к цели — стать национальным лидером молочной отрасли. Если о цифрах, то лично меня впечатляет преодоленный компаний барьер в 1 млрд яиц. Его перешагнули в этом году.

По строительному направлению, которым руковожу непосредственно я, с командой КОМОССТРОЙ, перешагнули в этом году планку в миллион квадратных метров. Сюда входят и жилые, и производственные здания, и магазины. По жилью мы сдали 140 тысяч «квадратов». Это для нас действительно рекорд. Мы всегда оценивали свою долю в Ижевске примерно в треть рынка. Соответственно, сдавали около 100 тысяч квадратных метров. Нынче удалось показатель значительно увеличить, год уникальный. В следующем, думаю, будет уже поменьше.

Наши проекты изменились качественно. Требования людей к приобретаемому жилью значительно возросли, и мы пересмотрели концепцию строительства. Раньше была просто потребность в квадратном метре. Нужно было удовлетворить тот отложенный спрос на жилье, который скопился у ижевчан за долгие годы. И, уделяя основное внимание объемам строительства и качеству жилья, мы могли проигрывать по какому-то внешнему антуражу. Все проекты, запущенные в уходящем году, воспринимаются уже совсем по-другому. Их оформление и благоустройство - от цветовой гаммы до детских площадок - были продуманы до мелочей. Этому, в том числе, мы научились у наших конкурентов, и я благодарен им за такой опыт. Будучи лидерами, мы всегда продолжаем учиться у тех, кто когда-то учился у нас. Это наша сильная сторона. Благодаря работе строителей Ижевск преображается, появляются новые интересные здания и проекты. Я считаю, городу стоит сказать спасибо Алексею Чулкину (УДС) за сложнейший проект по сносу деревянных домов на Пушкинской и строительство нового современного микрорайона на Пушкинской, группе компаний «Острова» за интересную концепцию застройки в Металлурге. Впечатляют успехи компании «Талан» на федеральном уровне.

Мы всегда радуемся успехам своих коллег, потому что они развивают город и продвигают его на уровне страны. И в интервью я не устаю повторять, что конкуренция - это благо, она делает всех профессиональнее и сильнее.

— У вас не было мыслей по выходу на федеральный рынок?

— Более того, мы уже начали двигаться в эту сторону. Так, например, со следующего года мы заходим на рынок Казани. Уже прошли переговоры с властями города и республики. И, что важно, мы выходим не только как коммерческий застройщик — мы будем реализовывать программу обеспечения жильем обманутых дольщиков. То есть участвовать в большом государственном социальном проекте. Подобный опыт мы уже приобрели в Удмуртии. Будем трансформировать его в Казани.

Не буду скрывать, что Казань интересна нам и с точки зрения развития как коммерческой компании. Покупательский спрос и стоимость жилья в столице Татарстана выше, чем в Удмуртии. Это может стать новым рывком для нас.

— Какие проекты КОМОССТРОЙ для вас наиболее значимы?

— Из уже реализованных, конечно, «Колизей». Сейчас можно уверенно сказать, что он стал украшением центральной части города, важнейшей ее части на стыке с Центральной площадью и эспланадой, формирующей панораму города с пруда. К этой территории особые требования. Я хорошо помню споры, которыми сопровождался старт проекта три года назад, когда некоторые представители общественности выступали против застройки этого участка. Я тогда говорил, давайте дождемся конца строительства, цыплят по осени считают. Понятно, что никому не нравится стройка под окнами, но полученный результат того стоил.

Следующим нашим шагом в развитии этой территории станет еще более амбициозный проект по строительству комплекса «Республика» или, как мы их называем, башен. Две башни уже активно строятся, а всего мы планируем построить четыре. Для Удмуртии это будет действительно уникальный, а для компании — очень непростой проект. У башен будут полностью стеклянные фасады по той же технологии, что используется в строительстве большинства небоскребов в мире, в том числе, и в башнях «Москва-Сити». Это по-настоящему высокотехнологичные фасады с высокими теплоизоляционными свойствами, с повышенной прозрачностью окон, надежные, безопасные и, безусловно, красивые. Соответственно они дороже традиционных решений. Дорогостоящая вещь. В Москве она, конечно, оправдана, а в Ижевске мы упираемся в покупательский спрос. Мы не можем продавать больше и дороже, чем люди готовы купить. С точки зрения экономики нам выгоднее построить здесь дома с обычными окнами и фасадами. Но я принял решение, что это визитная карточка города, здесь необходим достойный уровень. Себестоимость этих зданий будет, безусловно, очень высокой.

— В следующем году изменится схема финансирования жилищного строительства. Вместо привлечения дольщиков застройщикам придется работать с банками. К каким последствиям это приведет?

— Мы стоим перед неизбежным ростом себестоимости жилья, что не может не сказаться негативно на его цене. Да, с одной стороны, государство вроде как защитило покупателей от недобросовестных застройщиков. С другой, надо понимать, что банки просто так денег не дают. Как минимум в цену жилья будет заложен тот процент, под который эти средства привлекаются. Вероятно, могут повлиять и другие факторы. Делать точный прогноз пока сложно. Все определит рынок. Сильнее всего это повышение заденет покупателей жилья эконом-класса, людей, для которых цена имеет определяющее решение при выборе квартиры. У нас есть небольшой задел из строящихся домов. Но для новых проектов это все, конечно, сразу скажется на цене.

Новая схема финансирования неминуемо приведет и к изменению рынка. Банки являются более жестким фильтром для застройщиков, чем дольщики. И кто-то в любом случае этот фильтр не пройдет и уйдет с рынка.

Наша команда выстроила партнерские отношения со всеми уполномоченными банками. Мы уже запустили несколько проектов с участием банковского финансирования, в том числе, с применением относительного нового механизма продаж через счета эскроу.

Правила меняются каждый день, и мы готовы к этим изменениям. А тем, кто не встроится в новые правила и не построит доверительные отношения с банками, придется уйти с рынка.

Но не могу не отметить, что банки, которые будут работать по эскроу-счетам — Сбербанк, ВТБ и другие — становятся самой главной гарантией надежности строителей. Потому что пройти их ценз очень сложно. Мы, к счастью, давно сотрудничаем с этими банковскими структурами и уже начали работать с ними, в том числе, по новой схеме.

— Как вы оцениваете перспективы строительной отрасли на ближайшие годы?

— Есть майские указы президента, которые так или иначе будут определять цели развития для всей страны. Там сказано, что строительство жилья должно быть увеличено почти в два раза – до 120 млн кв. м. Достижение такого показателя невозможно без комплексной застройки —целыми микрорайонами. Такое строительство, в свою очередь, невозможно без социальной инфраструктуры и коммуникаций. Здесь нам очень важно взаимодействие с государством. Потому что это в Москве сегодня можно нагрузить застройщика строительством детского сада или школы. А в регионах сделать это не позволяет рентабельность, которая определяется уровнем покупательского спроса. И поэтому здесь мы, конечно, рассчитываем на поддержку государства именно в строительстве социальной инфраструктуры наших новых микрорайонов.

Если говорить о масштабных проектах, то в следующем году мы вынесем на суд общественности проект «Красная площадь» на Карла Маркса. Мы уже провели архитектурный международный конкурс, организатором которого был союз архитекторов Удмуртии, и готовы показать всем заинтересованным лицам варианты освоения площадки. Мы должны обсудить его со всех сторон, показать как продукт, получить обратную связь от власти и общества и только после этого приступать к реализации.

Еще более крупный проект готовится на стыке Завьяловского района и Ижевска вдоль улицы Берша. Здесь у нас большой земельный банк и планируется строительство трех больших микрорайонов общей площадью около 600 тыс. кв.м. жилья. Это объемы такого уровня, что мы решили найти партнера. На одном из микрорайонов им стала кировская компания «Железно». Мы съездили, посмотрели, как они работают, что у них есть продукты, отличающиеся от наших, и ударили по рукам. В следующем году они и мы начнем осваивать свои участки. Это долгая история. Лет на 10, может быть. И то, как мы сможем развивать этот район с точки зрения инфраструктуры, во многом зависит от состояния экономики и позиции власти.

Но в целом потребность в жилье далеко не исчерпана. Есть люди, которые хотят переехать из устаревших морально и физически домов в комфортные и современные, есть сельское население, которое переезжает в города. Это общемировой процесс. Так что у нас тут большое поле для деятельности. И мы тоже присматриваемся к другим городам и очень серьезно их прорабатываем.

Развивающиеся компании рано или поздно приходят к необходимости выхода за пределы домашнего региона. Потому что в Ижевске традиционно сильные кадры, чему способствовало развитие их в оборонной промышленности, и достаточно ограниченные возможности внутри города. Сейчас немало интересных компаний, но куда им развиваться в Ижевске? Мы географически поджаты со всех сторон, вот и приходится искать выход на другие рынки. Строительство, например, очень ограничивает тот факт, что в городе практически нет свободной земли. Чтобы что-то построить, ты должен сначала снести: деревянный сектор, который, как показывает пример Татарбазара и Восточного поселка, не хочет, чтобы рядом появлялась многоэтажная застройка. Или садоогороды в черте города, которых здесь быть не должно, но это тоже очень непростой вариант. Перспективная площадка на сегодня это 100 га земли между улицами Ленина и 10 лет Октября. Сейчас ее занимают несколько садоогородных массивов. На данный момент мы уже приступили к освоению этой площадки. Насколько мне известно, некоторые застройщики тоже ведут сделки по ней. Но очень важно, чтобы на этот участок был соответствующий проект планировки — его пересекают несколько дорог, в том числе, такая крупная магистраль, как проспект Калашникова. Проект планировки должен предусматривать строительство множества социальных объектов — детских садов, школ.

Для застройщика идеальная ситуация — купить землю у муниципалитета с аукциона. Это абсолютно честный и прозрачный способ. Но в Ижевске таких торгов практически нет. А для того, что земля появилась, муниципалитету нужно смотреть вперед. Возможно, еще раз проанализировать имеющийся свободный или неэффективно используемый многочисленными муниципальными предприятиями земельный фонд, активнее вовлекать в оборот земельные участки, освобождаемые в процессе расселения ветхого жилого фонда. Это позволит путем реализации участков на аукционах увеличить доходы городского бюджета и компенсировать затраты, связанные с расселением ветхого жилья.

Нужны масштабные стройки

— Если говорить о городской казне, то сейчас большие надежды возлагаются на средства от продажи «Ижевских электросетей». Как вы оцениваете эту сделку?

—У меня здесь позиция одна — продавать надо все. Любой экономист подтвердит, что частный собственник эффективнее государства, хотя, если я правильно понимаю, все движется в сторону того, чтобы продать их государственной корпорации Россети.Хорошо, что в Удмуртии таких объектов осталось немного. У нас сейчас современная, позитивно мыслящая власть, и, думаю, она доведет этот процесс до конца.

Другой вопрос, как рационально использовать полученные средства. Почти 2,5 млрд руб. от продажи электросетей хотят направить на ремонт социальных объектов. Но это распыление денег — тут крыша прохудилась, тут стену надо покрасить. Такие потребности были и будут, и деньги на них всегда как-то находились. А вот другого шанса выделить значительную сумму на какой-то прорывной проект у нас в ближайшее время может и не быть. Таким проектом может стать и завершение реконструкции набережной в едином комплексе с эспланадой и центральной площадью, продолжение проспекта Калашникова, где, конечно, другие деньги нужны, но хотя бы приступить к этому проекту. Хотелось бы каких-то серьезных инфраструктурных решений, новых магистралей, развязок. Потому что город задыхается в старой инфраструктуре. Этими вещами может заниматься только государство, никакой частный бизнес это не вытянет.

В этом плане для меня всегда была примером работа нашего первого президента Александра Волкова. Он понимал значимость масштабных строек. С деньгами было не легче, он брал кредиты, договаривался о федеральном софинансировании, разрабатывал республиканские программы, подключал бизнес, но в итоге сделал несколько прорывных проектов, которые изменили облик Ижевска и проведение досуга для горожан.

Что касается действующей республиканской власти, то мы работаем с теми, кому президент России доверил управление регионом. С какими-то вещами соглашаемся, с какими-то нет. Что-то приветствуем. Есть много моментов, по которым работать с новой командой очень интересно. По каким-то моментам спорим. Иногда нас слышат, иногда нет. Это нормальный процесс и важно, чтобы он шел, чтобы все продолжали заниматься своим делом.

Я в свое время побывал во власти. Поэтому понимаю степень ответственности, которая у них на плечах, и не только перед бизнесом. Чему стоит поучиться, например, у того же Татарстана? Не будем брать в расчет, что они сумели сохранить ключевые предприятия в руках местного бизнеса, которые реинвестируют прибыль внутри региона. Но у них еще и очень сильные отношения с федеральным центром. Они получают и осваивают много денег оттуда. Наши отношения с федеральным центром в последнее время тоже изменились. В республику тоже пошли деньги, но осваивать их мы еще не научились должным образом. Это серьезное упущение, над которым нужно работать и органам власти, и бизнесу.

— Как вы оцениваете перспективы недавно назначенного главы Ижевске Олега Бекмеметьева?

— Поживем — увидим. Но я рад тому, что пришел человек с опытом. У него за плечами не просто работа на ЧМЗ, депутатство, а оно тоже чего-то стоит, нужно же пройти выборные кампании, уметь разговаривать с людьми, но главное — три года руководства Глазовом. Да, город намного меньше, но проблемы-то те же.

По первым шагам, по тем встречам, которые он провел, — у него хороший настрой. Вникнуть, разобраться, помогать развитию. Готовы ли мы взаимодействовать? Конечно.

— Крупных проектов для Ижевска — той же реконструкции центральной площади — делалось достаточно много. Но реализуется в итоге очень малая часть.

— Все просто — нет денег. И это бесконечная история. В Удмуртии большой перекос по налогам. Собираем мы много и добросовестно, но две трети уходит в федеральный бюджет. Отсюда, в том числе, и невысокий уровень заработной платы. Отсюда и низкий потребительский спрос, а он определяет очень многое. Если бы налоги распределялись равномернее, Удмуртии не надо было бы думать, где взять деньги на стройку, на центральную площадь, набережную, например. Но это мечта, приходится жить в реалиях.

С другой стороны, нет худа без добра. У тех компаний, кто сумел выжить на очень ограниченном и конкурентном ижевском рынке, появляется отличный продукт, который можно успешно продвигать и в других регионах. Примеры есть и кроме уже упоминавшихся направлений производства продуктов питания и строительства. В IT есть «Центр высоких технологий», в бытовой электронике — «Корпорация Центр», в мебели — Андрей Мирлачев, в ресторанном бизнесе — Константин Котов и Максим Коновалов, в строительном генподряде — Николай Колесников, успешно продвигается на федеральном уровне сеть «Хлебница». Сложилась целая плеяда успешных и молодых предпринимателей. Это хорошая тенденция. Наше время пройдет, другие должны встать у руля, и они уже более продвинутые, чем мы. Проходят этот путь гораздо быстрее. Их не так много, кто создал себя с нуля, и таких стоит всячески поддерживать. У нас, к сожалению, принято чествовать в основном директоров, производственников. При всем уважении к их заслугам, они все же пришли на уже готовое предприятие, построенное предыдущими поколениями. Но мы часто забываем и не признаем заслуги предпринимателей – тех, кто развивает новые проекты, осваивает новые горизонты, создает новые возможности для людей. А во всем мире именно создание новых рабочих мест является одним из главных показателей ответственности и эффективности бизнеса.

В этом году не стало моего друга Сергея Фёдоровича Ощепкова — выдающегося предпринимателя, основателя «Корпорации Центр», которая продвигает Удмуртию более чем в 130 городах страны. Но, к сожалению, никому не приходит в голову хотя бы посмертно присвоить ему звание Почетного гражданина Удмуртии или Ижевска. Конечно, тысячи людей будут помнить его и его добрые дела, но было бы правильно, чтобы эти заслуги признавались и официально. Я хотел бы предложить Медиагруппе «Центр» выступить с такой инициативой и добиться его посмертного признания.

— Что бы вы пожелали коллегам, партнерам и жителям Удмуртии в Новом году?

— В первую очередь, хочется пожелать всем здоровья и стабильности. В наше время все меняется так стремительно, что, я думаю, каждому человеку нужен определенный островок тишины, спокойствия и равновесия. Чтобы двигаться дальше, чтобы быть успешным, чтобы не гнаться за сиюминутными решениями. Еще, безусловно, новогодних чудес. В них можно и нужно верить, и тогда они обязательно сбудутся.

Проектную декларацию объекта смотрите на сайте Единой информационной системы жилищного строительства наш.дом.рф. На правах рекламы.