Покупателям квартир в новостройках, возможно, придется доплачивать за спокойствие. Госдума рассматривает в четверг в третьем чтении поправки в закон о долевом строительстве, которые кардинально меняют финансирование этой схемы. Девелоперы считают, что новые правила приведут к подорожанию жилья, депутаты придерживаются противоположной точки зрения. А как будет на самом деле? Выяснял Григорий Колганов.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
По задумке депутатов, с 1 июля будущего года застройщики не смогут напрямую привлекать деньги от дольщиков. Покупатель будет вносить средства на эскроу-счет в банке, а продавец получит их, только когда сдаст дом.
Где девелоперу искать финансирование проекта? В том же банке, но, разумеется, в кредит. Ставка будет небольшой, а прозрачность сделок — высокой, и потому жилье должно даже подешеветь, уверен глава думского комитета по собственности Николай Николаев:
«У банка будут лежать эти средства в качестве гарантий, и ему не надо будет на рынке привлекать эти средства, чтобы, грубо говоря, их перепродавать застройщикам. Ставка будет, исходя из нашей инфляции, порядка 5-6%, это будет стабильная цена, потому что она будет абсолютно прозрачная. Комплекс этих мер должен привести не к повышению цены, а, может быть, даже к понижению».
У застройщиков другие расчеты: от дольщиков они получают деньги без процентов, так что банковский кредит обойдется дороже в любом случае. К тому же, средства на эскроу-счете попадают в систему страхования вкладов с покрытием до 10 млн рублей – то есть нужно будет делать отчисления в соответствующий фонд.
Кроме того, новый закон предъявляет к девелоперам повышенные требования. Например, расходы на оплату труда, рекламу и непрофильные услуги не должны превышать 10% проектной стоимости жилья. И тут бизнес разводит руками: одна только зарплата обычно составляет пятую часть затрат, да и то приходится нанимать не самые квалифицированные бригады. Сложно представить, какого качества продукт получит потребитель в новых условиях.
При этом больше всего подорожают квартиры сегментов выше эконома, полагает директор департамента жилой недвижимости проекта «Нескучный Home & Spa» Мария Котова:
«Мы все взрослые люди и понимаем, что все это приведет к увеличению стоимости жилья. Скорее всего, будут какие-то государственные программы в поддержку экономического класса, а вот в премиальной элитной недвижимости однозначно будет значительный рост, потому что это приведет к удорожанию денег, банковские деньги задействуются».
Сейчас в России, по разным оценкам, от 80 тыс. до 200 тыс. обманутых дольщиков. И поверят ли потребители властям теперь – большой вопрос, ведь государство и раньше пыталось гарантировать безопасность покупки жилья. Для этого, например, был создан специальный страховой фонд, куда застройщики отчисляют больше 1% от цены каждого договора. Однако многие граждане по-прежнему остаются и без квартир, и без денег.
Руководитель некоммерческого партнерства содействия защите прав обманутых дольщиков ЖК «Форт Кутузов» Дмитрий Учитель считает, что очередные законодательные новеллы ситуацию не изменят:
«Давайте собирать деньги, но деньги не отдавать застройщику, они будут лежать в банке, под эти деньги будут кредитовать строительство, и все остаются довольны — поверьте, до тех пор, пока это будет коррумпировано и все это будет взаимосвязано, будут обманутые дольщики, какие бы законы они ни приняли. Вы знаете, сколько сейчас в страховом фонде? 180 млн рублей – этого не хватит даже один дом закончить».
С одной стороны, доплачивать за спокойствие в таком важном деле, как покупка жилья, не так уж плохо. Но сейчас платежеспособность россиян невысока, да и на стоимость квартир влияет много факторов, в том числе НДС, который собираются повысить. Не совсем понятно, как в этих условиях будут решаться президентские задачи по увеличению в полтора раза объемов строительства и повышения доступности жилья.