Розничной сети «Связной», контролируемой Олегом Малисом, удалось через суд добиться отмены договора аренды 20 тыс. кв. м в логистическом комплексе «Южные врата». Этот контракт был подписан с собственником склада Radius Group в то время, когда ритейлером владел Максим Ноготков.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Вчера кассационный суд оставил в силе решение нижестоящих инстанций, постановивших отменить подписанный «Связным Логистик» (входит в группу «Связной») в январе 2015 года десятилетний договор аренды склада общей площадью 20,3 тыс. кв. м в логопарке «Южные врата» в подмосковном Чехове у ООО «Склады 104» (структура Radius Group). Об этом “Ъ” сообщил представитель «Связного» и подтвердил один из менеджеров Radius.
Договор аренды номинирован в валюте, говорится в материалах суда. «Этот договор подписан в тот момент, когда в “Связном” проходила смена основного акционера»,— говорит представитель компании. По его словам, ставка аренды оказалась завышенной и компании нужно было в два раза меньше площадей. Из материалов суда следует, что в сентябре 2013 года «Связной Логистик» заключил с ООО «Склады 104» предварительный договор аренды склада, офисных и технических площадей в «Южных вратах» из расчета $4 млн в год за все площади (или $200 за кв. м, что эквивалентно 12 тыс. руб. по текущему курсу) с возможной индексации суммы на 3%.
Но через год доллар по отношению к рублю стал дорожать. Тогда стороны дополнили предварительный договор пунктом, где распределили риск падения рубля к доллару в 2015–2016 годах, зафиксировав расчетный курс 33,24 руб. за $1 и предусмотрев компенсацию в виде возврата 50% средств от арендодателя арендатору, если обесценивание рубля превысит 10% расчетного курса. В январе 2015 года топ-менеджмент подписал основной договор аренды, но, как сообщается в материалах суда, без оговоренных дополнений. Как раз к этому времени курс доллара превысил 60 руб. (осенью 2013-го доллар стоил 33 руб.). За досрочный разрыв договора «Связному» пришлось бы выплатить Radius Group штраф за весь период действия контракта, по расчетам истца, $26,3 млн. За эту сумму «Связной», по словам его представителя, мог бы получить площади в собственность. По такой схеме Radius работает с крупными ритейлерами, напоминает он.
9,2 процента составила доля вакантных площадей на складах России в первом полугодии 2017 года, подсчитала Colliers International
После того как в 2015 году группа Solvers Олега Малиса стала контролирующим акционером «Связного», у ритейлера поменялся топ-менеджмент, который и инициировал расторжение договора со структурой Radius. Ритейлер переехал в логопарк в Домодедово и летом 2016 года подал иск о расторжении договора, говорит представитель «Связного». Спустя полгода, как следует из картотеки арбитражных дел, ООО «Склады 104» подало встречный иск о погашении задолженности со стороны «Связного».
Все три инстанции суда встали на сторону «Связного», решив, что «спорный договор причиняет явный ущерб истцу». В материалах судах приводится и выдержка из интервью гендиректора ООО «Склады 104» Кристофера Ван Рита (он же считается и основным владельцем Radius Group), который в ноябре 2015 года заявлял СМИ, что среднерыночные ставки аренды в тот период составляли 5 тыс. руб. за кв. м. По данным Colliers International, в первом полугодии 2017-го средняя запрашиваемая ставка аренды на складские объекты класса А находилась на уровне 3,5–3,8 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
Вчера получить оперативно комментарий господина Ван Рита не удалось. Источник “Ъ” в Radius Group говорит, что компания попытается оспорить решение нижестоящих инстанций в Верховном суде. «Но как показывает практика, шансов в этом мероприятии мало»,— прогнозирует партнер коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Марина Краснобаева. В лучшем случае, добавляет она, Radius может попытаться отсудить задолженность, которая возникла у арендатора за время действия договора.