Спустя три года после присоединения Крыма и Севастополя к России в двух новых субъектах федерации так и не удалось развернуть массовое жилищное строительство — большинство текущих крымских проектов в этой сфере стартовали еще в украинский период. Основные причины такой ситуации — затянувшийся переход на российское земельно-имущественное законодательство, проблемы с инфраструктурой, затрудненный доступ к финансированию. Если верить крымским чиновникам, уже в этом году в жилищном строительстве должны произойти серьезные подвижки, но качественное изменение ситуации едва ли произойдет раньше открытия Керченского моста.
Фото: Коммерсантъ / Виктор Коротаев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Виктор Коротаев / купить фото
Негустой украинский задел
О том, насколько неудовлетворительна ситуация в сфере жилищного строительства в Крыму, свидетельствует сравнение местных показателей сдачи жилья с другими регионами России с сопоставимым населением.
На начало текущего года в Крыму и Севастополе проживало 2,34 млн человек — примерно столько же людей насчитывается в Алтайском крае, Воронежской и Иркутской областях. В общей сложности в двух новых субъектах РФ в прошлом году было сдано 577,1 тыс. кв. м жилья, хотя сразу следует сказать, что в Севастополе картина гораздо лучше. В прошлом году в городе-герое было введено в эксплуатацию 292,2 тыс. «квадратов» жилья при населении около 429,9 тыс. человек — это уже заметно больше, чем те объемы, которые сдавались в украинский период (порядка 250 тыс. кв. м в год). Совсем другая ситуация в Республике Крым с ее населением 1,9 млн жителей: здесь в прошлом году сдали всего 284,9 тыс. кв. м жилья.
Для сравнения, в Воронежской области в 2016 году было введено 1,68 млн кв. м жилья; в Иркутской области — регионе, который далеко не входит в число самых развитых в России — этот показатель составил 881,5 тыс. кв. м; в Алтайском крае — 745,7 тыс. кв. м.
Иными словами, по абсолютным показателям ввода жилья Крым оказался в числе аутсайдеров в своей «весовой категории», а по относительным значительно не дотягивает до среднероссийского уровня обеспеченности жильем — 24 кв. м на человека.
По данным властей, в Севастополе этот показатель составляет 18 кв. м, а в Республике Крым еще меньше — 16,5 «квадратов». В последнем случае для ликвидации разрыва со среднероссийским уровнем нужно построить 8 млн кв. м жилья.
Однако на фоне спада жилищного строительства во многих других регионах страны новые субъекты федерации демонстрируют вполне неплохую положительную динамику. В Республике Крым в прошлом году объемы сдачи жилья выросли на 12,8%, а в Севастополе — более чем в 2,1 раза. Рост ожидается и в текущем году: в Республике Крым, по прогнозу ее руководства, планируется сдать более 300 тыс. «квадратов» (+5%), в Севастополе — 368,1 тыс. (+26%). Но при этом власти уточняют, что почти все стройки ведутся по разрешительным документам, которые были выданы еще в украинские времена и были признаны после вхождения полуострова в состав России.
Трудности перехода
В качестве фундаментальной проблемы, в принципе тормозящей рост жилищного строительства в Крыму, эксперты называют до сих пор не завершившийся переход полуострова в российское правовое поле.
По словам Ольги Горник, руководителя симферопольского офиса международной юридической фирмы «Ильяшев и партнеры», с марта 2014 года и примерно до осени 2015 года все крымские стройки вообще были заморожены до приведения строительной документации в соответствие с российским правом. С конца 2015 года строительство в Крыму постепенно возобновилось, и сейчас привлечение денежных средств в жилищное строительство на полуострове осуществляется в первую очередь на основании договоров долевого участия (ФЗ-214); еще одной распространенной формой финансирования является учреждение кооперативов. Но на пути застройщиков по-прежнему стоит нерешенная проблема — принятие генеральных планов населенных пунктов, а также правил землепользования и застройки.
«Генпланы приняты далеко не во всех населенных пунктах полуострова,— констатирует Ольга Горник.— Например, в Севастополе разработка главного градообразующего документа близка к завершению, но процесс тормозит принятие решения о включении Севастополя, на территории которого находится заповедник Херсонес Таврический, в перечень исторических поселений федерального значения. Кроме того, на сроки принятия генплана влияет реорганизация подрядной организации, которая разрабатывает проект». Публичные обсуждения генплана должны начаться в Севастополе в ближайшие месяцы.
Кроме того, по словам госпожи Горник, очень медленно принятие генпланов происходит в курортных городах Южного берега Крыма. В Ялте скорого принятия генплана сейчас даже не обещают, а в Судаке главный архитектор сообщил, что процесс разработки генплана замедляет отсутствие четкого понимания схемы территориального планирования Крыма, размещения объектов федерального и регионального значения. Исключением из общих правил являются Евпатория, где план застройки города уже размещен на муниципальном официальном сайте, и Симферополь. «В остальных населенных пунктах Крыма из-за отсутствия генпланов оформить собственность на земельные участки или взять землю в аренду сейчас практически невозможно»,— сетует Ольга Горник.
По мнению эксперта, такая ситуация сложилась во многом из-за того, что до конца 2015 года в Крыму наблюдалась полная несогласованность действий властей разных уровней: муниципальные органы только формировались, полномочия различных департаментов и служб не были утверждены, и все это сильно затормозило процесс принятия генпланов. Кроме того, у инвесторов, которые хотят заниматься жилищным строительством в Крыму, сохраняется еще одна проблема: многие участки требуют дополнительной проверки права собственности или аренды.
«Такая ситуация создалась из-за того,— поясняет Ольга Горник,— что один и тот же участок может быть зарегистрирован либо в российском, либо в украинском реестре объектов недвижимости. Реестры никак не согласованы между собой, поэтому право собственности может быть признано в одном, но не признано в другом документе. Чтобы избежать возможных неприятностей, инвесторам проще всего использовать разрешения на выполнение строительных работ, выданные украинскими властями до марта 2014 года, на основании действующих и сейчас в Крыму украинских правоустанавливающих документов на землю — государственных актов и договоров аренды».
Как заявил совсем недавно для СМИ министр строительства и архитектуры Крыма Сергей Кононов, всего должны быть разработаны и утверждены генпланы 254 поселений республики и правила землепользования на них, а до этого применяется градостроительная документация, действовавшая в регионе до 21 марта 2014 года. В Севастополе очередной срок принятия генплана обозначен концом текущего года, после чего под жилую застройку планируется передать 610 га земли. Для целей комплексного освоения уже сформированы два земельных участка площадью 70 тыс. и
152 тыс. кв. м. Для Севастополя такие проекты особенно актуальны, учитывая рост населения города, в первую очередь благодаря миграционному притоку: с момента присоединения Крыма оно увеличилось на 11%, примерно до 426 тыс. человек.
Нет инфраструктуры — нет рынка
Еще одна системная проблема строительной отрасли в Крыму вытекает из слабой финансовой инфраструктуры полуострова. Как известно, крупные российские сетевые банки в Крыму по-прежнему не работают, опасаясь международных санкций, а те банки, которые есть, не слишком велики, чтобы обеспечить должный уровень кредитования как покупателей жилья, так и застройщиков. В результате рынок ипотеки в Крыму и Севастополе развит слабо, большинство сделок с жилой недвижимостью проводится с «живыми» деньгами.
Критическим препятствием для наращивания жилищного строительства являются и ограничения в сфере материальной инфраструктуры. «Активному развитию отрасли в Крыму мешает нехватка ресурсов, в первую очередь питьевой воды,— констатирует Михаил Фадеев, заместитель главного архитектора ОАО «Стройпроект», работающего с рядом госструктур и госкорпораций, а также частными девелоперами.— Во многих городах до начала какого-либо масштабного жилищного строительства требуются серьезные инвестиции в развитие системы энергоснабжения, улично-дорожную сеть и ЖКХ. Необходимы реконструкция местных водоканалов, строительство современных эффективных очистных сооружений, решение вопросов с утилизацией бытовых отходов».
Исполнительный директор работающей в Анапе и Сочи московской УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков добавляет к этому такой фактор, как дорогая логистика и, как следствие, дефицит строительных материалов, что сказывается на себестоимости объектов. Это ограничение должно быть в целом снято после ввода в эксплуатацию Керченского моста в конце 2018 года. Но есть и еще один специфический момент для Крыма — экологические ограничения. Однако, напоминает Эдуард Жучков, экологические требования к застройщикам уже сформулированы в Федеральном законе «Об охране окружающей среды» (№ 7-ФЗ от 10 января 2002 года), и этой нормативной базы — равно как и прочего федерального законодательства — вполне достаточно для осуществления даже самых амбициозных проектов. Другое дело, отмечает господин Жучков, как закон может исполняться на местах — каждый частный случай нужно разбирать в индивидуальном порядке. «Местные власти делают все возможное, чтобы привлечь инвесторов в регион,— считает эксперт.— В министерстве строительства и архитектуры Крыма бизнес-сообществу и остальным заинтересованным лицам было обещано завершить разработку градостроительной документации, с которой сейчас есть определенные трудности, до конца 2017 года».
В этой работе крымским властям явно не помешает совсем недавний опыт Сочи, где перед Олимпиадой 2014 года был в сжатые сроки утвержден новый генплан, заказчиком которого выступала госкорпорация «Олимпстрой». При этом основные дебаты при обсуждении документа разгорелись именно вокруг экологических аспектов строительства в курортной зоне. Вопреки заявлениям общественных активистов, что Олимпиада убьет экологию Сочи, позиция «Олимпстроя» тогда заключалась в том, что строительство новых объектов (в том числе и жилья) приведет к реанимации курорта с точки зрения инфраструктуры и охраны окружающей среды.
Действительно, до Олимпиады проблемы Сочи во многом напоминали сегодняшний Крым: хронический дефицит инвестиций в инфраструктуру привел к накоплению значительного количества проблем как в области жилищного строительства, так и в экологической сфере. Однако олимпийская «инъекция» квадратных метров быстро привела к определенному снижению цен на сочинское жилье эконом-класса, а строительство новых инфраструктурных объектов привело к заметному облегчению такой вечной проблемы Сочи, как дорожные пробки. Иными словами, был найден разумный компромисс между необходимостью развития курорта и сохранением окружающей среды, и сегодня похожие решения более чем уместны в Крыму.