Столичные власти впервые утвердили Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): масштабный документ регламентирует количество потенциальных стройплощадок во всей Москве, высотность зданий и плотность застройки. В мэрии обещают сохранять парки, природные зоны и в целом нынешний облик города, отдав под "территории развития" 15% пространства внутри МКАД, в основном в промзонах. В ПЗЗ не вошли "кварталы реновации" по новой программе сноса пятиэтажек, их впишут туда позже. В формулировках ПЗЗ есть лазейки для точечной застройки, опасаются отдельные эксперты.
Фото: Алтухова Анна, Коммерсантъ
Принятые на заседании президиума правительства Москвы ПЗЗ — это сборник градостроительных регламентов и карт, которые делят город на земельные участки с указанием видов их разрешенного использования, предельной высоты зданий и максимальной плотности застройки на участках. ПЗЗ принимаются впервые и охватывают всю Москву, за исключением Троицка, Щербинки и зоны "Сколково". В мэрии подчеркнули, что это второй по значимости документ после Генплана развития Москвы (принят в 2010 году на срок до 2035 года). Столичный мэр Сергей Собянин сказал, что ПЗЗ разработаны так, чтобы сохранить параметры существующей застройки и природные территории. Глава Москомархитектуры Юлиана Княжевская уточнила, что развиваться, то есть застраиваться, Москва будет "в первую очередь за счет ресурсов бывших промзон".
В ПЗЗ под "территории развития" или потенциальную застройку отдается 10% всей Москвы, а внутри МКАД — более 15% территории (около 17 тыс. га). Так, больше всего девелоперских проектов может появиться в Юго-Восточном (где под "развитие" отдано 2,5 тыс. га), Восточном и Южном (по 2 тыс. га в каждом) округах. Но и в центре города строительство будет возможно: в ЦАО "территории развития" занимают около 900 га, или 14% территории округа. Примечательно, что в Новой Москве под эти цели отдается меньше территории, чем внутри МКАД,— 13,5 тыс. га. Господин Собянин подчеркнул, что в параметры ПЗЗ не вошли "кварталы реновации" по новой программе сноса пятиэтажек (планируется снести 8 тыс. зданий, или 25 млн кв. м недвижимости), их будут вписывать туда отдельно. В Москомархитектуре считают, что ПЗЗ обеспечат "прозрачность градостроительных решений" и предотвратят "значительную часть конфликтов".
Между тем публичные слушания по проекту ПЗЗ в декабре 2016 года не обошлись без конфликтов. Так, в Юго-Западном округе участников слушаний пришлось разнимать полиции. По словам госпожи Княжевской, всего поступило 120 тыс. замечаний жителей, из которых учтены "наиболее удачные и конструктивные".
Партнер юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрий Шевченко называет ПЗЗ "документом об основах градостроительной деятельности". "Если планируется построить многоэтажный дом в промзоне, где невозможно высотное строительство, придется менять ПЗЗ, а это сложно бюрократически и потребует публичных слушаний",— рассуждает он. "ПЗЗ отвечает на вопросы, что можно делать на конкретной территории, где, скажем, проходят инженерные сети. Шаг влево грозит штрафами",— говорит партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. Лидер московского "Яблока" Сергей Митрохин также считает, что подобные документы ограничивают возможности застройки.
Однако у отдельных экспертов есть претензии к сути столичных ПЗЗ. Так, в "Гринписе России" говорят о новом виде разрешенного использования земельных участков — "для нужд населенного пункта", поясняя, что это понятие в законодательстве ранее не фигурировало: экологи опасаются, что застройщики смогут толковать его в свою пользу. В "Яблоке" сетовали, что в ПЗЗ не оговорены минимальные отступы между зданиями, что, по мнению партийцев, может привести к уплотнительной застройке. В "Гринписе России" добавляют, что в ПЗЗ узаконены многие конфликтные проекты, например стройка 22-этажного дома близ парка на Живописной улице на северо-западе Москвы (см. "Ъ" от 2 ноября 2016 года). Старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева подтверждает, что в ПЗЗ закрепляются параметры выданных градостроительных планов земельных участков, в том числе полученных застройщиками по решению судов.
При этом госпожа Понаморева напоминает о ранее внесенном в Госдуму законопроекте, который разрешает Москве сносить пятиэтажки и другие здания группами по своему усмотрению, свободно менять в зонах реновации высотность зданий и назначение земель и даже отступать от пожарных и санитарных требований (см. "Ъ" от 14 марта). В случае принятия законопроекта, говорит юрист, изменение в ПЗЗ "со всеми бюрократическими ступенями попросту не потребуется". А господин Митрохин считает, что это превратит ПЗЗ "в эфемерную вещь с одним названием, от которой ничего не будет зависеть".