В високосные годы стоимость жилья в стране серьезно зависит лишь от одного фактора — выборов президента. Достаточно вспомнить, какой обвал цен произошел летом 1996 года. Покупателей тогда было так мало, что при их появлении продавцы выстраивались в очередь и охотно шли на скидки в размере 15-20%. Однако в этом году нового падения цен ждать не приходится — похоже, что кандидатура Владимира Путина покупателей квартир вполне устраивает.
Прошлый год для был для риэлтеров крайне неудачным. До середины лета цены снижались с такой скоростью, что продавцы не успевали менять цифры в рекламных объявлениях, а строители готовы были идти на любые уступки.
Свою лепту в падение цен внесли и столичные власти. Практически все "живые" деньги от продажи квартир шли на погашение долгов столицы, а со строителями и поставщиками стройматериалов рассчитывались готовым жильем, причем по ценам, которые были на 15% ниже рыночных. Сработал принцип домино — и цены поползли вниз. Самый показательный случай — продажа дома на улице Введенского. Его продавала чуть ли не вся риэлтерская Москва. Стартовая цена квадратного метра в июне составила $690. Чтобы продать свои квартиры дешевле конкурентов, риэлтеры начали демпинговать. Уже через два месяца квартиры в этом доме продавались по $520 за метр.
Впрочем, власти отчасти выручили риэлтеров, в первую очередь федеральные. В августе Министерство по налогам и сборам и Москомрегистрация пообещали, что с 1 января 2000 года будет введен налоговый контроль за расходами и изменены правила регистрации сделок. Покупатели испугались и решили до Нового года не ждать. В результате темпы падения цен замедлились, а наиболее ходовые однокомнатные квартиры даже подорожали. Риэлтеры же с ужасом ждали следующего года (президентские выборы!) и рекомендовали знакомым повременить с покупкой квартиры до февраля-марта, когда, по их прогнозам, цены должны были упасть еще на 5-10%.
Все изменилось внезапно. 31 декабря 1999 года Борис Ельцин объявил о своей отставке. И. о. президента и главным кандидатом на победу на выборах стал Владимир Путин.
"Перед Новым годом мы прогнозировали серьезный спад в начале 2000 года. И даже опустили цены на новостройки на 10% по сравнению с декабрьскими,— говорит гендиректор агентства 'Арсенал-холдинг' Михаил Давыденко.— Однако уже 15 января стало ясно: спрос не уменьшается. И цены вернулись на место".
В январе снижение цен составило всего 1%. По словам гендиректора агентства "Инком" Сергея Козловского, "даже в прошлые годы, когда о налоговом контроле не было и речи, падение было на 2-3% больше". По прогнозам риэлтеров, отрицательная динамика цен сохранится в ближайшие два месяца, затем наступит стабилизация, а после выборов вполне возможен небольшой рост стоимости квартир.
На это же указывают и другие факторы, связанные уже не с политикой. По словам Сергея Поликарпова, гендиректора Московской городской службы недвижимости, "сегодня стоимость стройматериалов привязана к валюте, а не к рублям, как это было год назад". За основные составляющие строительства (цемент, щебень, металл и лес) поставщики требуют предоплаты, что снижает оборачиваемость средств. Кроме того, изменение правил исчисления НДС при продаже квартир уже через пару месяцев (если ситуация не изменится) увеличит стоимость новостроек на 4-5%. Играет на повышение цены и заметно усложнившаяся ситуация с регистрацией сделок. Пока регистрация договоров не поставлена на поток, отложенный спрос будет давить на цену.
Тем самым резервов для снижения цен у города, основного игрока на рынке, практически нет. В связи с высоким уровнем спроса не будут демпинговать и частные инвесторы. Поэтому те, кто ждет жилья по $200 за 1 кв. метр, могут обращаться за ним по адресу: Тверская 13 — и попросить столичного мэра исполнить свои предвыборные обещания. На самом деле Москва может снизить цены до этого уровня, однако тогда прибыль города от строительства с учетом всех социальных отчислений составит не более $15-20 с метра, что столичные власти явно не устроит.
Вывод прост: если перед вами остро стоит жилищная проблема, то решать ее нужно прямо сейчас, а не ждать еще более сильного падения цен на квартиры. А если вы рассчитываете вложить средства в недвижимость и получить доход, выгодно ее перепродав, то ждать придется по крайней мере полгода.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ