Недвижимость
ОСЕНЬ ГОРЯЧЕГО СПРОСА
Этой осенью, по наблюдениям риелторов, квартиры в Москве раскупаются, как горячие пирожки. Причем спрос, близкий к ажиотажному, распространяется не только на массовый сектор, но и на жилье повышенной комфортности и на элитное. К примеру, в трех громадных корпусах комплекса «Алые паруса» (застройщик — компания «Дон-Cтрой»), который на прошлой неделе торжественно отпраздновал свое открытие, уже практически не осталось непроданных квартир. Большинство экспертов прогнозируют дальнейшее повышение цен как минимум в течение полугода, так что, если вы настроились решать квартирный вопрос, лучше это сделать поскорее. Тогда у вас есть шанс вселиться в новую квартиру до Нового года. Три месяца — минимальный срок, в который можно сделать более-менее приличный ремонт. О том, что сейчас считается «приличным» ремонтом, мы и поговорим
ЦЕНА ВОПРОСА
Правильнее, конечно, говорить не о ремонте, а об отделке квартиры. Ремонт — это все-таки устранение поломок, а какие же поломки в новой квартире! Впрочем, дешевые «панельки» действительно требуют ремонта — львиная часть денег и усилий уходит на устранение строительных недоделок. А вот квартиры среднего и высшего уровней, о которых пойдет речь, безусловно, отделывают, а не ремонтируют.
На вопрос о том, сколько это может стоить, ответить не так-то просто. Нижнюю планку худо-бедно подсчитать можно, а вот верхняя граница уходит в космические дали. Не будем брать в расчет летучие бригады «диких» строителей. Они могут позволить себе работать по демпинговым ценам, но и ответственность за качество с них требовать особо не приходится. Строительные фирмы, оформляющие свои отношения с клиентом договором, различают три уровня отделки: дешевый (от 40 до 80 долларов за квадратный метр без учета материалов), средний (до 200 долларов) и дорогой (1000 долларов пределом не является). Что реально скрывается за этими цифрами? Первый уровень, то есть дешевый, — это покраска-штукатурка, набор необходимых мероприятий для того, чтобы в квартире в принципе можно было жить. Второй, средний, — то же самое, но с определенными гарантиями качества. То есть стены будут идеально ровными, паркетины подогнаны одна к другой, а ковровое покрытие аккуратно загнано под плинтусы. Третий же уровень предполагает самое дорогое, но и самое ценное — стиль. В этой ценовой группе у вас есть возможность дать простор воображению под чутким руководством профессионального дизайнера. Впрочем, оговоримся: иногда даже низшая ценовая планка дорогой отделки позволяет сделать квартиру стильной. Дело в том, что некоторые фирмы-застройщики элитного жилья, которое сдается с нулевой отделкой, предлагают покупателям квартир также заняться ремонтом «под ключ». Большие объемы заказов и оптовые закупки материалов дают им возможность ужимать цены до минимума. Например, «Дон-Строй» оценивает стоимость работ с черновыми материалами всего по 250 долларов за квадратный метр.
ПОЙМИ СЕБЯ САМ
Услуги дизайнеров и архитекторов обходятся от одного до семи процентов от стоимости заказа. Более-менее именитые дизайнеры (например, в одном из агентств представили художника по интерьерам как члена ЮНЕСКО) оценивают свою работу из расчета 50 долларов за квадратный метр. Дизайнеры представляют на выбор заказчика от трех до пяти эскизов. По словам генерального директора агентства «Эркер» Михаила Ефремова, очень важно заключить договор о подготовке проекта перепланировки, который должен состоять не только из эскизов, но — главное — из чертежей, на которые, во-первых, смогут опираться строители, во-вторых, с которыми можно будет согласовывать проект в соответствующих государственных инстанциях.
Первый этап работы заключается в следующем: дизайнер пытается понять, что именно хотят заказчики от него и от своего будущего обиталища. Впрочем, чаще всего клиенты этого и сами толком не знают и в процессе общения с дизайнером как раз и формируют свои представления о том, что им на самом деле по душе.
— Иногда отталкиваешься от одного ключевого слова, — рассказывает дизайнер строительной фирмы «Рекоди» Наталья Уварова. — Например: «хочу, чтобы было светло». Бывает, что семье необходимо, чтобы обязательно вписался какой-нибудь антикварный шкафчик, который и начинает диктовать интерьер квартиры в целом. Иногда интерьер начинается с устройства домашнего кинотеатра, и все дизайнерские решения отталкиваются от того, чтобы звуку в квартире было хорошо. Однажды к нам обратилась молодая пара, которая попросила создать интерьер в стиле усадьбы Льва Толстого. Причем сразу сказали, что планируют, как и писатель, иметь много детей. Пришлось ехать в «Ясную Поляну», чтобы досконально ознакомиться с прототипом.
КЛАССИКА И СОВРЕМЕННОСТЬ
Какие бы прототипы мы ни выбирали для своего интерьера, какие бы идеи ни закладывали в эстетическое обоснование, нам придется сделать принципиальный выбор: тяготеем ли мы к классическому направлению или к тому, что именуют сейчас словом «контемпорари» (современный). Другое дело, что, например, доведенный до своего логического завершения контемпорари — ультрасовременный хайтек с большим количеством хромированных труб и перемычек, когда квартира больше напоминает салон космического корабля, — распространения в столице не получил. А также и кантри с его минимализмом и имитацией простой деревенской обстановки (некая разновидность классики) нынче не в моде. (И то и другое, кстати, популярно сейчас в Европе и Америке.) Но, повторим, принципиальный выбор сделать необходимо.
Классика хороша тем, что, как ни странно, она всегда останется в моде: имитация жилища аристократов влиянию времени особо не подвержена. Другое дело, что слишком откровенная имитация производит скорее впечатление, противоположное предполагаемому, а малейшее отклонение от стиля сводит на нет усилия дизайнера. Ну, скажем, обои должны быть как минимум шелковыми, а еще лучше покрыть стены венецианской штукатуркой, с помощью которой достигается эффект натурального камня. Стена с таким покрытием кажется полупрозрачной, внутри видны прожилки натурального камня. Иными словами, решившись на классический вариант, надо хорошенько рассчитать силы и следовать ему до мелочей. Классический стиль вносит в дом уют и тепло, но его серьезными недостатками считаются громоздкость и малофункциональность.
Современный стиль тоже имеет подводные камни. Любой «писк» в скором времени может выйти из моды, и жилище будет смотреться как картинка из прошлогоднего журнала мод. Не надо далеко ходить за примерами: еще совсем недавно были в моде разноуровневые потолки, круглые арки, синие и желтые сочетания цветов. Сейчас обладатели такого интерьера должны чувствовать себя неуютно: потолки выравниваются, арки выпрямляются, цвета все более размываются. Не говоря уж о пресловутых «белых стенах» — главной составляющей невразумительных «евроремонтов», некогда захлестнувших расселенные коммуналки.
В общем, ударяясь в современность, неплохо предусмотреть «отходные пути» на тот случай, если ваш модерновый дизайн выйдет из моды. Например, оклеить стены так называемыми обоями «под покрытие» — они выдерживают до пятнадцати перекрашиваний. Колер можно будет менять хоть дважды в год в соответствии с последними веяниями. Или такой пример: в начале девяностых было модно сплошь устилать квартиры напольными покрытиями, а сейчас их оставляют только в спальных и детских, предпочитая старый добрый паркет. Очень мудро поступили в свое время те, кто не раскурочивал дубовый дореволюционный паркет, а стелил ковролин поверх него: теперь самое время этот самый ковролин отодрать и привести в порядок раритетные полы.
ОРГАНИЗОВАННОЕ ПРОСТРАНСТВО
Вне зависимости от стиля дизайнеры обычно советуют разделять квартиру на две зоны — приватную и общественную. В первую входят спальни и детские, во вторую — гостиная и столовая. Организация пространства должна быть предельно четкой, и чем определеннее эти зоны отделены одна от другой, тем лучше. А детали определяются функциональным назначением и вашим образом жизни. Вот, к примеру, простой вопрос: стоит ли совмещать кухню с гостиной (или, если позволяет площадь, со столовой)? Если вы привыкли обедать и ужинать вне дома, а из всех кухонных приборов чаще всего пользуетесь тостером, то почему бы и нет. А если собираетесь завести кухарку, то ни в коем случае: никакие самые хорошие вытяжки не уничтожают полностью ароматы кухни. Жертвовать собственным комфортом в угоду модным веяниям по меньшей мере нерационально. Кстати говоря, барные стойки, которые отделяют «производственную» зону от гостевой, уже не актуальны: теперь чаще акценты делают с помощью потолка.
Шкафы, в том числе и встроенные, тоже не модны. Все необходимое прячется в гардеробных комнатах, которые, по-хорошему, должны занимать площадь не менее шести квадратных метров. Стиральные машины и сушилки также активно изгоняются из кухонь и ванных комнат и устанавливаются в постирочных. В современных элитных квартирах обязательно должны быть предусмотрены такие подсобные помещения. А чтобы хозяев не беспокоил шум, полы в них делают звукопоглощающие пробковые.
И наконец, ванные комнаты. Естественно, предусматриваются отдельные санузлы для гостевой и приватной зоны. В идеале в большой квартире их должно быть не меньше трех: гостевой, детский и хозяйский, совмещенный со спальней. В хозяйских санузлах по-прежнему принято устанавливать ванны с гидромассажем, хотя многие отказываются от них в пользу аскетичных душевых с ширмами, которые должны свидетельствовать об активном образе жизни хозяев. А вот раковины принято устанавливать отдельные для каждого из супругов.
МАТЕРИАЛ — ДУША ИНТЕРЬЕРА
На рынке отделочных материалов следует отметить появление принципиально новых, даже, можно сказать, революционных материалов. К ним следует отнести плитку для пола из прессованной кожи, а также обои из металла или, точнее, обои, верхний слой которых сверкает яркими красками разноцветной алюминиевой фольги. Однако если кожаные полы скорее изысканная роскошь, в силу недолговечности подходящая скорее для библиотеки или каминного зала, то металлические обои — роскошь «вечная»: при минимальных потребностях в уходе они сияют не одному поколению жильцов.
Современные материалы и технологии переработки создают все больше возможностей для игры форм и цвета. Изящность и простота линий, имитирующих многообразие самой природы, воплощаются в оригинальных сочетаниях стекла, металла, дерева и пластика. Все детали интерьера, выдержанные в модернистском стиле, от дверей до журнальных столиков и книжных шкафов, ненавязчиво исполняют свое предназначение, радуя глаз оригинальными формами и расцветками, и, что не менее важно, практически не изнашиваются. Благодаря металлическим и пластиковым конструкциям в сочетании со стеклом мебель не загромождает пространство, создает ощущение легкости и игривости. Уют интерьеру придают ткани, подушки, пуфики, ковры. По-прежнему остается модным украшать дом предметами из декоративного стекла. Любителям прогресса можно также посоветовать позабавить себя и своих гостей безделушками из металла, демонстрирующими физические законы или же, напротив, создающими иллюзию нарушения оных.
Особое внимание стоит уделить дверям и окнам. В современном доме это и «контрольно-пропускной пункт» на границе с внешним миром, и неотъемлемая составная часть дизайна всего интерьера. Мода на пластиковые стеклопакеты и двери проходит. Классическому дереву конкуренцию теперь составляют оконные и дверные конструкции из алюминия. Алюминиевый профиль на сегодняшний день — самая прогрессивная технология в мире, как считают эксперты рынка от компании «Алфреймс». Легкость и мягкость, но в то же время прочность алюминия позволяют использовать его для создания конструкций для окон, дверей и эркеров любой геометрической сложности. Алюминиевые конструкции удобны, долговечны, способны выдерживать колоссальные нагрузки, не деформируясь, их термо- и теплоизоляционные возможности неоценимы для любого климата. И что не менее важно, их гибкость дает простор для творчества: фасад и интерьер дома можно украшать декоративными алюминиевыми изделиями любой конфигурации. А способность этого металла к стойкому окрашиванию выдержит любой полет фантазии.
ПОСЛЕДНИЙ ШТРИХ
Напомним еще раз: качественный интерьер предполагает чуткое отношение к каждой мелочи. Когда отделка закончена и осталось «населить» квартиру вещами, не стоит расслабляться: все оставшееся тоже лучше поручить специалистам. Например, для устройства зимних садов приглашаются фитодизайнеры, которые подбирают растения, которые подходят друг другу, чтобы росли так, как надо, устанавливают фонтанчики и небольшие бассейны. Биодизайнеры занимаются устройством аквариумов, которые в зависимости от цели могут либо выполнять роль яркого пятна — и тогда запускаются яркие рыбки, либо, если нужна монохромная среда, выбираются неброские рыбки, которые бы не выделялись на общем фоне. Оформлять окна приезжают из салонов штор, встраивать технику «шефы» — представители фирм-производителей. Кроме того, у дизайнеров всегда на примете художники, которые могут написать картину специально под интерьер. Кстати, у любителей классики пользуется популярностью заказ собственных портретов. В общем-то, логично — в полном соответствии со стилем.
ПЯТЫЙ УГОЛ
Отделка квартиры в соответствии со вкусами хозяина в девяноста случаях из ста требует перепланировки. А любая перепланировка (даже невинное остекление балкона) требует массы согласований и разрешений.
Собственно говоря, запреты можно разделить на существенные и не очень. Среди серьезных юристы называют снос воздуховодов. Граждане не имеют права ни убирать, ни уменьшать эти коробки: воздуховоды принадлежат городу и в общую площадь не входят. По словам генерального директора агентства «Жилэкспертиза» Михаила Ососкова, сейчас в судах находится около 500 исков, которые направили дэзы против жильцов, посягнувших на коммуникации. Как показывает практика, у жилищных контор есть все шансы выиграть, все подобные дела решались в пользу города.
Другая возможность для серьезных придирок — по СНиПу на жилой площади не могут располагаться кухня и санузлы, если квартира не двухуровневая или не находится на первом этаже. И кухню на место санузла нельзя переносить, и санузел на кухню. Те, кто на такие кардинальные перемены решился, рискуют получить повестку в суд: недовольные соседи, раздраженные запахами или плеском воды над головой в гостиной, могут запросто подать иск.
По Гражданскому кодексу не дозволяется захватывать и территорию на лестничной клетке. А еще — утапливать стояки и подоконники убирать. Вкладывать деньги в ремонт и получать в результате неликвидное жилье — перспектива не очень радужная. Единственный выход — получить-таки разрешение на перепланировку и зарегистрировать все изменения в «Москомрегистрации».
Перепланировка в столичных квартирах регламентируется принятым в сентябре 1999 года законом «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Как утверждают строители, если следовать этому документу, то отремонтировать квартиру невозможно в принципе. Во-первых, ремонт не может начаться раньше того, как проект будет утвержден межведомственной комиссией районной управы. В случае если объединяются несколько квартир по горизонтали или вертикали — разрешение должно выдаваться префектами административных округов. Перед тем как получить разрешение, владелец должен согласовать изменения с районным архитектором, санэпидемстанцией, пожарными, газовщиками, жилищной инспекцией. Каждый из этих органов имеет право рассматривать вопрос в течение месяца. Потом те же лица собираются в межведомственной комиссии, которая также вправе дать ответ в течение месяца. Но и это еще не все. Согласие на переустройство квартиры должны дать соседи сверху, снизу и сбоку. При всем при том ремонт, по закону, не должен длиться больше четырех месяцев, тогда как далеко не самый «крутой» ремонт длится не менее полугода.
На практике получается классическая ситуация: чиновники придумывают свои правила, а граждане живут по другим. Власти запрещают, а народ ремонтирует. Пока свербят дрели и бьют кувалды, документы проходят по кабинетам. В результате к концу ремонта человек получает и отремонтированную квартиру, и пакет документов. Как правило, более-менее солидные строительные фирмы берут на себя проблемы с оформлением документов, а иначе, кстати, ремонт с нарушениями может стоить строителям лицензии. Не все, правда, ею дорожат, но это тоже информация к размышлению.
Татьяна ЯКОВЛЕВА-УСТИНОВА