Количество покупок квартир с помощью ипотечных программ на рынке элитного жилья растет.
Сегодня со времени появления на стройке техники до момента сдачи готового проекта, особенно в престижных локациях, проходит слишком мало времени, чтобы накопить денег на элитную квартиру
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Если еще три-пять лет назад покупки элитных квартир в ипотеку были единичными случаями, то сейчас доля подобных сделок доходит до 15%. Причин несколько: во-первых, банки стали более лояльно относиться к элитным заемщикам, а во-вторых, сами покупатели-бизнесмены не заинтересованы вынимать оборотные средства из бизнеса и предпочитают "подкредитовываться". Эксперты подтверждают, что в последнее время на первичном рынке выросло число ипотечных сделок с дорогим жильем. Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, поясняет: "Основная причина заключается в том, что свободные деньги вкладываются потенциальными покупателями в развитие бизнеса и выплата процентов по ипотечному кредиту является более выгодным решением, чем потери компании из-за нехватки оборотных средств". Элитная ипотека отличается от обычной только суммой кредита и индивидуальным подходом к клиенту.
"Заемщик решает взять кредит не из-за отсутствия необходимых средств, а ввиду нежелания выводить из бизнеса большую сумму, ведь чаще всего клиентами выступают именно собственники бизнеса, — говорит Елена Дятел, руководитель ипотечного направления NAI Becar. — В случае если заемщик не хочет брать большую часть денег из бизнеса, он платит маленький первый взнос и берет большой кредит. Если же он имеет на руках большую часть денег, то вносит ее как первоначальную сумму и берет небольшой кредит. Элитная ипотека одобряется сложнее и дольше, поэтому для работы с ней нужен профессиональный менеджер, который сможет работать с VIP-клиентами. Стоит отметить, что данный вид кредитования достаточно новый и пока не очень востребован на рынке".
"Пока ставки по ипотечным кредитам стабильны и более выгодны, чем ставки на рынке кредитов на развитие бизнеса, спрос на премиальную ипотеку будет сохраняться. Кроме того, будущее премиальной ипотеки будет непосредственно связано со стабильностью и развитием российской экономики в целом и рынка недвижимости в частности", — полагает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО "Ойкумена".
Навстречу клиентам идут и банки. "Дело в том, что появились на рынке программы (они относятся не только к премиум-сегменту, а в целом ко всему строящемуся жилью), которые предполагают подачу в банк всего одного-двух документов при наличии тридцатипятипроцентного взноса, а не как это было раньше, когда надо было собирать полный пакет документов. Это очень выгодное предложение для владельцев бизнеса, предпринимателей, которые как раз и являются основными участниками ипотечных сделок с дорогим жильем. В основном такие программы есть у трех банков — ВТБ, банк "Санкт-Петербург", "Дельта кредит". Раньше предпринимателям надо было предоставлять данные, связанные с их бизнесом, например, учредительные и финансовые документы. А такой вариант подходит далеко не всем", — рассказывает Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"".
"Специальных программ для покупателей элитной недвижимости банки сегодня не предлагают. Тем не менее, учитывая среднюю сумму ипотечных кредитов в данном сегменте, 15-20 млн рублей, банки заинтересованы в подобных клиентах, а также в привлечении их активов на обслуживание. В связи с этим банки готовы рассматривать индивидуальные условия кредитования и идти на понижение ставки", — поясняет Андрей Вересов, генеральный директор ГК "Новый Петербург".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, уверен, что рынок начал оживать, поскольку банки стали увеличивать максимальные суммы выдачи. "Тем не менее займы более 20 млн рублей все еще встречаются достаточно редко. Как правило, чаще согласование ипотеки в этом сегменте происходит за кадром сделки. Покупатели еще в рамках собственного бизнеса налаживают контакты с банками на эксклюзивном уровне", — поясняет господин Тетыш.
Это подтверждают и банкиры. Наталия Григорьева, начальник управления кредитования клиентов Санкт-Петербургского филиала Национального резервного банка, говорит, что для универсальных банков премиальная ипотека, как и другие розничные продукты, может быть одним из комплексных продуктов по работе с топ-менеджерами и собственниками предприятий — корпоративных клиентов банка. Также этот ипотечный продукт, по словам госпожи Григорьевой, может продвигаться в рамках партнерских программ банков с застройщиками жилья премиум- и элит-класса.
Сложнее получать кредит на загородную недвижимость. "На загородную недвижимость дает кредит ряд банков, но их значительно меньше, чем банков, которые кредитует городскую недвижимость. Процентные ставки колеблются в зависимости от суммы займа и периода кредитования", — рассказывает Анастасия Тузова, руководитель проекта Noteburg.
По словам начальника отдела ипотечных продаж компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Натальи Зуевой, ставки и условия ипотеки на элитное жилье такие же, как и по другим классам жилья. "По-прежнему ипотечные клиенты такого плана очень серьезно подходят к изучению условий и схемы платежей. И пользуются ипотечными возможностями тогда, когда это выгоднее, чем вынимать деньги из действующего бизнеса или снимать со счета. Как и ранее, такие клиенты чаще всего возвращают кредит в течение года-двух", — поясняет Юлия Мошкова
По данным экспертов, сейчас наиболее востребованные суммы кредитов — 5, 12, 20 млн рублей, но иногда доходит до 40 млн рублей. Банки очень внимательно подходят к клиентам, претендующим на элитную ипотеку, и возможность каждой сделки рассматривают индивидуально. Стоимость квартир, для которых берутся подобные кредиты, — чаще всего в пределах 8-20 млн рублей, но бывает и существенно больше. "Максимальный размер кредита зависит от условий банка, например, в одном из банков он может составлять 12 млн рублей, в другом — 75 млн рублей, в третьем — без ограничения. Но даже если он ограничен какой-либо цифрой, то, как правило, банки готовы рассмотреть заявку и на большую сумму, просто рассмотрение может оказаться немного более длительным", — говорит Наталья Зуева.