На рынке городской недвижимости Москвы в мае произошло снижение активности покупателей. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года число сделок с квартирами снизилось на 3,7%, а по сравнению с апрелем текущего года глубина падения составила 22,5%. Рынок входит в спячку до осени, однако спрос может вернуться раньше, чем ожидается, если валютные колебания и коррекции на мировых финансовых рынках будут существенными.
Снижение спроса
Если верить статистике, то май в этом году на рынке городских квартир выдался не самый лучший. Так, по данным управления Росреестра по Москве, в последнем весеннем месяце 2012 года в столице было зарегистрировано всего 6974 сделки с жильем, что на 3,7% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (7247), и на 22,4% — чем в апреле 2012 года (8992).
"В мае мы увидели традиционный спад покупательской активности из-за длительных майских каникул: три недели затишья,— говорит управляющий директор агентства "Усадьба" Наталья Кац.— Последовавший за ними резкий рост курса доллара привел к тому, что в сегменте элитного жилья спрос достаточно низок и продавцы и покупатели выбрали выжидательную позицию".
"Второй квартал на рынке элитной недвижимости всегда стагнирует, так как начало летнего периода связано с отпускным периодом",— соглашается управляющий директор Contact Real Estate Денис Попов. По словам управляющего партнера НСКА Юрия Гольдберга, майские праздники повлияли на количество сделок и некоторые застройщики уже даже начали предлагать летние скидки, чтобы поддержать продажи.
Разнонаправленные векторы
Застройщики жилья экономкласса с таким тезисом не согласны. "Обычно май — мертвый сезон на рынке недвижимости. Однако в этом году длинные майские праздники на активность покупателей никак не повлияли. Май на рынке новостроек экономкласса выдался на удивление оживленным: продажи квартир в наших объектах выросли приблизительно на 30% по сравнению с маем прошлого года",— рассказывает гендиректор Galaxy Group Евгений Штраух.
"В течение мая кардинальных изменений здесь не происходило ни с точки зрения спроса, ни с точки зрения цен. Прежде всего это связано с тем, что практически вся первая половина месяца была фактически нерабочей. Многие к официальным майским праздникам приурочили очередной отпуск",— возражает гендиректор "МИЦ-Недвижимости" Наталья Соломонова. По словам коммерческого директора DNA Realty Евгения Данилова, в начале месяца на рынке действительно было полное затишье, но в конце мая покупатели активизировались и стали интересоваться приобретением недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.
"Данные Росреестра, возможно, и близки к действительности, но в них не учитываются те сделки, которые начались в конце месяца и еще не были зарегистрированы. Скорее всего, эти покупки найдут свое отражение уже в статистике июня",— утверждает господин Данилов. "Спрос на жилую недвижимость в мае оставался весьма высоким. В этом смысле нынешний май даже несколько удивил. Количество обращений в компанию с целью приобретения квартир превысило на 3% показатели "полного" апреля, а это немало. А ведь в мае основная работа началась после 15-го",— подтверждает управляющий партнер Spencer Estate Вадим Ламин.
Евгений Штраух считает, что всплеск интереса к квартирам в мае был связан с резким изменением курса доллара. "Вероятнее всего, в мае активность покупателей была связана с ростом курса доллара. Впрочем, мы в течение всей весны наблюдаем довольно любопытную тенденцию: увеличение спроса на новостройки и высокий уровень продаж",— отмечает эксперт. По словам Евгения Данилова, многие инвесторы, почувствовавшие грядущую напряженность на фондовом и финансовом рынках, решили переждать смутные времена, инвестировав деньги в квартиры: "Доходность таких вложений может составлять от 10% до 40% годовых, и главное, на коротком промежутке времени эти вложения почти безопасны, так как рынок недвижимости очень инертен и даже в случае новой волны кризиса он отреагирует на нее далеко не сразу".
Два сценария
Впрочем, цены на квартиры в мае отреагировали на снижение спроса и на рост курса доллара. "В среднем по Москве за май цена квадратного метра на "вторичке" снизилась на 3% и составила 169,1 тыс. рублей. Долларовая цена "квадрата" также уменьшилась на 7,2% и $5,5 тыс. С начала 2012 года стоимость квадратного метра в рублях выросла на 1,4%, в долларах — на 3,6%",— подсчитал руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов.
По данным "Азбуки жилья", средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках Москвы (без учета элитных объектов) возросла на 0,1% относительно предыдущего месяца и по итогам мая составила 162,6 тыс. руб. На вторичном же рынке, по данным аналитиков компании, средняя цена предложения в мае 2012 года составила 190,8 тыс. руб./кв. м, что на 1,0% выше значения предыдущего месяца и на 5,8% — значения декабря 2011 года.
Сейчас эксперты затрудняются сказать, как будет развиваться ситуация в дальнейшем. "Насчет изменения цен к концу года сложно сейчас что-то предполагать, так как развитие ситуации может происходить по двум сценариям. При общей стабильности макроэкономической ситуации рост цен будет примерно на уровне инфляции — от 10% до 15% (в Подмосковье — 10-11%, в Москве — 12-15%). Однако происходящие на валютном рынке колебания, общее информационное поле о грядущем кризисе настораживают. И если предположить, что произойдет дестабилизация экономической обстановки, увеличится уровень инфляции, то это может привести к остановке или снижению цен",— говорит гендиректор "МИЭЛЬ-Новостроек" Мария Литинецкая.