Год назад в это же самое время в Москве произошел резкий скачок цен на квартиры — не значит ли это, что история повторится и в этом году? Если вы сейчас решаете свои жилищные проблемы или уже сделали вложения в недвижимость, то самое время оценить ситуацию и решить — продавать или, наоборот, покупать квартиры. Полагаться на интуицию в таком деле — довольно дорогое удовольствие, и поэтому ответить на этот сакраментальный вопрос мы решили вместе с московскими риэлторами.
Падал прошлогодний снег, заканчивался декабрь 93-го, и почти ничто не предвещало неприятностей. Но рано, ах как рано пришло ощущение Нового года, а чувство опасности притупилось. Именно в этот момент случилось непредвиденное — к концу декабря на квартирном рынке Москвы был зафиксирован рекордный рост цен: за один месяц они поднялись настолько же, насколько за предшествующее полугодие, а именно — на 15-20%. Эта история закончилась в феврале 1994 года, и кто не успел, тот опоздал: продавцы квартир потирали руки — несколько тысяч долларов на дороге не валяются. Покупатели жилья рвали на себе волосы — они не могли найти той самой дороги, на которой валялись те самые тысячи, и страшно жалели, что припозднились с покупкой. Все возвращается на круги своя — опять декабрь. Пора продавать квартиры или, наоборот, покупать?
Главное — не стоит торопиться. Давайте посмотрим на то, что уже произошло, и попытаемся сделать из всего этого какие-то выводы. Конечно, в этом году многое на квартирном рынке изменилось, и сценарий, по которому развиваются события, уже не тот. Прошлогодние осенне-зимние скачки и летние падения цен ушли в небытие, рынок стал стабильнее, и мы можем чувствовать себя на нем спокойнее и комфортнее — неожиданных всплесков быть не должно.
-------------------------------------------------------
Фирма "Савва", начальник отдела маркетинга Андрей Куприянов:
— Я думаю, что резких скачков цен на квартиры быть не должно. В среднем цены в будущем году должны подняться процентов на пятнадцать. А пока, может быть, имеет смысл подумать о продаже тех квартир, которые были куплены летом. Сейчас они уйдут процентов на 18-20 дороже. И, пожалуй, стоит отделаться от трех- и четырехкомнатных квартир в панельных девяти-, двенадцатиэтажках — они и сейчас малоликвидны.
А вот покупать я бы посоветовал доли в строящихся домах, причем в тех, которые будут сданы в первом квартале 95-го:их можно сейчас купить за рубли, и на этом можно неплохо сэкономить, если доллар резко пойдет вверх.
-------------------------------------------------------
В этом году рост цен на московские квартиры составил около 15-20% в год, и то в основном за счет скачка в декабре 93-го — феврале 94-го (результатом 93-го стал рост цен в среднем на 25-30%). При этом стоимость однокомнатных квартир возросла на 12%, двухкомнатных — на 10%, трехкомнатных — на 15%, а четырех и более — на 18%.
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади московских квартир в декабре 1994 года (в тыс. долл. США) по данным риэлторских фирм
| Район | 5-этажные дома — "хрущевки", панель, кирпич | 6-13-этажные кирпичные дома | 9-22-этажные панельные дома | 14-этажные и выше кирпичные дома |
|---|---|---|---|---|
| 1. Центр (в пределах | 1500-2000 | 2000-3000 | 2000-2500 | 2500-3400 |
| Садового кольца) | ||||
| 2. Северо-Запад | 950 | 1050 | 1100 | 1250 |
| (Динамо-Сокол) | ||||
| 3. Запад (Кунцево-Фили) | 850 | 950 | 1000 | 1200 |
| 4. Юго-Запад | 900 | 1100 | 1050 | 1150 |
| (Университет-Ясенево) | ||||
| 5. Юг (Каширская, | 770 | 850 | 860 | 950 |
| Орехово) | ||||
| 6. Юго-Восток | 720 | 830 | 790 | 900 |
| (Текстильщики-Выхино) | ||||
| 7. Восток (Измайлово, | 800 | 860 | 890 | 925 |
| Перово) | ||||
| 8. Северо-Восток | 840 | 940 | 990 | 1000 |
| (Алексеевская, ВДНХ) | ||||
| 9. Север | 880 | 910 | 900 | 950 |
| (Петровско-Разумовская) |
Сценарий, конечно, изменился, а вот на главных ролях по-прежнему были однокомнатные квартиры — они и в этом году оказались наиболее ликвидным товаром. Наравне с однокомнатными пользовались успехом просто хорошие и очень хорошие квартиры в бывших цековских, совминовских и "сталинских" домах, расположенных в приличном месте — мы стремились к "верхам".
-------------------------------------------------------
S I Realty, управляющий департаментом недвижимости Лев Плетцельман:
— Цены в новом году будут расти и дальше, но на дешевое жилье значительно медленнее, чем на хорошее. Будут пользоваться большим спросом 1-2-комнатные квартиры, поскольку их сам Бог велел использовать под расселение коммуналок. Произойдет нивелирование цен на квартиры в новых 17-22-этажных домах: Север и Юго-Восток приблизится по ценам к Югу и Юго-Западу. Цены на 3-4-комнатные квартиры будут расти, однако в неотремонтированном центре и "хрущевках" они будут расти медленно.
-------------------------------------------------------
С чем нам повезло, пожалуй, впервые, так это с действительно классным жильем. Еще год назад многокомнатные игрушки можно было найти, как правило, только среди коммуналок, а сейчас на рынке появились построенные по индивидуальному проекту элитные дома или отреконструированные особняки в центре города. И строится таких все больше и больше. Квартира со всевозможным оборудованием, охраной и отведенным под машину местом на стоянке или гаражом сегодня стоит около $ 4000-6000 за 1 кв. м Квартира просто в отреконструированном доме без излишеств и роскоши — $ 3000 за 1 кв. м. Была даже возможность сэкономить на такой покупке: покупая квартиру на этапе 75% готовности дома, можно было заплатить на 20-25 % меньше, оставив таким образом в своем распоряжении десяток-другой тысяч долларов.
-------------------------------------------------------
Фирма "Миэль", генеральный директор Григорий Куликов:
— Цены на жилье высокого качества я думаю повысятся на 20-25%, и выиграл тот, кто купил в этом году хорошие квартиры в хороших домах и приличных районах. Удачным приобретением в этом году были и однокомнатные квартиры — они подорожают на 20-25 %. Даже однокомнатная квартира в Митине может оказаться выигрышнее, чем, скажем, двухкомнатная в 9-12-этажном доме в Выхине. А вот от "хрущевок" и многокомнатных "распашонок" в панельных девятиэтажках пора избавляться, и чем раньше, тем лучше — они и сейчас неликвидны, а в будущем году ситуация может только ухудшиться. Я думаю, что в 95-м стоимость квартир повысится на 20-30%, но этот прогноз касается жилья хорошего качества.
--------------------------------------------------------
Помните, как всего год назад просто "на ура" продавались квартиры на первых этажах. Где те денечки — использовать под офисы их запретили, а жить в них представляется довольно сомнительным удовольствием, поэтому и купить их можно было дешевле на 10-15%, чем такие же квартиры, но этажом-двумя выше. Вот тут-то, оказывается, их и надо было покупать.
--------------------------------------------------------
"Бансо", генеральный директор Андрей Никитин:
— В этом году надо было расселять коммуналки и покупать большие квартиры в первых этажах. Ведь только что вышло распоряжение мэра # 560 от 11 ноября 1994" Об упорядочении перевода жилого фонда в нежилой и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах". Это значит, что первые этажи вновь можно будет использовать под офисы и цены на такие квартиры вот-вот взлетят, причем раза в два.
А вот на вопрос, от чего пора избавляться, я, пожалуй, не отвечу — в цене росло все, так будет продолжаться и дальше. Но при одном условии: если вторичный рынок вообще не свернется. А такое тоже возможно, поскольку нас обязали получить лицензии, что связано с финансовыми и временными затратами, и далеко не все фирмы успеют получить лицензию до 1 января. А кроме того, московская законодательная база, мягко говоря, несовершенна: прописка, отмена доверенностей при проведении сделок с недвижимостью, введение "групп риска" и налоги на дарение, наследование и продажу недвижимости только ущемляют права собственников недвижимости. Все это может ухудшить ситуацию на рынке, и к какому результату мы придем, если законодательство в Москве не приведут в порядок, неизвестно. Ну а если все будет в порядке, то я думаю, что цены на недвижимость будут расти и дальше, еще лет 15, а то и 20.
-------------------------------------------------------
Что же касается милых сердцу московских властей "хрущевок", то все более сложно было продать в этом году эти произведения эпохи соцреализма, хотя отметим, что цены на них все же росли. Большинство риэлторов полагают, что ситуация с пятиэтажками не изменится и в дальнейшем, хотя не исключено, что рост стоимости на "хрущебы" может замедлиться и в конце концов сойти на нет.
--------------------------------------------------------
Московская центральная биржа недвижимости, президент Александр Савенко:
— Квартиры в "хрущевках" могут в 95-м упасть в цене на 10-15% (если не будет второй волны приватизации). Хотя, возможно, они останутся и в прежней цене — понадобятся в качестве объекта для сделок, в частности, для расселения все тех же коммуналок. Ликвидность" хрущевок" и в будущем году будет на 30-50% ниже, — впрочем, это касается и любого другого плохого жилья. А вот хорошие квартиры покупают и будут покупать везде: и в Митине, и в Жулебине, и в Бутове.
Бывшие коммуналки в Центре, которые сейчас идут по $1-1,5 тыс. за кв. м, могут подняться до $4-5тысяч, но лишь при условии, если сохранится и увеличится активность застройщиков. Но если говорить о Центре, то стоит отметить одну немаловажную деталь: после расселения целого подъезда цена квартир увеличивается в полтора-два раза, такое положение вещей сохранится и в будущем.
Это повышение цен коснется и вновь построенных квартир в элитных домах, расположенных в хороших районах. Но что отрадно, таких квартир в 95-м на рынке будет больше за счет расширения строительства высококлассного жилья в Москве. В общем, можно сказать, что цена на элитные квартиры возрастет на 10-20%. Цена на 1-комнатные квартиры возрастет процентов на 25, а двухкомнатные будут стоить на 25-30% дороже однокомнатных. И не исключено, что в будущем году стоимость одной трехкомнатной квартиры окажется близка к цене двух однокомнатных (если совпадает метраж).
Вероятнее всего, район Крылатское выделится как элитный район, цены на жилье в нем будут в полтора, а возможно, и в два раза выше, чем на квартиры в аналогичных экологически чистых районах (Беляево, Юго-Запад, Кунцево, Фили).
--------------------------------------------------------
Вы будете смеяться, но с нашими квартирами происходит до ужаса простая вещь — дешевые квартиры дешевеют, а дорогие дорожают. Разница в цене на плохое и хорошее жилье сегодня может достигать $ 3000-4000 за 1 кв. м общей площади. А в такой ситуации чем быстрее вы смените плохую квартиру на хорошую, тем меньшую разницу вам придется за нее выплачивать.
Но в этом правиле есть одно существенное исключение — комнаты в коммунальных квартирах. Самая буйная фантазия не позволит их отнести к разряду хорошего жилья. А ведь именно они пользовались в этом году необыкновенной популярностью. Сделки с комнатами могли приносить до 100% прибыли: их обменивали на квартиры с доплатой, с их помощью расселяли коммуналки. И то же самое, похоже, будет происходить и в будущем году, причем риэлторы не исключают, что нынешние цены $1-1,2 тыс. за кв. м поднимутся еще процентов на 20-25.
Интересно, что в этом году существенное влияние на стоимость квартир оказывал фактор положительного и отрицательного соседства районов. Так, например, повысилась стоимость квартир в Тушине: Кунцево помогло. А стоимость квартир в южных районах стала несколько выше за счет близости к престижным юго-западным районам города.
------------------------------------------------------
"Вавилон", генеральный директор Сергей Багаев:
— От чего пора отказываться, так это от квартир в неблагополучных районах. В первую очередь это Юго-Восток и Восток Москвы: Марьино, Перерва, Братеево, Текстильщики, Перово, Новогиреево — все это аутсайдеры квартирного рынка. Не лучше дела обстоят и в Очаково, в районе шоссе Энтузиастов и Медведкова. Они если и будут дорожать, то очень незначительно — лучше предпочесть экологически чистые районы на Западе и Юго-Западе. Я думаю, что в будущем году рост цен на квартиры будет около 10-15 %. Хотя элитные квартиры могут вырасти и на 20%. Лидерами останутся в будущем году однокомнатные квартиры. При этом разница между стоимостью квартир на последних и всех остальных этажах будет постепенно стираться и сойдет на нет.
--------------------------------------------------------
Видите, как все просто: практически все риэлторы, не сговариваясь, прогнозируют рост стоимости жилья в 1995 году. Они-то прогнозируют, а что делать нам — мы покупаем или продаем?
Если разговор идет об однокомнатных квартирах, то ответ, похоже, один — продавать их не следует, а если таковую надо купить, то делать это лучше побыстрее. С комнатами и коммунальными квартирами в первых этажах лучше не горячиться — они еще будут дорожать, и продавать их сейчас, может быть, не стоит. Остальные квартиры тоже должны вырасти в цене, но к каждой потребуется индивидуальный подход: от того, в каком районе и в каком доме они находятся, и будет зависеть их дальнейшая судьба. Вы обратили внимание, насколько однозначно оценивают риэлторы перспективы квартир в элитных домах — цены на них должны вырасти больше, чем на все остальные типы жилья.
Тем не менее не стоит сбрасывать со счетов, что риэлторы оценивали общую ситуацию, которая может сложиться на рынке. Что же касается каждого конкретного случая, то цена на квартиру может варьироваться. И если вам понадобится срочно продать квартиру, то стоимость вашей квартиры может оказаться и несколько ниже существующих рыночных ставок. А если не терпится купить квартиру, то приготовьтесь к тому, что ваша покупка окажется дороже.
То есть нам остается спокойно и без спешки взвесить свои возможности и накануне Нового года бросить пристальный взгляд на свои апартаменты — торопиться все равно не имеет смысла: Мосприватизация с 25 декабря уходит на каникулы, и при всем желании зарегистрировать сделку у вас ничего не выйдет.
ЕЛЕНА ЩУКИНА,ВАСИЛИЙ ФОНАРЕВ