Элита за МКАД
Жилье, которое в рекламе позиционируется как «элитное», далеко не всегда на самом деле соответствует этому определению. Мы задались целью составить рейтинг казанских новостройкек, позиционирующихся в этом сегменте, в зависимости от соответствия принятым критериям элитности. За основу был взяты критерии, разработанные Российской гильдией риелторов — это шкала из 24 признаков, которым должно соответствовать элитное городское жилье.
Отбор критериев Большую часть характеристик можно отнести к объективным, как например, использование качественных стройматериалов, а часть, например, «избранные соседи» — к субъективным (так, проживание в одном подъезде с крупным госчиновником или одиозным бизнесменом для кого-то момент престижа, а для кого-то — излишняя головная боль). Поэтому к элитному жилью условно мы относим жилые комплексы, набравшие как минимум 20 баллов.
Критерии включают в себя: престижный район, неповторимый архитектурный облик, гибкую планировку, наличие не более чем 40 квартир в доме, качественные стройматериалы, высокий уровень инженерного обеспечения и ряд других. Московский рынок уже дорос до ступеньки, на которой сегментация недвижимости стала вполне четкой. В Казани же термин «элитное» не всегда подразумевает наличие большинства критериев, характеризующих этот тип жилья. Если придерживаться градации Российской гильдии риелторов, элитным жильем «на все сто» можно отнести только объекты, строящиеся компанией «Таиф» «для своих». Только в них, например, соблюдается условие строгого отбора для потенциальных владельцев и наличия развитой инфраструктуры (прачечные, химчистки, службы по уборке квартир, собственный фитнес), которая занимает не менее трети полезных площадей в доме. Приобрести квартиру в этих домах можно в исключительных случаях: так, сейчас на продажу выставлена одна из квартир в таком доме, хотя ни в каких рекламных объявлениях она не значится. Не получили повсеместного распространения в дорогом сегменте казанской недвижимости и некоторые другие составляющие комфорта — например, далеко не везде присутствуют фильтры для воды. Это особенно странно с учетом того, что во всех домах, сдающихся в последние годы по социальной ипотеке, кранчики для питьевой воды в квартирах установлены.
Поэтому можно говорить о большем или меньшем уровне элитности. Сами архитекторы и проектировщики, дабы не вводить никого в заблуждение, лучшие образцы жилых домов, рассчитанных на взыскательную публику, чаще называют «индивидуальными» или «суперкомфортными». Таких домов в Казани не много. Одна из их отличительных особенностей — все они построены по проектам известных казанских архитекторов. В городе это жилье занимает верхнюю ценовую планку, но в сравнении, например, с Москвой аналогичный казанский сегмент дешевле в разы. 75–120 тысяч рублей за квадратный метр — такова вилка цен на суперкомфортное жилье в Казани. В столице по цене на нижней отметке «вилки» хорошее жилье можно купить, например, в районе Марфино. Оценивая жилые комплексы, нужно учитывать, что качественный уровень присутствующих компонентов комфортного жилья может быть диаметрально разным.
ВИШНЕВЫЙ САД (Застройщик — «АС-Ком») — один из наиболее продуманных с точки зрения архитектуры и инженерных систем жилой комплекс, появившийся в Казани в последнее время.
Комплекс, расположенный на улице Ульянова- Ленина, развивает жилую среду академического центра Казани. Несущие конструкции выполнены из монолита. В выборе материалов заметна забота об экологии жилища: вентилируемый фасад сделан из натурального керамического материала «Креатон», в отделке применяются деревянные элементы дизайна. Бросается в глаза высокий уровень организации труда строителей, занятых на объекте. Сейчас возводятся вторая и третья очереди. В каждой из них по 28 квартир (две на этаже). Возможность перепланировки квартир застройщиком предполагается, квартиры сдаются в черновой отделке.
Внутренний двор образуется коробкой дома, входные группы и подземная парковка находятся под охраной. По периметру комплекса сохранены старые тополя, а во дворе по окончании строительства всего комплекса будет разбит вишневый сад. Системы жизнеобеспечения комплекса не зависят от городских сетей и управляются собственной диспетчерской. Это один из немногих комфортабельных домов в Казани, оснащенных системой центральной вентиляции. «Вишневый сад», единственный из проверенных нами комплексов, перешагнул 20-и бальный рубеж по критериям элитарности и стал лидером в рейтинге элитных домов Казани.
РЕНЕССАНС Дом, возводящийся сейчас компанией «Антика» рядом с Госсоветом РТ, с архитектурной точки зрения сам по себе представляет интерес как уникальный жилой объект. Даже в незаконченном здании видны признаки роскошного дома, которым «Ренессанс», вслед за «Дворцовой набережной» того же застройщика, обещает стать в будущем.
Комплекс монолитно — кирпичный, при строительстве использован керамический и отделочный кирпич, клинкерная плита, в отделке общественных зон применяется мрамор и гранит. В двухподъездном доме 50 квартир со свободной планировкой, возможно объединение нескольких квартир в одну. В доме — лифты «Otis», магистраль для установки индивидуальных систем кондиционирования, фильтрация воды обеспечивается двойной системой фильтров, в водомерных узлах и в квартирах. Отопление — водное, котлы «Будерас». Оконные блоки деревянные с тройным стеклопактетом.
Огороженная придомовая территория будет превращена в парковую зону. Как говорят в отделе продаж, помимо детской площадки, цветников и голубых елей здесь появится фонтан. Большое внимание уделяется безопасности — в комплексе предусмотрено 60 видеокамер, круглосуточная охрана периметра двора и парковки. Подземная парковка оборудована автоматической системой пожаротушения. По нашей шкале дом в числе лидеров — 18 баллов.
ДОМ НА КАСАТКИНА (Застройщик — компания «Одион») странным образом совмещает наличие основных признаков элитного жилья с отсутствием ряда показательных и важных мелочей.
Это один из домов, рассчитанных на небольшое количество жильцов. Расположение, окружающая застройка, архитектура — все на высоком уровне. Нет ограничений для трансформации внутриквартирного пространства по желанию владельца, благоустройство территории включает элементы ландшафтного дизайна.
Охрана, подземный гараж с системой пожаротушения — все на месте. При этом удивляет отсутствие кондиционирования и общедомовых водных фильтров. В доме нет возможности индивидуальной регулировки температуры воды и отопления: как рассказал представитель продавца, дом не оснащен бойлерной и, значит, зависит от прихотей коммунальных служб.
Еще один казус: при цене от 75 тыс. руб. за квадратный метр — в доме обычные пластиковые окна. 15 баллов из 24 возможных.
ДОМ НА ГАЛАКТИОНОВА (застройщик — компания «Симург»), реализуется как элитное жилье. Расположенный в центре города 70 -и квартирный четырехподъездный дом обращает на себя внимание коваными решетками балконов и вентилируемым фасадом из травертина. Несущие конструкции выполнены из монолита, заполнение стен — из керамического кирпича. Внешне дом, который должен быть сдан в декабре этого года, выглядит достроенным. Как отметил представитель отдела продаж, работы завершены на 95%. Планировка квартир может быть изменена по желанию владельца, существует возможность объединить несколько квартир, находящихся на одном этаже. Внутри квартиры отделаны в варианте «под чистовую», стены выведены по уровню. Высота потолков 3 метра. Окна — деревянные, с тройным стеклопакетом.
Центрального кондиционирования нет, но предусмотрена разводка для подключения кондиционеров и места для их установки в квартирах. В квартирах установлены индивидуальные двухконтурные тепловые котлы. В доме — фильтры для очистки воды. Подведены телекоммуникационные сети с возможностью выбора оператора. Во всех секциях (даже пятиэтажных) установлены бесшумные лифты (Otis).
Двор, где располагается детская площадка, при ближайшем рассмотрении оказывается тесным и не предназначенным для отдыха. Территория огорожена и находится под охраной, под домом — современная подземная парковка. Как отметил продавец, большая часть жильцов дома относится к административной сфере — это чиновники и руководители различных уровней. Из 24 баллов у дома на Галактионова — 15.
ЭКОПАРК «ДУБРАВА», возводящийся в Приволжском районе Казани компанией «Тандем Д», попал в обзор жилья высокой степени комфортности исключительно благодаря позиционированию в качестве элитного жилого комплекса, которое шло, в последнее время, в рекламных объявлениях в сети Интернет.
Первая же минута общения с представителем отдела продаж застройщика расставила точки над «i»: комплекс позиционируется как жилье улучшенного типа, не более. Реальных предпосылок для вхождения в сегмент элитного жилья у него нет.
Легче перечислить, какие признаки элитности у него есть, чем те, которых нет. Из 24 в наличии всего 8: возможность перепланировки, использование достаточно качественных стройматериалов, отделка общественных зон, благоустройство двора, огороженная территория, лифты Otis, охрана территории, бойлерная на комплекс, телекоммуникации с выбором оператора.
ЖК «БЕРЕГ» (застройщик ЖК «Берег»), наоборот, в качестве «элитки» никогда не позиционировался, хотя по факту приблизился к уровню элитного жилья гораздо больше, чем иные комплексы, заявляющие о своей принадлежности к нему. Из 24 параметров элитного жилья «Берег» соответствует 16. Основные недостатки — большое количество квартир и отсутствие нескольких элементов инженерного обеспечения: центрального кондиционирования, климат-контроля, нескольких видов отопления. Все остальное — район, архитектурный облик, отсутствие перегородок внутри квартир, которые сдаются в формате студии, высокое качество стройматериалов и строительства, облагороженный двор, общественные зоны, охрана, подземная парковка, деревянное и алюминиевое остекление окон, бесшумные лифты, бойлерная в доме, фильтры воды и подведенные телекоммуникации, — вполне соответствует жилью более высокого класса при ценах бизнес - сегмента.
ЖК «МАГЕЛЛАН» (застройщик «ТАТ иммобилен») – еще один представитель бизнес- класса, по уровню комфортности опережающий ряд объектов, позиционирующихся как элитные. Принципиальное отличие — комплекс многоквартирный. Из 24-х критериев в наличии 15.
Рынок элитной недвижимости развивается в соответствии с потребительским спросом, который начинает диктовать некоторое увеличение количества строящихся жилых комплексов, хотя, разумеется, о резком изменении пропорций в сегментации строящегося жилья речь не идет. Однако далеко не каждый жилой комплекс, позиционирующий себя как элитный, является таковым. В некоторых случаях это всего лишь рекламный ход, с помощью которого продавцы могут пытаться заинтересовать потенциального покупателя своим предложением. В то же время на рынке присутствуют жилые комплексы, соответствующие максимальным требованиям комфорта при оптимальных для этого ценах. Ранжирование комплексов в соответствии с критериями Российской гильдии риелторов помогает сориентироваться, «ху из ху» на казанском рынке элитного жилья.