На состоявшемся в минувшую субботу межбанковском семинаре "Опыт ипотечного кредитования: реализация практических схем" обсуждались схемы финансирования строительства жилья в Москве в будущем году. Организатором двух из этих схем выступает московское правительство.
Для финансирования строительства жилья очередникам московское правительство использует средства, вырученные от реализации квартир по рыночным ценам. Но если в 1991-1992 годах на одну проданную квартиру можно было построить 15 квартир для очередников, то сегодня это соотношение упало до "один к одному", что вынуждает столичную администрацию активизировать процесс привлечения средств.
Первым шагом в этом направлении стал выпуск московским правительством облигаций жилищного займа, генеральным менеджером которого сегодня является Инкомбанк. Как известно, стоимость одной облигации этого займа эквивалентна 0,1 кв. м общей площади квартиры. Владение определенным количеством облигаций позволяет держателю получить квартиру в одном из активно застраиваемых микрорайонов: Митино, Бутово, Жулебино.
В 1996 году московское правительство намерено организовать второй выпуск таких облигаций, хотя опыт первого выпуска выявил непроработанность многих вопросов эмиссии этих ценных бумаг, например активной рекламной поддержки. Возникшие проблемы позволили эмитенту (департаменту жилья московского правительства) при плане продаж на 20 тыс. кв. м продать облигаций лишь на 11 тыс. кв. м., общая выручка от реализации которых составила 45 млрд рублей.
Кроме того, для привлечения средств инвесторов в 1996 году планируется задействовать и Московский Сбербанк. Желающие приобрести жилье открывают в Московском Сбербанке целевые накопительные счета и при накоплении определенной суммы средств, например 30-50% от стоимости квартиры, владельцы счетов получают в банке ипотечный кредит, срок погашения которого может достигать 10 лет. Конкретные условия открытия и ведения счетов сегодня определяются Сбербанком.
И наконец, банк "Балчуг" предложил задействовать и средства очередников, которые могут позволить приобрести жилплощадь по льготным ценам. С этой целью предлагается организовать выпуск жилищных сертификатов, эмитентом которых будут являться некоммерческие фонды развития жилищного строительства при префектурах. Предварительная договоренность о выпуске жилищных сертификатов для постройки жилых домов достигнута у банка "Балчуг" с тремя префектурами: Южной, Юго-Западной и Западной. Стоимость сертификата будет эквивалентна стоимости приобретения 1 кв. м жилья. Половина застраиваемой площади будет реализована по коммерческим ценам (порядка $800-900 за 1 кв. м). Вторая часть будет продана на льготных условиях очередникам (стоимость одного 1 кв. м им обойдется в пределах себестоимости строительства — $400-500). При покупке жилищных сертификатов за 18 месяцев (проектный срок строительства жилья) инвесторам предоставляется дисконт в размере 20% от номинала, который постепенно сокращается в зависимости от степени готовности строительства. Кроме того, для формирования вторичного рынка этих ценных бумаг планируется организовать сеть банков-агентов.
МАКСИМ Ъ-АКИМОВ