Волгоградский рынок «первичной» недвижимости в 2009 году впервые за 10 лет рискует оказаться без предложений в сегменте жилья «эконом-класса», поскольку крупнейший застройщик региона — ОАО «ВЗ ЖБИ 1» — готовится к массовой продаже по госконтрактам всех своих готовых объектов. В рамках выполнения социальных программ государство может выкупить у компании до 19 тыс. кв. м жилья — свыше 10% от всех новостроек города. Застройщик оказался единственным в регионе, кто отвечает всем критериям Правительства РФ . Эксперты полагают, что острого дефицита на рынке не возникнет из-за общего падения спроса вследствие остановки ипотечного кредитования и позиции покупателей, ожидающих снижения цен.
О том, что в Волгограде сейчас практически невозможно купить новую квартиру в сегменте «эконом-класса» — к таким условно относят объекты с полной внутренней отделкой по цене до 50 тыс. рублей за 1 кв. м — „Ъ“ рассказали представители одного из московских риелторских агентств. Как пояснили местные участники рынка, эта ситуация возникла после того, как крупнейший застройщик региона — ОАО «ВЗ ЖБИ 1» — начал подготовку к оптовой продаже своих объектов. Директор управления маркетинга и продаж ОАО «ВЗ ЖБИ 1» Татьяна Смирнова рассказала „Ъ“, что в декабре компания заключила первый госконтракт на продажу 120 квартир в жилом комплексе «Янтарный город», а сейчас «ВЗ ЖБИ 1» готовит к продаже еще не менее 12 тыс. кв. м. Власти выставили обязательное требование — квартиры должны быть сданы с полной отделкой и продаваться не по рыночной цене, а по стоимости квадратного метра, рассчитанного федеральными властями. Оказалось, что в регионе этим условиям соответствует только «ВЗ ЖБИ 1».
Общую стоимость ожидаемых сделок в компании не раскрывают, ссылаясь на то, что их параметры окончательно неизвестны. «Сделки пройдут в рамках программ по обеспечению жильем военнослужащих и переселенцев из ветхого и аварийного жилого фонда, — пояснила госпожа Смирнова. — Сейчас рынок практически стоит, поэтому для нас это приемлемая возможность реализовать построенное жилье». В компании отмечают, что все незаконченные объекты — 11 многоэтажных жилых домов общей площадью 143 тыс.кв. м — будут достроены и сданы по графику. Между тем, разработка новых проектов «заморожена». Компания не отказалась только от нескольких проектов в «эконом-классе» общей площадью около 45 тыс. кв. м, строительство которых должно было начаться в 2009 году. «Мы будем реагировать на изменение спроса и планировать дополнительные новостройки по мере оживления рынка, — отметила Татьяна Смирнова. — Однако эта реакция не может быть мгновенной, вернуть значительные объемы строительства будет возможно не ранее 2010 года».
ОАО «Волгоградский завод ЖБИ-1» с 2000 года осуществляет полный цикл строительно-монтажных работ — от проектирования до сдачи готового дома в эксплуатацию и продажи квартир. По экспертным данным, ЖБИ-1 занимает до четверти строительного рынка Волгограда и является единственным в городе застройщиком квартир «эконом-класса». Ежегодный оборот компании составляет около $500 млн.
По информации администрации Волгоградской области, в 2008 году Волгоград показал отрицательную динамику объема введенного в эксплуатацию жилья — в областном центре было построено 398 тыс. кв. м (- 2,32% к уровню 2007 года). В целом по региону за этот же период в эксплуатацию сдано 821,7 тыс. кв. м (+7,8 %). Крупными участниками рынка, кроме «ВЗ ЖБИ 1», являются компании «Квартстрой», «Элитное жилье», «Юнижстрой».
Аналитики уверены, что острого дефицита на рынке не возникнет из-за общего падения спроса вследствии фактической остановки ипотечного кредитования и выжидательной позиции покупателей. По информации центра «Финансы и недвижимость», только 20-30% от всех совершаемых в Волгограде сделок по недвижимости приходится на операции с «живыми деньгами», то есть прямую продажу. Остальные 70% — это операции по обмену квартир или покупке по схеме «цепочка продаж». Примерно половина сделок по «прямым продажам» совершается с помощью ипотеки, поэтому после ужесточения банками условий кредитования и повышения процентной ставки по займам в Волгограде наблюдается стагнация всего строительного рынка. По мнению заместителя управляющего волгоградским отделением Сбербанка России Андрея Черкашина, это объясняется не только ухудшением платежеспособности населения и ростом процентных ставок, но и выжидательной позицией инвесторов потенциальных покупателей, которые рассчитывают на дальнейшее снижение цен на недвижимость.
«Сегодня в Волгограде ипотечные кредиты выдают не более 10 банков, а программ кредитования «первички» уже просто нет, — отметила „Ъ“ руководитель офиса «Городского Ипотечного Банка» в Волгограде Анна Гончаренко. — В этой ситуации поведение ВЗ ЖБИ № 1 понятно. Что касается перспектив по возвращению к прежним объемам строительства и поиску соинвесторов, то говорить сейчас о развитии банковских программ кредитования строительных компаний не приходится. Длинных ресурсов в рублях в банковской системе для подобных проектов сейчас нет». Рост рынка аналитики прогнозируют не ранее 2010 года.