Наиболее сформировавшиеся арендные рынки в России — московский и петербургский. В целом ситуация на рынке Петербурга схожа с московской — стоимость аренды растет в зависимости от качества квартир и их местоположения, а предложение значительно превышает спрос. Специалисты прогнозируют активизацию петербургского рынка аренды в ближайшее время.
А на Невском — по пять, но сегодня
Специалисты еще в начале этого года заметили резкое оживление на рынке аренды квартир Санкт-Петербурга. По данным агентства "Дом Плюс", по сравнению с концом прошлого года спрос увеличился более чем в полтора раза, а предложение — почти в 1,8 раза. Предложение по-прежнему превышает спрос, но вот структура спроса в последнее время несколько изменилась. Большей популярностью у арендаторов стали пользоваться двухкомнатные квартиры. Они составляют 39% от общего числа заявок, однокомнатные — 37%, трехкомнатные — 24%.
Однако количество предлагающих свои квартиры в аренду не везде превышает число желающих их снять. Так, если в отдаленных районах Петербурга предложение превышает спрос раз в 10, то в центральных районах города спрос и предложение практически сбалансированы.
Динамика изменения стоимости аренды квартир в Питере выглядит приблизительно так. В конце августа — начале сентября 1994 года произошло обычное для осени повышение ставок аренды. По данным агентства "Дом Плюс", по сравнению с летними месяцами уровень арендной платы вырос в среднем на 20%. Затем произошла некоторая стабилизация цен, и достигнутый уровень сохранился до сих пор. В целом ставки аренды квартир в Петербурге не сильно отличаются от московских. Несколько ниже здесь минимальные цены. Так, однокомнатную квартиру можно арендовать за $100-350 в месяц, двухкомнатную — за $150-800, трехкомнатную — за $200-2000.
Ставки аренды квартир в хороших "спальных" районах и в центре города остаются более-менее стабильными, а стоимость аренды высококачественного жилья в престижных районах города постоянно растет. Престижный район, тихое место, возможность парковки, хороший вид из окон, чистый подъезд, охрана, хорошая планировка квартиры, ремонт по европейским стандартам, хорошая мебель могут повысить цену аренды в 1,5, а то и в 2 раза. Это особенно характерно для квартир в историческом центре города. Предложение их ограничено, а спрос устойчив. Рост стоимости аренды хороших квартир провоцируется спросом со стороны крупных международных фирм, которые готовы платить за аренду по несколько тысяч долларов в месяц. В целом стоимость аренды высококачественных квартир в исторической части города составляет от $1000 до $5000 в месяц.
Помимо местоположения решающее значение на арендном рынке имеет качество дома. Специфика петербургской застройки такова, что в исторической части города высококлассное жилье перемешано со старыми петербургскими трущобами. И если, например, в доме темный подъезд и грязная лестница, то, независимо от престижности местоположения, сдать квартиру будет очень сложно.
Сдать-то он сдаст, да вот кто его застрахует?
Хотя цены уже более-менее сформировались, петербургский рынок практически полностью остается "черным" в смысле юридического оформления договоров аренды. Они до сих пор не подлежат государственной регистрации, и государство этот вопрос никак не решает. Поэтому все проблемы по обеспечению гарантий ложатся на плечи риэлтерских компаний, оказывающих услуги на этом рынке.
Так, арендодатель не имеет возможности следить за состоянием своего имущества в период аренды. Поэтому иногда встает проблема защиты его имущественных интересов. Как правило, немногие риэлтерские компании готовы участвовать в подобного рода разбирательствах. Однако есть исключения. Так, "Дом Плюс" предлагает своим клиентам уникальную услугу — берет на себя обязанности по всем разбирательствам, касающимся ущерба имуществу арендодателя, т. е. становится представителем его интересов. Если меры, предпринятые агентством, оказываются недостаточными для возмещения ущерба, то агентство компенсирует потери клиента из своих средств в пределах суммы, оговоренной гарантийным обязательством.
Своеобразным страхованием для квартиросъемщиков является предлагаемое риэлтерами так называемое сопровождения договора аренды. В случае досрочного расторжения договора не по вине арендатора агентство будет добиваться выплаты предусмотренной соглашением об аренде неустойки. Если в течение оговоренного срока неустойку получить не удастся, агентство выплатит ее из своих средств или, по желанию клиента, за свой счет подберет ему другую квартиру, не уступающую по качеству прежней.
Кроме того, сейчас агентство "Дом Плюс" разрабатывается совершенно новый вид посреднических услуг на арендном рынке, а именно — управление сдаваемой в аренду квартирой. Оно будет заключаться в обеспечении либо максимальной, либо планируемой клиентом доходности от сдачи в аренду квартиры. При этом владелец вообще не имеет дела с арендатором, а только получает арендную плату через фирму, которая гарантирует сохранность имущества и своевременные выплаты.
Управление арендой квартиры включает в себя более широкий спектр услуг по сравнению с обычным посредничеством. Такое управление предполагает тщательный осмотр квартиры, тогда как при обычном посредничестве фирмы вносят квартиры в каталог "не глядя". Агентство само оценивает рыночную стоимость аренды объекта и вправе вносить предложения по повышению эффективности его использования. Затем фирма осуществляет поиск арендаторов и совершает сделку по сдаче квартиры в аренду. В дальнейшем компания контролирует соблюдение арендаторами условий договоров и в случае возникновения конфликтных ситуаций представляет интересы клиента в арбитраже. Подобная схема полностью освободит арендаторов и владельцев квартир от общения друг с другом. Однако в этой ситуации на первый план выходит проблема порядочности и имиджа риэлтерской фирмы, поскольку все взаимоотношения и взаиморасчеты будут в ее руках, а для этого необходимо полное доверие со стороны владельца квартиры и арендатора.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ