Банки хотят поддержать ипотеку

Татарстанские банки пытаются создать внутриреспубликанскую программу рефинансирования ипотеки, чтобы предотвратить полномасштабный кризис. Банковская ассоциация Татарстана предложила организовать фонд, который бы разместил облигации на 5 млрд руб. и направил вырученные деньги на рефинансирование. Но правительство Татарстана отказалось предоставлять госгарантии под заем, и банкиры опасаются не привлечь деньги на приемлемых условиях. Между тем, по их данным, местные застройщики уже сейчас не могут продать 80% квартир.

Банковская ассоциация Татарстана на заседании коллегии Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ, которое состоялось в четверг вечером, предложила собственный антикризисный инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, «зависших» на балансах татарстанских банков (по данным Банка России, их сумма превышает 14 млрд руб.) из-за продолжающегося кризиса ликвидности на внешних рынках заимствования. Его концепцию изложила председатель правления ЗАО ГКБ «Автоградбанк» Венера Иванова, которая возглавляет созданный при ассоциации комитет по финансированию жилищного рынка. «Чтобы сохранить останавливающийся механизм классической ипотеки в Татарстане, необходимо создать специальный фонд для аккумулирования всех закладных республиканских банков с последующим привлечением под них долгосрочного финансирования», — сказала она. По ее словам, новый фонд мог бы выступить организатором по выпуску ипотечных облигаций на 5 млрд руб., покупателями госпожа Иванова видит корпоративные негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и промпредприятия. «На первом этапе необходимо мобилизовать внутриреспубликанские ресурсы: ими могут быть накопительная часть пенсионных отчислений и средства страховых компаний, не допущенных к ипотеке», — сказала она и добавила к этому перечню предприятия. «Только рассчитывая на этот источник (средства предприятий. — „Ъ“), можно разместить облигационный заем», — считает она.

При этом госпожа Иванова отметила, что у заимствований фонда должно быть двойное обеспечение, которое позволит привлечь средства под 9% годовых. Она сообщила, что ассоциация рассчитывает на поручительство Татарстана. «Просто так средства на рынке не привлечешь», — сказала она.

Однако участвовавший в заседании премьер-министр Татарстана Рустам Минниханов категорически отверг вероятность гарантирования подобного займа. «Про госгарантии — забудьте! На фоне негативной финансовой ситуации на внешних рынках мы не можем перегревать внутренний рынок и не располагаем бюджетными ресурсами для заимствований», — отрезал он. Признавая существование банковского кризиса, господин Минниханов указал на две причины, по его мнению, приведших к стагнации на жилищном ипотечном рынке. Во-первых, доходы граждан не соответствуют уровню цен на коммерческое жилье. «Даже социальная ипотека по льготной стоимости тяжело дается людям», — признал он. Во-вторых, объем строящегося коммерческого жилья в городах превосходит потребности граждан. «Я не уверен, что нынешняя покупательная способность проглотит столько, сколько строится», — отметил он.

По данным Татарстанстата, средние денежные доходы населения в республике в июне текущего года составили 14,9 тыс. руб., тогда как средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке составляет 40 тыс. руб. В январе-июне 2008 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ввод жилья в Татарстане увеличился на 22% — до 1,128 млн кв. м. Сдано более 8,5 тыс. квартир. При этом, по данным управления Росрегистрации по Татарстану, за пять месяцев текущего года число регистраций сделок с жильем сократилось на 40,6% и составило 49,7 тыс. По данным Банка России, в Татарстане объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов за семь месяцев 2008 года увеличился на 39% и составил 6,085 млрд руб. В то же время задолженность банков по ипотечным кредитам за семь месяцев 2008 года выросла в 2,4 раза — до 14,342 млрд руб. По информации госпожи Ивановой, застройщики вынуждены идти на снижение цен. «Недавно представитель Минстроя Татарстана Юрий Аляшев (начальник управления развития строительства. — „Ъ“) заявил, что 15 крупных застройщиков не могут продать 80% квартир в новых домах. У мелких застройщиков положение хуже. Если посмотреть газету „Из рук в руки“, сейчас у каждого застройщика проходит акция 5-7-10% скидки. По сути, это завуалированное снижение цен. Как рассказывают нам риэлтеры, покупатель подходит к дому и говорит „минус 100 тысяч рублей, тогда идем смотреть“, и продавцы соглашаются. А дальше идет торг, и цена снижается еще ниже. И все равно продажи стоят», — рассказала она.

Между тем ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (региональный оператор АИЖК) заявило о разработке своей схемы рефинансирования ипотечных кредитов еще в начале текущего года (см. „Ъ“ от 21 февраля). «Непонятно, зачем создавать фонд, если есть региональный оператор, который может аккумулировать пул закладных и вывести ипотечную бумагу на российский рынок», — недоумевает директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко. Он считает, что «Ипотечное агентство» уже до конца года может выпустить ипотечные облигации на сумму от 3 до 5 млрд руб., которые будут направлены на рефинансирование пула закладных. При этом господин Петренко отметил, что в пул не смогут попасть закладные слабого качества (ими признаются кредиты с просроченными платежами. — „Ъ“). По его данным, просрочка по ипотечным кредитам у регионального оператора АИЖК — 3,6%, а по татарстанским банкам уровень просрочки выше — 5,8%.

Опрошенные „Ъ“ банкиры сомневаются, что «Ипотечному агентству» удастся осуществить облигационный заем по приемлемой ставке, отмечая, что агентство размещало свои дебютные пятилетние облигации объемом 1 млрд руб. в течение двух дней (5 и 6 августа) и ставка составила 15,56% годовых (для сравнения АИЖК размещает аналогичные по сроку облигации под 7-8%). При этом участники рынка отмечают, что кризис испытывают лишь те республиканские банки, которые «выдали большой объем кредитов и теперь не знают, как его рефинансировать». «Стоимость ипотечного кредита постепенно растет, а банки, работающие по партнерским программам, имеют проблемы с рефинансированием. Но об угрозе полномасштабного кризиса, как в США, говорить не приходится, — говорит начальник департамента маркетинга и развития розничного бизнеса Акибанка Руслан Гараев. — Мы приостанавливали выдачу ипотечных кредитов. За семь месяцев текущего года выдан 31 ипотечный кредит на общую сумму 30 млн рублей. Объемы кредитования за 2008 год сократились в четыре раза». «Мы также как и многие банки осенью прошлого года ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, увеличив процентную ставку в среднем на 0,75% и внеся ограничения на формы приобретаемого по ипотечным программам жилья. Но в целом мы домны не тушили. Ипотечные продукты Банка Казани на рынке остались», — сообщил председатель правления Банка Казани Айдар Хамидуллин.

Луиза Игнатьева,
Юлия Гараева