Логопарки сменили сценарий

Спрос на логопарки в Москве и Подмосковье к концу года может вырасти на четверть в годовом выражении. Ранее консультанты рынка недвижимости прогнозировали незначительный рост или даже падение интереса потенциальных покупателей к таким объектам. Пересмотреть ожидания пришлось из-за снижения ключевой ставки ЦБ, что подстегнуло отложенный спрос.

Объем сделок со складской недвижимостью в Москве и Подмосковье по итогам года может увеличиться на 25% год к году, до 2 млн кв. м, следует из прогнозов NF Group. Динамика отличается от более ранних прогнозов консультантов. Например, в Ricci ожидали в этом году роста спроса на 8% год к году, до 1,5 млн кв. м. В NF Group изначально прогнозировали падение этого показателя на 20–30% год к году, до 1,3 млн кв. м.

Пересмотр прогноза связан с постепенным снижением ключевой ставки ЦБ, что подтолкнуло часть компаний к заключению отложенных сделок, считает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. Еще одна причина — возможное восстановление потребительского рынка, считает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. В сентябре Минэкономики повысило ожидания по росту розничной торговли по итогам года до 4,6% против 0,8% в майском прогнозе.

Ранее рынок ожидал охлаждения, но за первые девять месяцев этого года ситуация оказалось иной — спрос превысил изначальный прогноз на весь текущий год, констатирует партнер NF Group Константин Фомиченко. В январе—сентябре на складском рынке, по данным Евгения Бумагина, было заключено сделок на 2 млн кв. м, что на 41% больше год к году. Около 62% от этого объема реализовано в июле—сентябре, обращает внимание эксперт. За эти три месяца доля свободных площадей на складах Москвы и Подмосковья снизилась с 7,8% до 5%, подсчитал руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев.

В основном спрос на склады сейчас формируют компании из сферы электронной коммерции, логистические операторы и торговые сети, говорит Егор Дорофеев. Востребованными среди таких компаний стали складские площади на вторичном рынке, где ставки аренды более низкие и не требуется ожидать ввода объекта в эксплуатацию, отмечает инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков. Также сохраняется интерес к складской недвижимости со стороны инвесторов, в том числе управляющих закрытыми инвестиционными фондами, добавляет директор по развитию «Кама Капитала» Евгений Трушин.

Всплеск спроса положительно сказывается на девелоперской активности. С начала года в Москве и Подмосковье появилось 2,3 млн кв. м логопарков, 57% из них были введены именно в третьем квартале, когда спрос достиг своего пика, говорит Евгений Бумагин. Если ключевая ставка ЦБ продолжит снижение, то в 2027 году объем сделок со складами, вероятно, продолжит расти. Станислав Ахмедзянов ожидает, что показатель по итогам следующего года увеличится на 10–15%. По мнению Андрея Ощепкова, пока предложение все равно превышает спрос. Совокупный объем качественных складских площадей в Москве и Подмосковье, по данным Ricci, по итогам текущего года может достигнуть 29,3 млн кв. м, что на 5% больше год к году.