«Каждый реализованный объект — результат командной работы и долгосрочного подхода»

Сегодня одним из основных трендов на рынке складской недвижимости является переход от фазы бурного роста к фазе балансировки и более зрелой модели развития. Об этом свидетельствуют аналитики Группы компаний Ромекс. По их словам, ключевой тренд — это смещение баланса от дефицита к постепенному насыщению рынка. Если в предыдущие годы рынок испытывал острый дефицит качественных площадей, то в 2025 году был введен рекордный объем складской недвижимости.

Кроме того, отмечают эксперты, усиливается регионализация спроса и инфраструктуры: если раньше ключевая активность концентрировалась в Москве и Санкт-Петербурге, то сегодня идет активное развитие в регионах. «Здесь важный тренд задает e-commerce¹. Крупные арендаторы e-commerce, ритейл и производство, все чаще заказывают объекты под себя с долгосрочными контрактами, что меняет подход девелоперов к проектированию и финансированию. При этом рынок стал более "арендаторским": компании уже не готовы быстро занимать новые площади и тщательнее подходят к выбору и условиям сделок»,— говорят в Группе компаний.

На развитие строительной отрасли напрямую влияет высокая ключевая ставка ЦБ РФ. По словам экспертов компании, произошел резкий рост затрат на строительство, подорожало финансирование, что ограничивает запуск новых проектов. В результате девелоперы стали все чаще работать по модели с якорными арендаторами или партнерствами.

С другой стороны, отмечают аналитики компании, волатильность влияет и на спрос: бизнес оптимизирует цепочки поставок, сокращает избыточные площади и осторожнее планирует расширение. Это уже привело к корректировке арендных ставок в отдельных сегментах и к более гибким условиям сделок.

«В целом рынок складской недвижимости сегодня проходит этап трансформации. Он по-прежнему остается фундаментально сильным за счет e-commerce и логистики, но становится более сложным: с большим вниманием к эффективности, рискам и качеству продукта.

И именно в этой новой реальности выигрывают девелоперы, которые умеют работать не только с объемом, но и с гибкостью, технологиями и долгосрочными партнерствами».

Из региона в лидеры рынка

За 28 лет работы Группа компаний Ромекс прошла путь от локальной строительной компании до одного из крупнейших девелоперских холдингов юга России с полным циклом работ — от проектирования и строительства до управления объектами и инвестирования. Компания «Ромекс-Кубань» была создана в 1998 году и изначально занималась поставками гидроизоляционных материалов на территорию Краснодарского края и выполняла подрядные работы по промышленным полам. Первыми крупными контрактами компании были: реконструкция автомобильного тоннеля в Сочи и строительство накопительных резервуаров для Каспийского трубопроводного консорциума.

«В 2003 году с нами был подписан подрядный договор на общестроительные работы для первой очереди торгового центра "Красная площадь" в Краснодаре. Это был период становления рынка, когда особенно ценились гибкость, умение быстро принимать решения и брать на себя ответственность за результат. Постепенно, наращивая экспертизу и ресурсы, компания перешла к более масштабным и комплексным проектам»,— говорят в Группе компаний.

«Рынок сегодня диктует высокие требования к качеству, срокам и эффективности. Мы осознанно выстроили вертикально интегрированную структуру, чтобы контролировать все этапы — от идеи до эксплуатации. Это позволяет нам быть устойчивыми, гибкими и гарантировать результат»,— говорят в Группе компаний Ромекс.

Расширяя географию

Знаковыми проектами Группы компаний являются индустриальные и логистические парки, которые стали важными объектами для развития региональной экономики и позволили создать тысячи рабочих мест. В числе таких объектов — крупные мультитемпературные складские комплексы федерального уровня, а также современные индустриальные парки. Например, в Махачкале реализован крупнейший на юге России и Северном Кавказе логистический комплекс «Озон». «Каждый реализованный объект для нас — это результат командной работы и долгосрочного подхода»,— говорят в Группе компаний.

Сегодня география ГК «Ромекс» охватывает более десяти регионов России. Помимо Краснодарского края и Московской области, Группа компаний реализует проекты в Ростовской области, Ставропольском крае, Респуб­лике Адыгея, а также в ряде других субъектов, где есть устойчивый спрос на логистическую, индустриальную и коммерческую недвижимость.

«Выбор регионов для нас всегда стратегический. Мы ориентируемся на несколько ключевых факторов: темпы экономического роста, развитие транспортной и логистической инфраструктуры, инвестиционный климат и наличие крупных федеральных и региональных партнеров. В первую очередь нас интересуют территории с высоким потенциалом для развития индустриальной и складской недвижимости — именно этот сегмент сегодня является одним из драйверов экономики»,— говорят в компании.

Выход в Московский регион стал для Группы компаний логичным этапом развития. С одной стороны — это крупнейший логистический хаб страны с максимальной концентрацией спроса со стороны ритейла, e-commerce и производственных компаний. С другой — это рынок с высокой конкуренцией, который требует от девелопера максимальной эффективности, качества и скорости реализации проектов. Для компании «Ромекс» это был важный шаг с точки зрения масштабирования бизнеса и подтверждения экспертизы компании на федеральном уровне.

«Касаемо ближайшего будущего, мы продолжаем изучать регионы с растущими логистическими коридорами и промышленным потенциалом. При этом для нас важно не просто расширять географию присутствия, а заходить в те регионы, где мы можем быть действительно эффективны».

Подтверждение компетенций

В 2023 году Группа компаний «Ромекс» начала стратегическое сотрудничество с Республикой Дагестан. В результате совместной работы с правительством региона и компанией «Озон» в городе Махачкала реализован крупнейший на юге России и Северном Кавказе логистический комплекс, площадью более 125 тыс. кв. м, ставший важным элементом развития инфраструктуры e-commerce на Северном Кавказе.

«Реализация проекта проходила в сжатые сроки, и здесь особую роль сыграла поддержка со стороны руководства республики. Этот проект — не просто новый логистический комплекс. Он открывает новые возможности для развития региональной экономики, создания рабочих мест и укрепления транспортно-логистической инфраструктуры юга России»,— говорят в Группе компаний.

В марте 2026 года была сдана в эксплуатацию вторая очередь объекта. Это первый проект такого масштаба в Республике Дагестан. Складской комплекс класса А возведен с применением инновационных надежных материалов, соответствующих всем стандартам качества и безопасности. Площадь комплекса составляет более 125 тыс. кв. м, что позволяет ему обрабатывать значительные объемы заказов и обеспечивать полный цикл логистических операций: от хранения и сортировки товаров до формирования и отправки заказов конечным покупателям. По сути, это современный высокотехнологичный распределительный центр, рассчитанный на работу с большим товарным потоком и высокой скоростью обработки заказов.

«Для нас этот проект стал подтверждением компетенций в сегменте индустриальной и логистической недвижимости федерального уровня»,— рассказали в Группе компаний.

Эксперты «Ромекс», говоря о требованиях к современным объектам для e-commerce, отмечают, что сегодня они существенно изменились. Ключевые из них: высокая скорость обработки заказов; возможность работы с широким ассортиментом товаров, включая температурные режимы хранения; эффективная логистическая схема движения внутри склада; развитая инженерная инфраструктура и резервирование мощностей, а также — возможность масштабирования с ростом оборотов бизнеса.

«Фактически такие объекты уже не являются просто складами — это высокотехнологичные логистические платформы, которые напрямую влияют на скорость доставки и качество сервиса».

Дефицит и развитие рынка

В последние годы Группа компаний сосредоточена на развитии нескольких ключевых направлений — это прежде всего индустриально-логистическая недвижимость, комплексные девелоперские проекты, ориентированные на долгосрочных федеральных и региональных партнеров.

Из уже реализованных и введенных в эксплуатацию объектов в последнее время можно отметить ряд современных логистических комплексов в южных регионах России и Центральном федеральном округе. Так, в 2025–2026 годах компанией «Ромекс» были введены в эксплуатацию склады в Башкирии, Краснодарском крае, республике Адыгее, Дагестане.

«Каждый из этих объектов имеет свою специфику. Например, в логистических проектах ключевой вызов — это скорость строительства при сохранении высокой технологической точности. Здесь важна координация множества процессов: от проектирования и инженерных решений до синхронизации с будущим оператором склада и его IT-инфраструктурой. Отдельный нюанс — это требования крупных арендаторов и операторов e-commerce. Они часто предполагают адаптацию проекта уже на стадии строительства: изменение планировочных решений, усиление инженерных мощностей, внедрение автоматизированных систем хранения и обработки грузов. Это требует высокой гибкости со стороны девелопера и способности быстро принимать инженерные и управленческие решения без потери сроков.

Кроме того, в современных проектах значительно выросли требования к энергоэффективности, цифровизации процессов и устойчивости инфраструктуры к пиковым нагрузкам, особенно в периоды высокого спроса»,— рассказывают в «Ромекс».

По словам аналитиков Группы компаний, на юге России и Северном Кавказе сохраняется дефицит складских помещений класса А, несмотря на активное развитие рынка в последние годы. В то же время юг и Северный Кавказ, по словам экспертов рынка, сегодня играют большую роль в выстраивании новых логистических цепочек с учетом постоянно меняющейся международной конъюнктуры.

«Если говорить о нашем участии, компания "Ромекс" является одним из активных игроков, который системно работает над сокращением этого дефицита. Мы реализуем и планируем к реализации ряд логистических проектов в ключевых регионах юга России и Северного Кавказа. Сегодня мы закрываем значительную потребность регионов ЮФО и СКФО: также активно работаем над новыми проектами».

Переход к сбалансированной модели

Группа компаний Ромекс максимально старается использовать возможную государственную поддержку. В первую очередь, заходя в новый регион, девелопер очень внимательно изучает нормативно-правовую базу, устанавливающую государственную поддержку. «С учетом текущих экономических реалий, высокой ключевой ставки, без государственной поддержки крайне сложно заходить в долгие девелоперские проекты»,— говорят в компании.

Планы компании «Ромекс» на 2026 год и последующую перспективу связаны с продолжением стратегического курса на развитие индустриально-логистической недвижимости, масштабирование географии проектов и усиление позиций в сегменте федеральных девелоперов полного цикла.

В 2026 году ключевой фокус будет сосредоточен на завершении и вводе в эксплуатацию нескольких крупных логистических и индустриальных объектов в Центральном федеральном округе, на юге России и Северном Кавказе. Также планируется дальнейшее расширение портфеля проектов формата build-to-suit².

«Мы продолжаем изучать географию возможного расширения. Также важным направлением является усиление технологических возможностей проектов: внедрение более сложных инженерных решений, повышение энергоэффективности объектов и интеграция цифровых инструментов управления складской и промышленной инфраструктурой»,— говорят в Группе компаний.

Ближайшие два года аналитики «Ромекс» оценивают как этап перехода рынка складской и коммерческой недвижимости к более сбалансированной модели развития. По словам экспертов, после нескольких лет очень активного роста рынок складской недвижимости России в целом и южных регионов в частности постепенно выходит на плато. Спрос остается высоким, но становится более рациональным: ключевые игроки — прежде всего e-commerce, ритейл и логистические операторы — переходят от экстенсивного расширения к оптимизации своих логистических цепочек. При этом сохраняется устойчивый интерес к качественным объектам класса А, особенно в формате build-to-suit.

В сегменте коммерческой недвижимости, по словам аналитиков Группы компаний, в целом усиливается тренд на качество. Наиболее востребованными остаются современные объекты с продуманной инженерией, хорошей локацией и возможностью гибкой адаптации под задачи арендатора.

«Отдельно стоит отметить влияние макроэкономических факторов. Стоимость финансирования и общая инвестиционная среда приводят к тому, что девелоперы осторожнее подходят к запуску новых проектов, и все большую роль играют проекты, реализуемые под конкретного заказчика или с понятной моделью загрузки.

Сегодня наблюдается тенденция активного развития формата Light Industrial в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, но мы видим ее развитие в ближайшее время и в остальных регионах России. И такой формат будет наиболее востребован для девелоперов, так как разнообразность мер государственной поддержки будет стимулировать девелоперов заходить в такие проекты»,— резюмируют в Группе компаний Ромекс.

¹ Покупка и продажа товаров и услуг через интернет
² Строительство объекта (склад, офис, завод) строго под индивидуальные запросы заказчика

ООО «Ромекс-Кубань»
ИНН 2310051721
г. Краснодар, ул. им. Дзержинского, д. 100, литер Т, помещение №2
https://romexgr.ru/

Реклама