Ремонт подвели под стандарт

Новый ГОСТ отделочных работ в новостройках, вступивший в силу этой весной, утверждает их параметры и порядок оценки соответствия ремонта этим стандартам. Застройщик обязан им следовать, если ссылается на эти правила в договоре долевого участия или проектной декларации. Если девелопер грамотно оценит свои возможности по обеспечению качества отделки, на стоимость квадратного метра и количество недовольных дольщиков это не повлияет. Но судебных споров меньше не станет — стандарт покрывает не все параметры, которыми могут быть недовольны покупатели.

Новый стандарт «Отделочные работы. Требования к результатам работ» вступил в силу 1 марта. Он вводит единые критерии оценки качества отделки в новостройках по классам от 1-го до 8-го. Для каждого установлены предельные допустимые отклонения по плоскости, прямолинейности, вертикальности и горизонтальности, а также критерии визуальной оценки.

Например, отклонение стены от вертикали на высоту до 3 м — от 1 мм (1-й класс) до 14 мм (8-й класс). Это не брак, а разный уровень продукта. Причем замеров для определения соответствия нужно будет сделать минимум пять на разных участках, а не один в самом плохом. Стандарт также фиксирует условия измерений по температуре, влажности и давлению в помещении. Это означает, что замеры, сделанные зимой в неотапливаемом помещении, можно будет оспаривать. Но осмотр тоже нужно будет проводить при определенных условиях — без увеличения, с расстояния от 2 м и при нормальном освещении. Допускается также процент дефектов от площади. Утверждены порядок и ориентиры для измерений швов между плитками, зазоров между паркетными досками, провисаний натяжных потолков и прочих деталей.

Пока следование стандарту добровольное.

Это может происходить, если класс отделки и требования стандарта включены в договор долевого участия (ДДУ), проектную декларацию или техническое задание. В такой ситуации положения стандарта фактически трансформируются в договорное обязательство, подлежащее исполнению.

Стандарт объединяет в один документ многое, что уже было в законодательстве, но в разных нормативных актах. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов говорит, что ГОСТ задает довольно широкую вилку качества ремонта, где 1–2-й классы – это «высший пилотаж» и отделка дороже не только средней, но даже элитной. А низшие классы (7–8-й) допускают качественные отклонения, которые можно признать более «вольными» по сравнению со средними по рынку стандартами. При адекватной оценке девелопером собственных сил стандарты вполне выполнимы, поскольку в них нет сверхъестественных требований к отделке, говорит гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

По его словам, на стоимость отделки следование ГОСТу принципиально не влияет. «В нем нет привязки типа отделки к классу жилья. Если девелопер решит ему следовать, его финансовые риски будут зависеть только от адекватности оценки будущего продукта»,— объясняет господин Жалнин. Но если компания заявит отделку 1-го класса, а сделает для 6-го, финансовая нагрузка из-за претензий со стороны дольщиков может кратно вырасти.

То есть застройщика, решившего включить стандарты в договор, ждут хлопоты, но есть и простор для маневра. Ярослав Гутнов считает самым ярким примером облицовочные работы плиткой. ГОСТ регулирует, насколько неровно можно положить плитку друг к другу. В ремонте 1-го класса это отклонение 0,5 мм. «Это требование практически фантастическое — что такое половина миллиметра и насколько точной должна быть работа плиточников с учетом того, что невооруженным глазом, без специальных средств калибровки этот стандарт соблюсти невозможно?»,— отмечает Ярослав Гутнов. К тому же обычное качество плитки исключает достижение идеала 1-го класса, так как на этапе распаковки 30–40% придется отбраковать, добавляет он.

Худшие классы (7–8-й) же допускают отклонения между плитками в 2–3 мм. «Скорее всего, при беглом осмотре они не будут заметны, но внимательный заказчик увидит их без специальных замеров. Соответственно, попытка достичь 1-го класса в облицовке обойдется застройщику заметно дороже»,— говорит господин Гутнов.

На первичном рынке Москвы сейчас 37,4% квартир от общего объема экспозиции предлагается с чистовой и предчистовой отделкой, подсчитали в «Метриуме». В марте 2023 года их было гораздо больше — 58,1%. Квартиры с отделкой стоят дороже, но продаются быстрее, обращает внимание управляющий директор компании Руслан Сырцов. По итогам февраля 2026 года доля жилья с отделкой, приобретенного в новостройках Москвы, составила около 45%.

По оценке директора по продажам UNIQ Development Валерия Ручия, в среднем по России стоимость квадратного метра в новых квартирах с отделкой на 10-12% выше, чем без нее. В квартирах премиум-класса с финишным ремонтом от застройщика стоимость отделки составляет до 20-25% от цены квадратного метра. «В таких проектах в отделку входят не только сами материалы, но и инженерия, системы вентиляции и кондиционирования»,— уточняет господин Ручий.

При этом в ряде регионов, в том числе в Москве, на первичном рынке квартиры без отделки, напротив, могут быть в среднем на 10-12% дороже, чем с отделкой. «В Москве без отделки чаще продают самое дорогое, люксовое жилье. В этом сегменте покупатели предпочитают выполнять отделку самостоятельно»,— говорит Валерий Ручий.

Это связано с колебаниями инфляции на рынке стройматериалов и удорожанием услуг подрядных организаций на фоне дефицита квалифицированных кадров в строительной отрасли, поясняет Руслан Сырцов. А покупатели заинтересованы в типовой отделке от застройщика, только если она хотя бы на 15% дешевле ремонта аналогичного качества, выполненного самостоятельно.

Вряд ли новый ГОСТ повлияет на долю квартир с отделкой на первичном рынке. Есть более значимый фактор, сдерживающий девелоперов от строительства лотов с готовым ремонтом: отмена моратория на просрочку ввода. Даже в условиях ограниченности трудовых ресурсов и необходимости сдерживать рост себестоимости строительства часть застройщиков готовы были реализовать проекты с отделкой, рискуя нарушить сроки сдачи, когда действовал мораторий, но сейчас стали осторожнее, говорит Денис Жалнин.

Зачастую дольщики, принимающие квартиру после завершения строительства, прибегают к услугам профессиональных приемщиков, которые с большей вероятностью заметят все недочеты ремонта. В рамках услуги по приемке квартир на сегодняшний день без замечаний принимается не более 10% квартир в новостройках, оценила директор департамента ремонтов сети агентств «Этажи» Наталья Харитончик. Часть тех, кто обнаружил некачественное строительство, нередко пытаются добиться возмещения неустойки от застройщика через суд.

ГОСТ призван урегулировать разногласия между участниками долевого строительства и девелопером, потому что максимально четко прописывает, какие отклонения в отделке допустимы в каждом из классов и как их оценивать. «Но от девелоперов это требует четкого соблюдения стандарта, а вот дольщикам, скорее всего, придется заказывать услуги профессиональной приемки квартир, чтобы оценить все параметры»,— замечает Наталья Харитончик. Новые требования к измерению отклонений более жесткие и регламентированные, а расхождения в требованиях к различным классам порой настолько незначительные, что это можно выявить лишь при использовании профессиональных средств измерений, соглашается Денис Жалнин.

В то же время стандарт делает недоделки легальными. То, что раньше считалось браком, теперь может быть нормой. Это выводит огромный пласт недостатков из категории «нарушений», что объективно снижает количество законных оснований для исков, рассуждает управляющий партнер адвокатского бюро Pareto Legal Павел Желновод. Объем хлопот у девелопера может увеличиться в двух случаях: когда он завысил класс отделки для своего объекта и не смог выполнить его требования в рамках допустимых отклонений и в случае, если отделка заявлена по ГОСТ, а подрядчик ориентировался на свод правил, где нет части критериев в отношении чистовой отделки, отмечает Наталья Харитончик.

Ярослав Щицле полагает, что дольщики, скорее всего, будут более активны в своих спорах с застройщиками, так как будут думать, что ГОСТ обязательный, а значит, можно добиться либо увеличенных компенсаций, либо улучшения качества полученного жилья. Кроме того, появление новых правил и требований всегда склонно порождать волны споров, тем более если они призваны защищать права покупателей. Конфликты сместятся в область интерпретации — того, какой именно стандарт применять. «Застройщик может ссылаться на свой собственный стандарт по ФЗ-214, а дольщик — требовать соответствия ГОСТу. Суды будут вынуждены разбираться, что стороны имели в виду»,— соглашается Павел Желновод.

Юрист называет эффективность стандарта неоднозначной. «В краткосрочной перспективе стоит ждать роста количества споров, но с последующей трансформацией их характера. В долгосрочной — возможно снижение числа формальных исков»,— считает господин Желновод, поясняя, что, как только появляется четкий, измеримый стандарт (даже если он мягче предыдущего), все участники рынка бросаются «сверять миллиметры». Это создает иллюзию простоты доказывания, и дольщики активнее фиксируют даже малейшие отклонения, вооружившись новым ГОСТом. К тому же обосновать свои претензии будет проще. Если раньше действовали размытые СНиПы, то теперь у дольщика появляется четкий документ, на который можно ссылаться.