От жилых кварталов к отелям
Почему гостиницы становятся новым драйвером роста для девелоперов
На фоне растущего внутреннего туризма и расширения программ господдержки девелоперы жилья и коммерческой недвижимости активно осваивают гостиничный сегмент. Для многих этот бизнес остается непрофильным, однако привлекательность направления растет благодаря дефициту качественного номерного фонда, стабильному спросу и государственным мерам стимулирования.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
В конце мая правительство поддержало продление нулевого НДС для гостиниц до 2030 года. Мера стала не первой для стимулирования развития рынка: в апреле была расширена программа льготного кредитования, в ее рамках планируется выдать кредиты на строительство еще 170 гостиниц по ставке 3–5% годовых.
По данным IBC Real Estate на конец первого квартала 2025 года, в рамках трех этапов программы льготного финансирования уже реализуются 239 гостиничных проектов с общим объемом инвестиций на уровне 1,2 трлн руб. Из них 218 — это крупные средства размещения, совокупный номерной фонд которых превышает 51,3 тыс. номеров. Основными регионами строительства стали: Краснодарский край, Санкт-Петербург, Республика Крым, Подмосковье, Москва, Алтай, Камчатка, Ставрополье и Кабардино-Балкария. Руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян отмечает, что более половины номерного фонда приходится на гостиницы категории «четыре звезды». Это связано как с предпочтениями туристов, так и с приоритетами государственной поддержки. На отели категории «пять звезд» приходится 34% проектов, на «три звезды» — 11%.
Общий объем инвестиций в гостиничную недвижимость за первый квартал 2025 года составил 4 млрд руб., что в два раза ниже значения аналогичного периода прошлого года.
В январе—марте было закрыто три сделки. Крупнейшей стала покупка компанией ЛСР действующей гостиницы Ibis в Санкт-Петербурге и его строящейся фазы, расположенной на соседнем участке. Также в числе трансакций аналитик отмечает сделку по покупке CMI Development участка под строительство гостиничного проекта в Сколково.
Среди девелоперов жилья, активно работающих в сегменте,— Capital Group. По словам члена правления компании Георгия Крюкова, гостиницы эффективно дополняют жилые и коммерческие кластеры, повышая их ликвидность. В качестве примера господин Крюков приводит проект The Book на Новом Арбате, где в одном здании объединены сервисные апартаменты и отель международной сети. По его словам, отельная составляющая в таких комплексах способна формировать городскую среду и служить ядром социальной активности, а сервис — выступать драйвером роста стоимости всего квартала.
В «Самолет Дом» придерживаются аналогичного подхода. Генеральный директор компании Никита Шувалов подчеркивает, что гостиница в проекте Port Emm служит не столько самостоятельным бизнесом, сколько инфраструктурным ядром курорта. Она позволяет развивать досуговую среду — рестораны, спа, фитнес, конференц-зоны и клубные пространства — без перераспределения операционных расходов на владельцев жилья. Эти функции, по словам эксперта, становятся самоокупаемыми за счет турпотока. Господин Шувалов также отметил, что компания рассматривает развитие формата рекреационных апартаментов с частичной реализацией номерного фонда розничным инвесторам и формата аренды в кластерах ИЖС для организации «пробного проживания» потенциальных покупателей.
По оценке компании, дефицит номерного фонда в стране превышает 300 тыс. номеров, а рынок способен расти темпами 10–15% в год. Гостиничная функция, как считает топ-менеджер, будет оставаться эффективной стратегией до 2030 года.
Среди ключевых рисков, с которыми сталкиваются девелоперы, Георгий Крюков называет более длительный горизонт окупаемости по сравнению с жилыми проектами. Как отмечает директор по инвестициям и развитию ГК «Небо» Андрей Новиков, при текущем уровне ключевой ставки стандартные условия кредитования делают бизнес убыточным даже при высокой загрузке, однако льготное финансирование обеспечивает «приемлемую доходность».
Субсидированные ставки позволяют рассчитывать на возврат инвестиций в срок от шести до восьми лет, подсчитал господин Новиков. По его словам, с учетом господдержки ГК «Небо» сегодня активно развивает гостиничное направление, делая его одним из приоритетных в своей стратегии. В стадии проектирования и строительства у компании находятся три объекта суммарной вместимостью свыше 300 номеров и общим объемом инвестиций более 15 млрд руб., в том числе запланирована реализация гостиничного проекта «Териберка» на 79 номеров на берегу Баренцева моря.