По итогам 2022 года более половины от конечной стоимости квартир в новостройках придется на затраты девелоперов, не связанные непосредственно со строительством. Речь идет об издержках на покупку площадок, создание инженерных сетей, обслуживание кредитов. До пандемии такие расходы не превышали 31%. Застройщики говорят, что рост непрямых затрат связан с повышением стоимости участков и требований к социальной инфраструктуре. Впрочем, маржинальность компаний при этом тоже существенно увеличилась.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Как следует из имеющегося у “Ъ” отчета консалтинговой компании СМПРО, по итогам 2022 года доля прочих затрат, не связанных непосредственно со строительно-монтажными работами (СМР), в цене квартир превысит 51%. Для сравнения: годом ранее этот показатель составлял 46%, в 2020 году — 40,7%, в докризисных 2018–2019 годах — по 31%. Самыми низкими такие затраты у застройщиков были в 2015–2017 годах и варьировались от 24% до 26%.
В прочие затраты девелоперы относят, в частности, инвестиции в покупку участков под застройку, издержки на инженерные сети и ввод объектов в эксплуатацию, выплаты процентов по кредитам и на маркетинг. В первой половине 2022 года стоимость СМР с учетом стройматериалов в среднем по России составляла 55,2 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя стоимость продажи квартир на первичном рынке — 112,7 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечает управляющий партнер СМПРО Владимир Гузь.
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев подтверждает, что последние годы затраты на СМР занимают не самую большую долю. По его словам, заметная часть издержек — до 25% от общих затрат — приходится на покупку участков со всеми разрешениями на строительство. Затраты на строительство социальной инфраструктуры в жилых комплексах достигают 20–30%, добавляет исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет застройщиков) Владислав Преображенский.
Непрямые затраты застройщиков увеличились и после перехода на систему эскроу-счетов, что привело к росту издержек на обслуживание кредитов в рамках проектного финансирования, отмечает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Но некоторые застройщики, например в ГК «Гранель», говорят, что при хороших темпах продаж жилья в новостройках ставка по проектному финансированию не превышает 1%.
Зато с середины 2020 года после запуска программы льготной ипотеки для новостроек, увеличившей спрос в этом сегменте, и до начала нового кризиса маржинальность девелоперов росла гораздо быстрее, чем себестоимость, говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. «Цены росли не естественным образом, а спекулятивно»,— добавляет она. С этим тезисом согласен и Владимир Гузь, называющий «одним из драйверов текущего роста доли непрямых затрат застройщиков увеличение их прибыли».
Судя по отчетности крупных застройщиков, перед новым кризисом они смогли накопить запас ликвидности. Например, ГК ПИК в 2021 году увеличила чистую прибыль на 20% год к году, «Эталон» — на 48%, ГК «Самолет» — на 89%.
Ажиотажный рост цен в 2020–2021 годах на первичном рынке сегодня негативно влияет на самих застройщиков и им приходится конкурировать уже со вторичным рынком. По данным «ЦИАН.Аналитики», в октябре этого года впервые за долгое время стоимость жилья на вторичном рынке в целом по стране оказалась дешевле квартир в новостройках — 110,8 тыс. руб. за 1 кв. м против 123,4 тыс. руб. за 1 кв. м.
«Очевидно, что в обозримом будущем из-за снижения спроса на новостройки и его перетока на вторичный рынок у застройщиков будет снижаться прибыль»,— считает госпожа Доброхотова. В свою очередь, Денис Коваленко утверждает, что из-за падения спроса застройщики не смогут повсеместно повышать цены и вынужденно сократят маржинальность проектов. Он не исключает, что в текущих условиях девелоперы заморозят еще не начатые проекты, сосредоточившись на текущих стройках, где уже получены кредитные транши и закуплены стройматериалы.