Еще несколько лет назад рынок недвижимости практически не входил в сферу интересов банков, между тем как сегодня он вызывает у них все больший интерес. Несмотря на то что безналичные расчеты с использованием финансовых инструментов пока не пользуются ажиотажным спросом, в ряде случаев им удается заменить самый традиционный способ расплаты — через банковские ячейки (сейфы).
Клиент поумнел
За выполнением всех обязательств по заключаемым на рынке недвижимости сделкам следят так называемые эскро-службы, создаваемые в самих агентствах недвижимости. Уровень их работы постоянно повышается, однако при совершении некоторых сделок стороны стремятся получить еще большие гарантии. Отсюда, в частности, и обращения в банки с целью реализации схем безналичных платежей.
"Среди наиболее удобных форм расчетов можно выделить банковские аккредитивы и бессрочные векселя, — утверждает начальник отдела исследований и информации Энергомашбанка Сергей Алексеев. — Такие операции достаточно гибки и удобны, так как допускают обслуживание цепочек любой сложности, в том числе с различными доплатами. Факт проведения расчетов легко доказуем. Значительным преимуществом также является невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами и 'куклами'".
Документарный аккредитив в данном случае представляет собой обязательство банка выплатить продавцу недвижимости определенную сумму, если продавец в установленный срок предоставит в банк необходимые документы. Покупатель вносит нужную сумму на специальный счет, откуда она списывается на счет продавца по мере предоставления им документов, подтверждающих переоформление прав собственности на недвижимость. Как правило, соглашение между покупателем, продавцом и банком заключается таким образом, что продавец получает определенную долю "зарезервированных" средств в несколько этапов (после предоставления свидетельства государственного бюро регистрации, справки о выписке из квартиры и проч.). В выигрыше остаются и продавец, и покупатель. Продавцу гарантирована оплата при выполнении всех условий аккредитива: покупатель не сможет отказать в оплате, так как деньги находятся на банковском счете. Покупателю же банк гарантирует, что его деньги не будут выплачены до тех пор, пока от продавца в распоряжение банка не поступят все необходимые документы по сделке.
"Аккредитив позволяет соблюсти интересы всех участников сделки, снимает проблему расчетов в наличной валюте, чреватую неприятностями для клиента. К тому же они не теряют из-за курсовой разницы валют", — отмечает Елена Ковригина, начальник отделения розничных продаж петербургского филиала Альфа-банка. Как считает Мария Захаренко, директор департамента корреспондентских отношений и межбанковских расчетов Балтийского банка, в ближайшее время до 5% от общего количества сделок на рынке недвижимости будет проводиться с помощью документарного аккредитива. В немалой степени это связано с тем, что финансовая культура населения России значительно выросла.
Полный контроль
Существует и другая — вексельная схема проведения безналичных расчетов. "Вексель банка приобретается покупателем недвижимости перед сделкой, а после ее завершения предъявляется к погашению в банк. В результате сотрудники агентства недвижимости не имеют доступа к деньгам клиентов. Уже сама покупка ценной бумаги гарантирует наличие у покупателя необходимой суммы денег и его готовность совершить сделку", — говорит Светлана Ярлова, финансовый директор агентства недвижимости "Адвекс-Росстро". Кроме того, при погашении векселя покупатель получает документ, который ему пригодится для подтверждения источника доходов, необходимого при заполнении декларации. "Сейчас это особенно актуально, так как проверке подвергается 80% сделок по недвижимости", — уверяет госпожа Ярлова. Инкасбанк проводит безналичные расчеты по сделкам с недвижимостью и в Москве: средства вносятся в Петербурге, а вексель и деньги получаются в столице.
"Валютный вексель Северо-Западного Сбербанка может быть использован в расчетах с юридическими и физическими лицами без каких-либо ограничений, в том числе и без лицензии Центробанка на проведение валютных операций, — заявляет начальник управления ценных бумаг СЗСБ Николай Дремин. — Покупатель не несет дополнительных расходов, связанных с совершением валютных операций, так как ему не надо конвертировать валюту по курсу коммерческого банка".
По мнению Сергея Алексеева, преимущество вексельной схемы перед аккредитивом заключается в том, что "в этом случае сделку полностью контролирует агентство, поэтому оно может помочь в разрешении конфликтных ситуаций, а резкие действия со стороны клиентов тут полностью исключены. При использовании векселей агентство не имеет возможности 'крутить' эти деньги, так как они сразу переходят в банк".
"Однако не все так просто, — утверждает господин Алексеев. — Если передаточная надпись на векселе (индоссамент) оформлена на предъявителя, то получить деньги может кто угодно. А любой банковский счет — в том числе и аккредитив — может быть арестован органами власти, а в случае возникновения конфликтной ситуации его разблокировка происходит только через суд".
"Специфика российского рынка недвижимости состоит в том, что из-за недоверия населения к рублю большинство расчетов производится в долларах, а, поскольку расчеты в валюте в России запрещены, использование аккредитивов возможно только в рублях. Кроме того, 'серые' зарплатные схемы до сих пор достаточно широко распространены, и далеко не все могут показать свои легальные доходы. Ну и, наконец, немногие горожане пока знают, что такое аккредитив", — отмечает Мария Захаренко.
Поэтому пока к услугам банков при совершении сделок с недвижимостью рискуют прибегать только наиболее "продвинутые" участники рынка. Опрошенные Ъ банкиры практически единодушно признают, что использование финансовых инструментов при заключении сделок на рынке недвижимости вещь пока довольно редкая. "К сожалению, население больше предпочитает традиционные расчеты наличными через банковскую ячейку, хотя другие финансовые инструменты имеют свои преимущества", — признается Сергей Алексеев.
ВИТАЛИЙ ПЕТРОВ