Многофункциональные жилые комплексы (МФК) — это ответ на усложняющуюся жизнь в мегаполисах. Дефицит времени, жесткие ограничения в пространстве формируют новый этап развития жилья в крупных городах. Главным приоритетом становится шаговая доступность к максимальному удовлетворению повседневных потребностей.
Торговые центры становятся очагами новой культуры
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Предшественники многофункциональных жилых комплексов подразумевали наличие узкого дополнительного функционала. Как правило, все ограничивалось небольшими магазинами и дошкольными образовательными учреждениями в помещениях на первых этажах. В свою очередь, планировка МФК позволяет удовлетворить все повседневные нужды в рамках одного комплекса. Офисные помещения внутри МФК могут стать для предпринимателей и жильцов дома прекрасным выбором, позволяющим сэкономить время на дорогу и поиск необходимых товаров и услуг. Развлекательные комплексы, спортивные залы, медицинские центры, кафе, рестораны, выставочные галереи и целые торговые центры могут вместиться под крышу одного комплекса, обеспечив реализацию бытовых и досуговых потребностей.
Экономить время
Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI, говорит: "Классический многофункциональный комплекс замыкает на себя жизнь человека, позволяя ему экономить массу времени на перемещении по городу. Здесь он живет, работает, отдыхает, учится, занимается спортом. Поэтому проектировщики стараются предусмотреть все составляющие: жилые помещения (квартиры, апартаменты и гостиница) и коммерческие помещения (торговые, офисные, спортивно-развлекательные). Абсолютно все функции должны приносить доход и быть независимыми друг от друга. Это своего рода эффективная модель маленького города в городе, который полностью находится на самообеспечении. В качестве примера можно привести лофт-квартал Docklands на Васильевском острове, где есть вся необходимая для жизни и работы инфраструктура (несколько бизнес-центров, фитнес-клуб, стрит-ритейл, кафе, рестораны, детский сад). ЖК Salut! на Дунайском проспекте — это классический МФК комфорт-класса. Здесь открыт большой апарт-отель на 1200 номеров, работают деловой центр, детский центр развития, кафе и рестораны".
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", рассказал: "В европейских странах формат МФК предполагает, что в одном здании расположены квартиры, офисы, фитнес-центры, супермаркеты и магазины одежды. Таких проектов в Петербурге немного. На сегодняшний день "Строительный трест" реализует два многофункциональных комплекса в Петроградском районе — Grani и Avatar. Однако для проживания в этих объектах запроектированы апартаменты, а не квартиры".
Валерий Кузнецов к заметным в Петербурге МФК также относит жилой комплекс Lotos Tower, "Лахта-Парк", "Небо Москвы". Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, считает, что из интересных перспективных проектов можно отметить Ligovsky City от Glorax Development, где планируется совместить жилую, социальную и общественно-деловую застройку. "Также стоит отметить проект SRV, которые уже построили ТРЦ "Охта Молл" и намерены в этой же локации построить бизнес-центр и жилье. По соседству Bonava реализует проект ЖК Magnifika Life Style, где намерены развивать инфраструктуру исходя из пожеланий жителей дома".
"Как правило, в Петербурге в рамках одного проекта можно встретить совмещение жилой, офисной и торговой функций, но можно совмещать и больше. Например, в составе нашего комплекса "Зенит" на проспекте Королева есть жилье, офисы, торговый центр и церковь",— говорит Павел Бережной исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".
"В лофт-квартале Docklands мы объединили три типа недвижимости различного функционального назначения в рамках единой концепции. Структура многофункционального комплекса — это ансамбль зданий, в которых размещаются коммерческие площади, жилые апартаменты, офисы, а также другие административные строения. Можно сказать, что МФК представляет собой город в городе, где можно жить, работать и, конечно же, развлекаться. У нас представлены жилье, офисы и гостиница. Плюс торговые площади, рестораны, фитнес-центр",— говорит Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
"Наиболее распространенный тип многофункциональных комплексов — жилье плюс торговля. Это обеспечивает наибольший комфорт для жителей комплекса",— полагает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
В России лидером по строительству МФК является столица. "Пока для Санкт-Петербурга МФК — штучный товар, но в будущем, судя по количеству таких проектов и общим мировым тенденциям, их количество будет неуклонно расти",— уверен Антон Быков, главный аналитик ООО "ЦАФТ". Как полагает эксперт, наличие разных функций в здании способно повысить скорость продаж жилья в нем на 10-15%. "Если мы имеем в виду чистые МФК, где основной упор делается на бизнес-составляющую (офисы, ТРЦ, стрит-ритейл), то продажа квартир и апартаментов не является приоритетной, так как жилье здесь покупают либо компании для своих сотрудников, либо сами сотрудники, работающие в БЦ при МФК",— добавляет он.
Свои минусы
Однако среди девелоперов есть и скептики: они полагают, что в Петербурге вряд ли стоит ожидать прорыва в развитии формата МФК.
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, отмечает, что в Петербурге практически не представлены проекты, в которых сочеталось бы более трех форматов недвижимости в значимых долях (жилье, апартаменты, офисы, торговые помещения). "В петербургской традиции максимум — это размещение встроенно-пристроенных коммерческих помещений на первом этаже жилого проекта либо сочетание функции жилья и апартаментов в одном проекте. Встречаются исключения, но их немного. Например, в нашем жилом проекте "Александрия" на Новгородской улице под бизнес-центр "Базель" отданы три первых этажа",— рассказала она.
Госпожа Сережина полагает, что в Петербурге у потребителя нет запроса на такой формат: преимущества проживания в МФК для людей не очевидны. "Они не видят плюсов, например, в том, чтобы проживать в доме, в котором есть, по сути, ТРК. Удобнее, когда развлекательная и социальная инфраструктура находится в ближайшем окружении, но все-таки за пределами твоего собственного дома. Более востребованы могли бы быть такие функции, как бассейн, фитнес, сауна, но они дороже в реализации, да и заранее гарантировать, что такие помещения будут работать в заявленном классе и по заявленному профилю, девелоперу сложно",— рассуждает она.
Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев указывает, что важно грамотное зонирование пространства МФК: это позволяет развести потоки посетителей коммерческих помещений и жилую часть здания. Тогда жители не ощущают дискомфорта от соседства с магазинами или кафе.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга группы ЦДС, считает, что в настоящий момент застройщики возводят многофункциональные комплексы только на участках, где по тем или иным причинам невозможно строительство жилья. "Жилищное строительство в России традиционно самая прибыльная отрасль девелопмента",— поясняет он.
"Как правило, в объектах совмещаются две функции: жилая и гостиничная либо жилая и офисно-деловая. Я не знаю примеров совмещения в рамках одного комплекса трех и более функций. В США и Европе такое явление становится все более распространенным, когда в рамках одного проекта объединяют сразу несколько функций: жилую, торговую, деловую. Такие кондоминиумы — будущее рынка недвижимости, так как люди хотят проводить все меньше времени в дороге и иметь все необходимое под рукой. Пока что эта тенденция не дошла до России, но рано или поздно это произойдет",— говорит он. При этом господин Буслов отмечает, что наличие в проекте дополнительных функций, например, торговой, пока что не отражается на стоимости жилья и скорости продаж: "Это не является для покупателя ни конкурентным преимуществом, ни недостатком. Такое соседство может сказаться на цене в более отдаленных от центра регионах, где обеспеченность инфраструктурой значительно ниже, чем в Петербурге".