Москва обошла Дубай и Лос-Анджелес по стоимости аренды офисов в небоскребах. Тем не менее, Россия находится лишь в конце двадцатки мирового рейтинга, говорится в отчете компании Knight Frank. Квадратный метр в «Москва-Сити» стоит $535 в год — в шесть раз дешевле, чем в Гонконге. Кто арендует офисы в столичном деловом центре, и почему госкомпаний там стало больше, чем частных? Разбиралась Аэлита Курмукова.
Фото: Станислав Тихомиров, Коммерсантъ / купить фото
Сегодня в мире всего 135 небоскребов выше 300 м. Первое место вот уже семь лет — за «Бурдж-Халифа» в Дубае высотой 828 м. Для сравнения — башня «Федерация» на 454 м ниже. Вместе с этим небоскребом в России всего пять таких зданий. И все они расположены в «Москва-Сити», — кроме «Федерации», есть еще «Око», «Город столиц», «Евразия» и «Меркурий Сити Тауэр».
Примечательно, что вот уже несколько лет подряд арендные ставки в деловом центре столице падают: по сравнению с концом 2014 года офисы подешевели на 30%. Изменился и состав арендаторов, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков: «Состав российских и иностранных компаний сильно меняется. В 2012-2014 годы порядка 70% арендаторов составляли иностранные компании. Но сейчас их доля действительно уменьшается. По итогам первых девяти месяцев 2017 года подавляющее большинство арендаторов — 70% — это российские компании».
Уход иностранных арендаторов из Сити вполне закономерен. На фоне санкций и замедления развития бизнеса зарубежные компании вынуждены были переехать в более доступные бизнес-центры класса А либо оставить только представительский офис в Сити. При этом по стоимости аренды офисов в небоскребах Москва на 17-м месте. Самая дорогая коммерческая недвижимость — в Гонконге, где квадратный метр обойдется в $3280 в год. На втором месте — высотки Манхэттена в Нью-Йорке c $1740 за квадратный метр. Замыкает тройку дорогих офисных высоток Токио — $1,5 тыс. за квадратный метр. В «Москва-Сити» цена аренды офиса без отделки составляет $535 за квадратный метр.
Если говорить о самих арендаторах, то по итогам девяти месяцев этого года все сделки пришлись на частные компании, а еще пару лет назад офисы в «Москва-Сити» в основном снимали компании с госучастием, говорит партнер Cushman&Wakefield Семен Юрченко: «Практически все без исключения проекты в «Сити» строятся на заемные деньги российских банков. Государство, одной рукой выделяя деньги на строительство, другой, насколько это возможно, поддерживает эти проекты со стороны конечного спроса. Вакантных площадей по-прежнему достаточно много, некоторые башни стоят пустыми, при этом в «Москва-Сити» ежегодно арендуют от 100 тыс. кв. м до 300 тыс. кв. м».
Если пройтись по арендаторам, по сути, половину площадей «Москва-Сити» занимают всего две компании, резюмирует руководитель отдела исследований консалтинговой компании JLL Олеся Дзюба: «За последние пять лет в этом комплексе значительно выросла доля банков и добывающих компаний. В частности, это ВТБ, который в «Москва-Сити» занимает или будет занимать две башни — «Евразию» и «Федерацию». В итоге речь идет о доле в 31%. В свою очередь, компания «Транснефть», которая купила башню «Эволюция», в результате получила долю площадей в 20%. В ближайшем будущем, скорее всего, мы увидим еще одну крупную сделку с государственным участием — АИЖК будет покупать площади в башнях «IQ-квартала» для трех министерств».
Доля вакантных площадей в Сити сейчас порядка 16%, но с закрытием сделки АИЖК она существенно снизится. На этой неделе стало известно, что Минэкономразвития, Минкомсвязи и Минпромторг переедут в деловой центр уже в следующем году.
По данным газеты «Коммерсантъ», на переезд трех министерств в «Москва-Сити» АИЖК займет на долговом рынке 35 млрд руб. Речь идет о покупке 75 тыс. кв. м в башнях IQ-квартала, строительством которого занимается подконтрольная ВТБ компания «Галс-Девелопмент».