«Красная Поляна», управляющая недвижимостью курорта «Горки Город» в горной части Сочи, не смогла через суд расторгнуть договор со «Спортмастером» и «Модным континентом», арендующими площади в местном торгцентре. Владелец недвижимости пытался это сделать, поскольку сдал объект без согласия кредитора — ВЭБа, что расценивается как серьезное нарушение договора по займу.
Фото: Дмитрий Норов, Коммерсантъ / купить фото
Арбитражный суд Краснодарского края отклонил иски НАО «Красная Поляна», владеющего построенным в горном кластере Сочи к Олимпиаде 2014 года курортом «Горки Город», к «Спортмастеру» и Deseo by Incity (бренд «Модного континента»). Компания пыталась признать недействительными договоры аренды с ритейлерами.
«Спортмастер» арендует в «Горки Город Молл» (торгцентр, входящий в состав курорта) 795 кв. м, «Модный континент» — 177,5 кв. м. Оба арендатора заключили договоры в 2014 году: «Спортмастер» — в октябре, «Модный континент» — в августе. До этого, в марте 2014 года, «Красная Поляна» заключила договор ипотеки с ВЭБом, выдававшим кредит в размере 52 млрд руб. на строительство курорта: согласно условиям, госбанку в залог перешел «Горки Город Молл». Стороны зафиксировали в договоре, что залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать в пользование третьим лицам предмет залога без письменного согласия залогодержателя. В материалах суда говорится, что одним из оснований для иска о расторжении арендных договоров стало отсутствие согласия ВЭБа на сдачу в аренду рассматриваемых площадей. «Красная Поляна» обращалась за ним в госкорпорацию, но ВЭБ не согласовал условия аренды по договору и указал на необходимость соблюдать условия договора ипотеки.
Сергей Горьков, глава ВЭБа, в апреле 2017 года
Олимпийские проекты составляют 10% от портфеля ВЭБа… Уверяю вас, это не самые плохие активы
В ВЭБе от комментариев отказались. Представители «Модного континента» и «Красной Поляны» не отвечали на звонки “Ъ”. В «Спортмастере» сообщили “Ъ”, что магазин в «Горки Город Молл» работает по действующему договору, а текущее разбирательство в компании объясняют сменой собственника объекта. В октябре 2015 года Сбербанк, которому тогда принадлежал курорт, заключил соглашение о продаже объектов ООО «Курорт плюс» (участники рынка связывали его с семьей министра сельского хозяйства Александра Ткачева) за 35 млрд руб. и получил задаток. Тогда ВЭБ тоже блокировал сделку, но в феврале 2016 года все противоречия были сняты.
Суд не принял аргумент «Красной Поляны» об отсутствии согласия на передачу площадей в аренду от залогодержателя, указав на то, что в договоре есть пункт, гарантирующий отсутствие обременений у помещения. Кроме того, арендатор исправно перечислял платежи по договору, и возражений со стороны арендодателя не было. Источник “Ъ”, знакомый с позицией кредитора «Красной Поляны», говорит, что разбирательство возникло из-за того, что договор заключен на невыгодных, нерыночных условиях. «Расторжение этого договора и заключение нового улучшит положение должника и обслуживание долга»,— уточняет собеседник “Ъ”. Этот аргумент суд тоже не принял, следует из текста решения. Сумма арендных платежей у «Спортмастера» не была постоянной, а складывалась из процента от товарооборота, у «Модного континента» кроме этого была фиксированная часть, поэтому сравнивать их с отчетом о действующих на рынке арендных ставках некорректно.
Партнер юридической группы «Стрижак и партнеры» Эльдар Ахмеров говорит, что в соответствии с Гражданским кодексом арендодатель не вправе оспаривать сделку на основании, о котором он знал (обременение залогом) или должен был знать. «Сделки, заключенные с нарушением условия об ограничении использования заложенного имущества, могут быть признаны недействительными, но по иску залогодержателя»,— говорит он, добавляя, что пассивная позиция ВЭБа в этом разбирательстве отдаляет перспективы успешного для залогодержателя решения. «Обстоятельства, установленные судом и содержащиеся в судебном акте по уже рассмотренному делу, считаются доказанными и не подлежат повторному доказательству»,— поясняет господин Ахмеров, подчеркивая, что последующие инстанции вынуждены это учитывать.