Высокие цены на нефть прошлых лет привели к росту не только в производствах, смежных с добывающими отраслями (об этом — в статье на этой же странице). Выросли объемы строительства элитных квартир — менеджеры нефтяных компаний стали главными их покупателями. Но и в условиях падения мировых цен на горючее нефтяники и газовики останутся крупнейшими клиентами риэлтеров: угроза ужесточения валютного регулирования заставит их вкладывать накопленные нефтедоллары в недвижимость.
Наиболее очевидная форма зависимости рынка недвижимости от объема экспортных доходов сырьевых отраслей — покупка квартир нефтяниками и газовиками. За последние три года нефтегазовые компании накопили значительные финансовые резервы, что благоприятно отразилось на достатке их персонала. Сотрудники отраслевых компаний — почетные клиенты многих риэлтерских контор.
По словам генерального директора московского агентства недвижимости "Римакс" Бориса Соловьева, 15-30% клиентов его компании — нефтяники и газовики: "Сотрудники нефтегазовой отрасли — это наши любимые клиенты. Большую часть из них составляют люди, которые когда-то получили высшее образование в Москве и теперь стремятся здесь осесть".
Сергей Елисеев, директор корпорации "Инком-недвижимость" по маркетингу, отмечает, что представители нефтегазовой отрасли обращаются в агентство по нескольким поводам. Во-первых, это VIP-аренда, то есть аренда в Москве дорогих, комфортных квартир. Во-вторых, покупка загородной недвижимости в дорогом и среднем ценовых сегментах. В-третьих, приобретение квартир в элитных новостройках. По оценкам Елисеева, представители отрасли составляют около 20% покупателей по каждому из этих направлений.
Впрочем, нефтяники и газовики покупают квартиры не только в столице и не только в элитных домах. К примеру, по данным нефтекомпании "Сибнефть", только в ее подразделении "Сибнефть-ННГ", работающем в городах Ноябрьск и Муравленко в Тюменской области, выходит на пенсию до 500 работников в месяц. И все они получают разовый бонус в размере 12 среднемесячных окладов. Такой же бонус предоставляется всем, кто по состоянию здоровья вынужден завершить работу на Севере. Эти бонусы, а также личные накопления позволяют людям обустроиться на "большой земле". Большинство сотрудников "Сибнефти", работающих на Крайнем Севере, уже обзавелись жильем в центральных районах страны. И таких людей становится все больше.
Нефтяники не только хорошо зарабатывают сами, но и дают заработать другим. По мнению Бориса Соловьева, между ценами на нефть и активностью на рынке недвижимости есть явная взаимосвязь; более того, рост цен на жилье в Москве и других крупных городах России в течение последних полутора лет прямо и непосредственно связан с доходами нефтегазовой отрасли. "Ни для кого не секрет, что в России поступления от экспорта углеводородов являются одним из основных источников роста производных доходов,— говорит господин Соловьев.— Долю экспортных доходов, направляемых на рынок недвижимости, можно оценить приблизительно в 10-15%".
Олег Репченко, директор департамента маркетинга агентства недвижимости МИАН, полагает, что между экспортными доходами и спросом на квартиры в Москве есть корреляция, но не прямая, а опосредованная: "Уровень цен на нефть прежде всего сказывается на макроэкономической ситуации в стране, которая, в свою очередь, влияет на все сферы бизнеса, в том числе и на риэлтерскую деятельность".
По данным аналитического центра агентства МИАН, наблюдается совершенно четкая зависимость: когда макроэкономические показатели находятся на хорошем стабильном уровне (что напрямую зависит от экспортных доходов), люди активно вкладывают деньги в улучшение жилищных условий. Когда макроэкономические показатели падают и все ожидают серьезного ухудшения уровня жизни, деньги вкладывают в недвижимость уже не для себя, а для спасения их от обесценивания.
"Люди понимают, что если цены на нефть начнут падать, то государство попытается сдержать как рост доллара, так и ухудшение макроэкономических показателей. Поэтому предпочитают сохранять свои сбережения не в долларах, а в недвижимости,— говорит господин Репченко.— И только если наступает кризис, кривая спроса на недвижимость идет вниз. Поэтому нельзя утверждать, что снижение цен на нефть автоматически приводит к падению спроса на жилье. Зависимость более сложная, приводящая иногда к скачкам спроса и предложения и в условиях падения цен на нефть".
Сергей Елисеев также полагает, что падение нефтяных цен приведет к заметному снижению спроса на квартиры только в том случае, если вызовет серьезное ухудшение экономической обстановки в стране. 80% операций, совершаемых компанией,— это сделки на вторичном рынке жилья, которые мало зависят от конъюнктуры экспортных доходов. И лишь довольно узкий сегмент рынка — VIP-аренда, элитные квартиры и дома в загородных поселках — может пострадать, если нефтяные доходы пойдут на убыль.
Господин Елисеев отмечает еще одну форму влияния экспортных цен на рынок недвижимости — психологическую. "Основной причиной повышения цен на недвижимость в последние полтора-два года, на мой взгляд, является не рост цен на нефть, а снижение предложения,— говорит он.— В то же время нельзя отрицать, что рост спроса был отмечен именно в тот момент, когда в стране наступила относительная экономическая и, главное, политическая стабильность. Клиенты поняли, что с экономикой все более или менее нормально. И на рынок пошли отложенные деньги, накопленные в предыдущие годы. Рынок очень чувствителен к политической ситуации".
Что будет с рынком жилья, если цены на нефть опустятся до $12 за баррель, как это было в 1998 году? Эксперты считают, что все будет спокойно — если только в стране вновь не объявят дефолт или не случится еще что-то чрезвычайное. "Мы допускаем, что в случае резкого падения цен на нефть сектор элитного жилья серьезно пострадает. Но это лишь 15% рынка. На 'вторичке', составляющей две трети московского рынка, потрясений не предвидится",— уверяет господин Елисеев.
Как бы там ни было, и риэлтеры, и их клиенты с одинаковым вниманием следят за ценами на нефть. Не так уж важно, каким именно путем деньги поступают на рынок недвижимости: через зарплату нефтяников, бюджеты различных уровней, крупные проекты или же их извлекает из загашников средний класс, начитавшись отчетов об устойчивом экономическом положении страны. Важно то, что нефтяные цены стали одним из основных факторов, определяющих динамику рынка недвижимости.
СЕРГЕЙ ЧЕРНЫШОВ, www.rusenergy.com, специально для Ъ