На медленном огне

Цены на жилье продолжают медленный рост — за полгода он составил около 5,5-6%. Основную поддержку спросу по-прежнему продолжает оказывать ипотечное кредитование. До конца года медленный рост продолжится, говорят аналитики.

Осенью и зимой всегда наблюдается повышение сезонной активности на рынке, если нет других внешних факторов.

Средние цены на строящееся жилье начали свой плавный рост в сегменте масс-маркет в августе 2010 года. С тех пор это движение вверх не прекращается. Основным фактором, который влияет на данную тенденцию, является превышение спроса над качественным предложением, говорят эксперты. Несмотря на то, что с тех пор на рынок в течение полугодия стабильно выходит не менее 60 объектов, включая новые очереди строительства, наблюдается недостаток интересных и привлекательных для покупателей проектов.

В более дорогих сегментах — бизнес-классе и элитном сегменте — тенденция преобладания спроса над качественным предложением еще более заметна. В этих сегментах наблюдается дефицит новых интересных проектов на фоне преобладания стремительно устаревающих объектов, которые вышли на рынок еще в 2007-2008 годах.

Ипотека движет рынком

Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", говорит: "На наш взгляд, рынок жилой недвижимости в первом полугодии 2012 года, несмотря на сохраняющуюся напряженность на финансовых рынках, оставался достаточно стабильным. Динамичное расширение жилищного кредитования выступает одним из основных драйверов поддержки цен. В результате с учетом сравнительно невысоких темпов увеличения нового предложения (за первое полугодие 2012 года объем ввода жилья вырос на 2 процента) наблюдается достаточно выраженная динамика роста стоимости недвижимости — около 6 процентов с начала года и около 10процентов за минувший год в среднем по РФ. Кроме того, стоит отметить, что во втором квартале 2012 года значительный вклад в статистический рост рублевых цен внесло ослабление национальной валюты. Мы ожидаем, что в перспективе следующих 3-4 месяцев продолжится умеренный рост цен".

Анна Корсакова заместитель генерального директора АН "Балтрос", полагает, что рост стоимости жилья обусловлен, в том числе, уменьшением объема предложения на рынке. "Так, по итогам первого полугодия 2012 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга вырос на 13 процентов, объем предложения — снизился на 3 процента. Особенно характерно снижение предложения на рынке элитного жилья, что связано с дефицитом участков под застройку жилыми домами высокого класса", — говорит она.

Директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина прогнозирует дальнейший плавный рост цен на недвижимость, который обозначился в первом полугодии 2012 года. "Пока нет факторов, которые могли бы повлиять на замедление темпов вывода новых проектов или на снижение покупательского спроса. Так, в первом полугодии 2012 года рынок продемонстрировал хорошую динамику спроса. Число обращений по вопросу приобретения недвижимости выросло на 20 процентов, квартиры покупались активно и в основном для собственного проживания. С учетом этих данных и динамики объема продаж в первые месяцы можно предположить, что объем спроса в 2012 году будет на 10 процентов выше, чем по итогам 2011 года. А значит, сохранится тенденция плавного роста цен на недвижимость до 8- 10 %. В частности, за истекшие полгода стоимость жилья в массовом сегменте выросла на 5,5 процента, в элитном — на 6 процентов, на объекты бизнес-класса — на 7,5 процента", — говорит госпожа Сережина.

Виктор Осокин, член совета директоров О2 Development, среди отличительных особенностей прошедшего лета отмечает, что, несмотря на летний сезон отпусков, темпы продаж в этот период не снизились, спрос был стабильно высокий. "Активный рост предложения на рынке жилой недвижимости нивелирует стоимость квадратного метра. Прирост уровня цен в сегменте жилья класса масс-маркет в обжитых районах составил 5,2 процента, в сегменте бизнес-класса — 5,6 процента, в сегменте "элита" — 6 процентов", — говорит он. Осенью ожидается новый всплеск покупательской активности в связи с ожиданиями роста инфляции и увеличения тарифов на энергоносители. "В случае стабильной экономической ситуации в мире рост цен на квартиры до конца года сможет составить 5-7%", — прогнозирует он.

"Международный валютный фонд прогнозирует осенью 2012 года инфляцию в РФ на уровне 6-7 процентов, учитывая предстоящий сезонный всплеск активности на рынке недвижимости. Можно прогнозировать продолжение роста цен еще на 5-10 процентов до конца 2012 года", — полагает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".

Анна Корсакова говорит: "До конца года цены на квадратный метр могут вырасти еще на 3-4 процента. Говорить о сезонном — осеннем — повышении цен на недвижимость еще рано, но в целом тенденция текущего года показывает ежемесячный прирост стоимости на 1-2 процента. Вероятнее всего, эта тенденция сохранится до конца года".

Екатерина Бармашова говорит, что средневзвешенная цена спроса на рынке строящегося жилья в августе 2012 года составила 76 105 рублей за квадратный метр, что на 3,1% выше, чем в предыдущем месяце.

Директор департамента новостроек АН "Бекар" Эльдар Султанов приводит данные: "Сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составила: для класса масс-маркет — 80,6 тыс. рублей; для бизнес-класса — 120,3 тыс. руб.; для "элиты" — 240 тыс. рублей".

Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", говорит: "Возможно, лидером роста цен будет сегмент жилья комфорт-класса, что связано с усилением интереса со стороны покупателей к данному классу и благоприятной ситуации на рынке ипотечного кредитования".

"Нестабильная экономическая ситуация на мировых финансовых рынках привела, в том числе, к некоторому росту приобретений жилой недвижимости в инвестиционных целях и в качестве инструмента сохранения денежных средств", — говорит господин Султанов. "В случае если мировая экономика будет стабильна, то рост цен на квартиры до конца года сможет составить 5-7 процентов. Цены на элитные объекты и бизнес-класс сохранятся на том же уровне, в экономклассе стоимость студий и однокомнатных квартир будет расти", — дает свой прогноз господин Султанов.

Баланс не достигнут

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП "Петербургская недвижимость", рассказал: "В этом году число сделок летом выросло у нас в два раза. В настоящее время мы продаем порядка 1000 квартир в месяц. И это не предел: предполагаю, что до конца года эта цифра еще вырастет примерно процентов на 20 процентов. Таким образом, получается, что сейчас рынок строящегося жилья очень активен и баланс спроса и предложения не достигнут. Соответственно, будет наблюдаться дальнейший плавный рост цен в пределах инфляции и даже чуть выше нее. До конца года цены вырастут еще процентов на 3-5 процентов во всех сегментах. Итого за год рост составит порядка 15 процентов. В итоге цены на строящееся жилье достигнут докризисных значений и даже по некоторым классам жилья их превысят. Правда, это произойдет уже не в текущем году".

"На вторичном рынке уже сейчас заметна тенденция приближения средних цен к докризисным показателям. Так, однушки в домах 137-й серии в Приморском районе уже достигли докризисной стоимости. Цена такой квартиры в 2008 году составляла 3,7 млн рублей. В настоящее время ее цена составляет более 3,6 млн рублей. При этом самое популярное нынче жилье на вторичном рынке — однокомнатные квартиры небольшого метража в новых уже сданных кирпично-монолитных домах — уже дороже, чем в 2008 году. В частности, такая ситуация наблюдается в наиболее популярных районах — Выборгском и Приморском. Стоимость таких квартир площадью порядка 35 кв. м в кирпично-монолитных новостройках сегодня уже достигла 4 млн рублей. Цена квадратного метра в этих квартирах находится на уровне 105-110 тыс. рублей, тогда как в 2008 году она составляла 100-105 тыс. рублей", — отмечает господин Пашин

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп", дает еще более смелые прогнозы на 2013 год: "С начала года цены на жилье в строящихся домах будут уверенно расти. Повторного повышения цен следует ожидать и во второй половине года. Думаю, период "осень-зима" пройдет под знаком существенного роста цен, и поднимутся они на 15-20 процентов от нынешних".

Олег Привалов