Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ
Первые современные торговые центры появились в России во второй половине 90-х годов прошлого века. Именно тогда начался процесс перехода от многочисленных вещевых и продуктовых рынков к современным форматам торговли. Тем не менее, первые объекты, по сути, не сильно отличались от своих предшественников: тогда девелоперы не заботились о разработке концепции, подборе сбалансированного пула арендаторов, удобстве объекта для посетителей. К концу 90-х годов, на фоне роста числа торговых объектов, стали появляться первые ТЦ профессиональных девелоперов, прибегающих к услугам консультантов. Эти объекты отличались современными планировочными решениями, наличием якорных арендаторов различного профиля и ориентацией на определенную целевую аудиторию. С момента появления первых концептуальных торговых центров прошло порядка 15 лет. Какие изменения претерпел формат за это время? Прежде всего, девелопер и ритейлер в конечном счете ориентируются на потребителя, привычки и предпочтения которого со временем меняются, в связи с чем трансформируются и центры. В то же время по мере насыщения рынка объектами усиливается борьба за потребителя. Девелоперы вынуждены создавать новые, оригинальные торговые и торгово-развлекательные комплексы для того, чтобы привлечь потребителя именно в свои объекты. Таким образом, основными драйверами эволюции рынка торговых центров являются изменение целевой аудитории и рост конкуренции между проектами. С увеличением конкуренции между торговыми объектами, а также с появлением большего числа активных арендаторов (с нескольких сотен в конце 90-х — начале 2000-х до нынешних свыше 1 тыс. торговых операторов) выросли и размеры реализуемых торговых комплексов. Если общая торговая площадь (GLA) первых профессиональных торговых центров обычно составляла 10–30 тыс. кв. м, то GLA современных торговых комплексов может достигать 100–150 тыс. кв. м и более. Включение в состав крупного торгового комплекса развлекательной составляющей стало практически обязательным. Еще одним следствием роста конкуренции между ТЦ является появление объектов с узкой специализацией. На рынок достаточно давно вышли объекты, специализирующиеся на спортивных товарах, предметах интерьера и мебели. Другим вариантом специализации является ценовая дифференциация объекта, например, дисконт-центры, а также аутлет-центры, открытия которых мы ожидаем в ближайшие годы. Если рассматривать внутренние изменения в торговых центрах, то можно выделить несколько тенденций. Например, торговые комплексы становятся более комфортными для потребителей и менее эффективными для девелопера. Снижается доля полезных площадей, увеличивается доля зон общего пользования и атриумов. Так, если доля полезных площадей в первых современных торговых центрах составляла 70% и более, то в настоящее время данный показатель может быть ниже 60%. Существенно большее внимание уделяется архитектурной концепции и качеству отделки торговых комплексов. Появились нестандартные точки притяжения посетителей, интегрированные в торговые комплексы: аттракционы, галереи, аквапарки, ледовые катки, океанариумы. Увеличился формат якорных и мини-якорных арендаторов. Некоторые из них стали размещать двухэтажные магазины в составе торгового комплекса. Появилось внутреннее тематическое и ценовое зонирование моллов. Современный торговый объект должен трансформироваться в соответствии с потребительскими предпочтениями. Именно поэтому сегодня для многих проектов, реализованных более пяти-семи лет назад, становится актуальным вопрос проведения реконцепции. Тем не менее, несмотря на изменение рынка, наиболее актуальными остаются все те же вечные факторы: грамотная маркетинговая и качественная архитектурная концепция, пул сильных арендаторов и location, location, location.